2023商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查

• 黃文玉 2023年2月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 869 53
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商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房市場發(fā)展現(xiàn)狀如何?

商品房在中國興起于80年代，它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司(個人、外國公司)向政府機(jī)關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”。合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。

商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》顯示：

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，同比增長4.4%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%;辦公樓投資5974億元，比上年下降8.0%;商業(yè)營業(yè)用房12445億元，比上年下降4.8%。從地區(qū)分布來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在東部地區(qū)，投資額為77695億元，占全國比重的52.64%，比上年增長4.2%;其次為西部地區(qū)，投資額為33368億元，占比22.61%;中部地區(qū)緊跟其后，投資額為31161億元，占比21.11%;開發(fā)投資最少的東北地區(qū)，投資額僅為5378億元，占比3.64%。

商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的，同意開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。

中國商品房建筑面積與銷售面積調(diào)研

2021年中國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%;比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中住宅銷售面積156532萬平方米，占比87.24%，比上年增長1.1%;辦公樓銷售面積3375萬平方米，占比1.88%，同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9046萬平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。

2021年，東部地區(qū)商品房銷售面積73248萬平方米，比上年增長2.7%;中部地區(qū)商品房銷售面積51748萬平方米，增長5.4%;西部地區(qū)商品房銷售面積47819萬平方米，下降1.7%;東北地區(qū)商品房銷售面積6618萬平方米，下降6.4%。

商品房建筑面積由建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺面積;部分組成。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015-2021年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房施工面積中新開工面積2020年達(dá)到最高值，此后有所下滑，竣工面積2016年達(dá)到最高值，此后有所下滑，2020年新開工面積與竣工面積的差距最大;2022年1-10月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房累計施工面積為54303.72萬平方米(其中本年新開工面積為6818.96萬平方米，竣工面積為3366.37萬平方米)。

2022年10月全國商品房銷售面積為9757.57萬平方米(其中銷售現(xiàn)房1591.04萬平方米，期房8166.53萬平方米)，銷售額為9452.53億元，銷售均價約為0.97萬元/平方米;2022年1-10月全國商品房累計銷售面積為111179.29萬平方米，銷售面積累計同比下降22.3%，累計銷售額為108832.22億元，銷售額累計同比下降26.1%;2015-2021年全國商品房總銷售面積逐年遞增，其中期房銷售面積大大高于現(xiàn)房銷售面積，銷售均價逐年遞增。

2022年10月浙江省商品房銷售面積為475.88萬平方米(其中銷售現(xiàn)房77.93萬平方米，期房397.95萬平方米)，銷售額為882.95億元，銷售均價約為1.86萬元/平方米;2022年1-10月浙江省商品房累計銷售面積為5722.15萬平方米，銷售面積累計同比下降34.1%，累計銷售額為10595.14億元，銷售額累計同比下降35.8%;2015-2021年浙江省商品房總銷售面積2020年達(dá)到最高值，此后有所下滑，其中期房銷售面積大大高于現(xiàn)房銷售面積，銷售均價逐年遞增。

2022年，安徽省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 6811.7億元、商品房銷售面積7471.3萬平方米，總量均居全國第6位。分類化解問題樓盤風(fēng)險，爭取國家專項借款71億元。推進(jìn)住房公積金擴(kuò)面，新增開戶99.4萬戶，提取 638.9億元，發(fā)放個人住房貸款 333.4億元。實(shí)施"皖美紅色物業(yè)"建設(shè)三年行動，提升物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會、黨組織覆蓋率，首批創(chuàng)建示范小區(qū)56個。

2023年2月6日，武漢市人民政府印發(fā)《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》。其中提出，優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。在保證城市功能和品質(zhì)的前提下，新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù)。

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  2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、...

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