2023中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

• 黃文玉 2023年6月26日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 245 8
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概況

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

就商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況而言，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設備供應商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構(gòu)等。下游應用主要應用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

隨著我國房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。就商業(yè)地產(chǎn)市場竣工面積情況而言，2011-2017年我國房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現(xiàn)負增長，2020年受疫情影響我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

商業(yè)地產(chǎn)的收入來源依賴租金收入，而影響租金收入的關鍵因素是租金單價和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟宏觀周期帶來的影響，營收不穩(wěn)定的壓力要大得多。

據(jù)《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，受疫情沖擊，商業(yè)地產(chǎn)市場整體承壓。新房市場方面，2020年1-5月全國銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%;租賃市場方面，2020年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。土地市場方面，上半年全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積11097萬平方米，同比微漲2.1%。成交規(guī)劃建筑面積8147萬平方米，同比下降10.0%。

目前，中國商業(yè)地產(chǎn)市場的參與者主要有兩大派系，分別是內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是港澳臺企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)主要包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤等，外資企業(yè)包括中海地產(chǎn)、新世界和新鴻基等。

數(shù)據(jù)顯示，2014-2020年7月，香港二手商鋪價格指數(shù)呈波動狀態(tài)，但基本保持在500-600(1999年=100)之間，相對穩(wěn)定，2018年11月達到601(1999年=100)，是2018年最高值;2019年最高值是5月582.2(1999年=100)。至2020年7月，香港二手商鋪價格指數(shù)是536.7(1999年=100)。

相較住宅施工面積我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積仍占比較小。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預計隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，占比有望提升。

三、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展前景預測

未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產(chǎn)品或服務形態(tài)，企業(yè)應加速融合線上線下同步發(fā)展。同時加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續(xù)升級，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來的經(jīng)營風險。

從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。5G技術的應用將加速商業(yè)地產(chǎn)運營的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式，也將為購物中心運營管理帶來重大變革。

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