2022中國長租公寓市場現(xiàn)狀和發(fā)展商業(yè)模式研究

• 2022年4月14日 HuangJiang來源：新浪 1364 90
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一季度服務(wù)式公寓空置率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至20.8%。為減緩運(yùn)營壓力，業(yè)主方積極調(diào)整租金、適度做出讓步，以期加速去化，全市服務(wù)式公寓平均租金為每月每平方米244.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.5%。

近些年,商業(yè)辦公建筑改為集中式長租公寓(簡稱“商改租”,其中集中式長租公寓指房源集中布置在整棟或整層,有公共空間、專業(yè)品牌運(yùn)營管理的租賃型公寓)屢屢出現(xiàn)在從中央到地方的相關(guān)政策里。

2022中國長租公寓市場現(xiàn)狀和發(fā)展商業(yè)模式研究

北京高端住宅租賃市場，一季度服務(wù)式公寓空置率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至20.8%。為減緩運(yùn)營壓力，業(yè)主方積極調(diào)整租金、適度做出讓步，以期加速去化，全市服務(wù)式公寓平均租金為每月每平方米244.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.5%。

預(yù)計(jì)未來隨著內(nèi)外資租戶的逐漸回歸，將刺激服務(wù)式公寓的需求、帶動(dòng)市場回暖，市場整體入住率也將有所改善。此外，北京大宗投資市場在一季度的整體表現(xiàn)較為平淡，重要成交寥寥，季度內(nèi)大宗投資市場成交金額合計(jì)僅為23.4億元。

總體而言，自2021年“三道紅線”等強(qiáng)監(jiān)管政策后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨龐大的資金需求和降低債務(wù)規(guī)模的壓力，紛紛開始加速變現(xiàn)自持資產(chǎn)，這也是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑。因此可以預(yù)見，在2022年投資市場上可供出售項(xiàng)目將會繼續(xù)增加，項(xiàng)目議價(jià)空間也相對較大。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2026年中國青年公寓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》顯示：

“商改租”被一些資本認(rèn)為是下一個(gè)風(fēng)口，但是從一線城市的實(shí)踐來看，受到市場的青睞有限。租賃市場存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長等問題，只有少量閑置商業(yè)樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。這在一定程度上抑制了開發(fā)商或租賃運(yùn)營企業(yè)推動(dòng)的積極性。

由于從用地性質(zhì)上而言它依然是商辦用地，不需要嚴(yán)格執(zhí)行住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，因此在改造后可能會產(chǎn)生燃?xì)狻⒉晒?、通風(fēng)等一系列符合商業(yè)用地規(guī)范但居住環(huán)境不佳的問題。另外，從空間結(jié)構(gòu)上看，商辦建筑改長租公寓也存在客觀性限制因素，并非所有的都適合改造。

2021年7月，由國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提到，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。這是國家層面首次提出鼓勵(lì)非居住存量房屋改為保障性租賃住房。

商辦市場過度規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模建設(shè)始于2016年“房住不炒”政策。很多開發(fā)商逐漸將建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)辦公建筑，隨即而來的卻是需求相對疲軟，大量空間閑置浪費(fèi)。與此同時(shí)，國家開始制定鼓勵(lì)商改居的政策，但政策一直在商辦建筑改居住功能后能否出售之間(簡稱“商改住”)反復(fù)。不過僅僅一年之后，北京、上海、成都等就叫停了此類建設(shè)，主要起因是接到商辦項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴，以及一些項(xiàng)目虛假宣傳、誤導(dǎo)購房人等亂象。2018年，北京又將部分門類的“商改住”和“商改租”列入正面清單，但2019年，上海再次重拳出擊“類住宅”產(chǎn)品。

直到“十四五”期間，有關(guān)完善住房市場體系和住房保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度再次被提上日程，這才將爭論的中心從“改為居住形態(tài)出售”變成了“改為集中式住房租賃”，而后有了2021年全國性的鼓勵(lì)。

曼哈頓3月公寓租金連續(xù)第二個(gè)月創(chuàng)下歷史新高。

今年3月簽訂的新租約中，租戶支付的租金中值為3644美元，是有記錄30年來的最高水平。這一數(shù)字較去年同期上漲23%，較2月份的前紀(jì)錄上漲了14美元。

與競爭激烈的銷售市場相呼應(yīng)的是，近五分之一的租約是以高于要價(jià)的價(jià)格簽署的，平均高出9.7%。2月份的數(shù)據(jù)與此類似。

尋找公寓的人現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，疫情嚴(yán)重時(shí)期普遍的房租優(yōu)惠已經(jīng)變得越來越罕見，也越來越小。上個(gè)月，只有約18%的新租約獲得了房東的優(yōu)惠，比如免一個(gè)月租金或房東負(fù)擔(dān)中介費(fèi)，這一比例低于一年前的34%。

《2022-2026年中國青年公寓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2026年中國青年公寓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告

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