金融部門將設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃 商品行業(yè)市場(chǎng)前瞻2023

• 吳澳燕 2023年1月13日 來(lái)源：新浪 新華網(wǎng) 390 18
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在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門近期將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

金融部門將設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃

近日，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門近期將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

首套住房貸款利率政策“動(dòng)態(tài)調(diào)整”

在階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限數(shù)月后，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)5日對(duì)外宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確將住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤。

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布通知稱，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制旨在引導(dǎo)各地調(diào)整首套房貸利率政策，而非房貸利率本身，房貸如何定價(jià)仍需購(gòu)房者和銀行雙方協(xié)商確定。業(yè)內(nèi)專家預(yù)期，在多部門政策協(xié)同發(fā)力下，部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》顯示：

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷售面積小幅增加，增幅比2020年進(jìn)一步收窄，同時(shí)商品住宅待售面積增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)了自2016年以來(lái)的首次增加。

商品行業(yè)市場(chǎng)前瞻2023

數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷售面積為17.94億平方米，比2020年小幅增加1.9%，增幅比2020年的2.6%進(jìn)一步收窄。其中，住宅和辦公樓的銷售面積小幅增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積小幅下降;商品房銷售面積中部地區(qū)增幅最大，比2020年增長(zhǎng)5.4%，東北地區(qū)降幅最大，比2020年下降6.4%。商品住宅待售面積增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)了自2016年以來(lái)的首次增加，全國(guó)商品房待售面積增幅也較2020年有所擴(kuò)大。

同時(shí)，2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張、流動(dòng)性困難，部分企業(yè)出現(xiàn)到期債務(wù)不能如約償還，在建工程趨于停工等問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成較大沖擊。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，隨著政策執(zhí)行糾偏，房地產(chǎn)行業(yè)融資偏緊收緊的狀況將得以緩解，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的合理資金需求將得以改善。

住建部數(shù)據(jù)顯示，十年來(lái)，住建部累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢(mèng)。

2022年，地方政府為吸引企業(yè)積極參與土地競(jìng)拍，掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，該部分土地多將在2023年入市，預(yù)計(jì)整體新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更多地向改善類項(xiàng)目?jī)A斜。同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在緩慢恢復(fù)階段，居民收入預(yù)期、市場(chǎng)觀望情緒的修復(fù)仍需時(shí)間，剛需釋放動(dòng)能仍偏弱。預(yù)計(jì)在2023年成交結(jié)構(gòu)中，改善類產(chǎn)品占比或進(jìn)一步提升。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國(guó)300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降35.9%、31.5%，絕對(duì)規(guī)模均處近十年同期最低水平。在全國(guó)土拍市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷下，政府推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性小幅上漲，同時(shí)地方政府持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價(jià)率僅3.0%。

預(yù)計(jì)2023年，堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心二線城市政策有望全面放開(kāi)，一線城市政策優(yōu)化空間較大，如降低房貸利率、降低首付比例、優(yōu)化限購(gòu)等方面繼續(xù)調(diào)整;支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善;“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》。

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