商品房預(yù)售制度短期取消無望 有城市推行后又取消現(xiàn)房銷售

• 2018年10月24日 HaoChenChong來源：房天下 353 16
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  中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動(dòng)力和質(zhì)量較為不足，智能眼鏡行業(yè)發(fā)展如何受限？

  智能眼鏡，也稱智能鏡，是指“像智能手機(jī)一樣，具有獨(dú)立的操作系統(tǒng)，智能眼鏡可以由用戶安裝軟件、游戲等軟件服務(wù)商提供的程序。智能眼鏡可通過語音或動(dòng)作操控完成添加日程、地圖導(dǎo)航、與好友互...

合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，《通知》指出，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。

合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，《通知》指出，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

短期內(nèi)不會取消商品房預(yù)售制度

與現(xiàn)房銷售不同，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多以商品房預(yù)售為主。所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。

商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

可通過土地出讓合同規(guī)定“現(xiàn)房銷售”

盡管商品房預(yù)售制度推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展，但是預(yù)售制度也帶來了房地產(chǎn)市場的各類質(zhì)量及交付問題。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》?！锻ㄖ分赋?，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

盡管廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。但是現(xiàn)房銷售是否會全面鋪開仍是大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

有城市推行后又取消現(xiàn)房銷售

而在更早之前，江蘇省蘇州、江蘇省宿遷、山東省濟(jì)南市長清區(qū)、江蘇省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地塊出讓時(shí)探索現(xiàn)房銷售。不過，杭州、南京等卻在推行一段時(shí)間后，改變土地出讓規(guī)則。

2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個(gè)月后，杭州推出的土地出讓就開始改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除了。

據(jù)報(bào)道，3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房價(jià)上漲的預(yù)期。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)報(bào)道，為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競爭地價(jià)，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。

但在7月份掛牌的5幅地塊條件顯示，取消了“競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

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