美國商業(yè)地產(chǎn)的雷有多大 2023國內(nèi)一季度商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速回暖

• 李波 2023年6月16日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 677 39
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今年以來，由于新冠疫情催生的遠程辦公趨于常態(tài)化以及利率成本大幅上升，美國商業(yè)寫字樓空置率和貸款違約率正在攀升，美國銀行業(yè)正為剝離商業(yè)房地產(chǎn)貸款虧損所忙碌。據(jù)研究公司稱，有關銀行準備出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的消息比十年中的任何時候都多。

在經(jīng)歷過硅谷銀行、第一共和銀行等3家中型銀行倒閉后，美國暴露出來的銀行業(yè)問題真正解決了嗎?

并沒有!自2022年美聯(lián)儲強勢升息開始，持續(xù)高利率的負面影響波及到眾多美國區(qū)域性銀行，也給美國中等規(guī)模的商業(yè)銀行帶來存款波動的危機。

然而，真正將美國銀行業(yè)推向風險懸崖邊緣的推手并非流動性缺乏所致，而是長期過度暴露的商業(yè)地產(chǎn)(CRE)貸款業(yè)務。

今年以來，由于新冠疫情催生的遠程辦公趨于常態(tài)化以及利率成本大幅上升，美國商業(yè)寫字樓空置率和貸款違約率正在攀升，美國銀行業(yè)正為剝離商業(yè)房地產(chǎn)貸款虧損所忙碌。據(jù)研究公司稱，有關銀行準備出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的消息比十年中的任何時候都多。

2023 年，包括紐約、舊金山和芝加哥在內(nèi)的美國主要城市辦公寫字樓的空置率平均高達20%以上，城市辦公樓使用率的下降不僅僅影響業(yè)主的租金收入。

還波及了附近商業(yè)服務行業(yè)的收入和城市地產(chǎn)稅收入的下跌，并進一步導致辦公樓地產(chǎn)估值的下跌，加之區(qū)域性銀行因流動性危機帶來的貸款減少，商業(yè)地產(chǎn)有可能面臨著大量違約風險。

對此，美國財政部長耶倫上周警告稱，銀行業(yè)可能因商業(yè)地產(chǎn)估值走軟而感到壓力。

她確實認為商業(yè)地產(chǎn)方面會有問題，當然，自從人們對遠程工作的態(tài)度和做法發(fā)生了如此巨大的變化以來，對辦公空間的需求已經(jīng)發(fā)生了變化，尤其是在利率上升的環(huán)境下。

伯克希爾-哈撒韋公司副董事長查理·芒格在接受媒體采訪時也警告說，美國銀行業(yè)已經(jīng)“充斥”商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款，銀行已開始撤出商業(yè)房地產(chǎn)領域，銀行賬面上高達幾萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款可能帶來令人痛苦的損失。

根據(jù)美聯(lián)儲公布的美國銀行業(yè)存貸款公告，美國中小型商業(yè)銀行持有的CRE貸款相對而言風險敞口較大。

在2021年以前，在美國低利率和房地產(chǎn)價格高漲的市場下，CRE擁有者大多采用只付利息的短期貸款，目的是在貸款到期之前獲得重新貸款或?qū)①Y產(chǎn)出售獲利，同時償付本金。

但是，自2022年美聯(lián)儲史詩級加息以來，CRE市場急轉(zhuǎn)直下，一方面房貸利率遠遠超過6%，成本上升使得CRE業(yè)主重新貸款的代價大幅提高;

另一方面，大幅下跌的地產(chǎn)估值更是雪上加霜，令這些資產(chǎn)擁有者面臨進退兩難的境地。

因此，發(fā)放CRE貸款的美國區(qū)域性商業(yè)銀行，被迫面臨日益增長的CRE貸款違約的風險。

目前，在經(jīng)歷了多年的低利率和高估值之后，由于向遠程辦公的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處于痛苦調(diào)整期，以適應更高的借貸成本和更低的入住率。一些業(yè)主放棄了持有的房產(chǎn)，而不是為貸款進行再融資。

摩根大通銀行在4月份的一份研究報告中預測，在未來10年里，美國辦公樓貸款商業(yè)地產(chǎn)抵押證券(CMBS)違約率可能高達20%。

到2025底以前，美國約有總額1.5 萬億美元的CRE貸款將到期。在美國投資者面臨高利息的再貸款和打折出售資產(chǎn)的雙重艱難選擇的同時，美國區(qū)域性銀行業(yè)正在面臨CRE貸款賬目減持的黑色風暴。

疫情政策優(yōu)化之后，北京寫字樓市場租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢，但企業(yè)在不確定的經(jīng)營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復。

2023一季度商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速回暖

2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質(zhì)升級。

醫(yī)藥及生命科學行業(yè)寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業(yè)擴租和搬遷活動也較為活躍，新租占比明顯提升。

倉儲物流市場投資情況報告

其中倉儲物流和物業(yè)投資兩大板塊復蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長。

至于物業(yè)投資市場，資本持續(xù)收購不動產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

與寫字樓市場不同，在消費回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩(wěn)步增強。

世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2023年一季度，密云第一個高標倉儲項目交付，為整個倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。

此外，倉儲物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達到8.7萬平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個百分點，下降至15.6%。

數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，北京順義及大興京南等子市場將合計迎來18.8萬平米的新增供應。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠遠超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹認為，后續(xù)倉儲物流充沛的新增供應量將會有效緩解北京市長期供應不足的市場狀態(tài)。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

受益于REITs的不斷擴容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領域。

數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場一共有7筆交易，金額達到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進賬，且地產(chǎn)基金貢獻了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險資也在持續(xù)加碼不動產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個園區(qū)辦公項目。

而REITs的不斷擴容也使得以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域則是連續(xù)兩個季度錄得以長租公寓為目的項目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩認為，北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。

本季度國家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴容、擴募、下調(diào)申請門檻等多項政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關類別不動產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

一季度市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭

在各項政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟恢復的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一?！?/p>

4月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴張信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重?！?/p>

一季度，上海首店經(jīng)濟實現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計，2022年，上海新設首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。

而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業(yè)首店9家，服務業(yè)首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。

該行統(tǒng)計，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費達1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動了旅游人次和酒店業(yè)績的雙重正向效應。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個百分點至51.5%，同時日均房價也增長了2.3%至937元。

與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復至82%，其中入住率已恢復至86%，日均房價已恢復至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預期更加積極。

大宗交易投資者“返場”

基于第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九指出，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費者對零售市場都充滿信心。

在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國的零售市場加速回暖。

陳云九表示，展望未來，退稅消費及首店開店率取得“全國雙第一”，預示著上海作為國際消費中心城市的目標已取得顯著的效果，更預示著未來上海對于國際消費者的吸引力大大增加。

同時國內(nèi)外品牌方對于上海零售市場信心有增無減。3月底上海虹橋機場國際、港澳臺航線復航，上海國際郵輪母港恢復常態(tài)化運營按下“重啟鍵”，也預示著未來上海將接納來自全世界的消費者。

“最近寫字樓市場上有很多人問詢，整體帶看量也很大?！敝煳鯑|表示，這其中包括了外資、內(nèi)資、民營等企業(yè)，涵蓋新賽道、傳統(tǒng)賽道等各個行業(yè)。

《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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