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北京房價現(xiàn)“非典型性下跌” 銀行房貸承壓能力有上限

  • 2017年9月27日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1223 79
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“我今年3月份開始賣房,掛牌價最初760萬元,心理的最低成交價位是720萬元,6月份曾遇到有人出價680萬元,我因?yàn)槭菗Q房資金壓力大就沒同意賣,但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低650萬元,卻依舊是看得多坐下來談的人少”,朝陽區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對記者表示。

房價,北京房價,“非典型性下跌”

  北京房價出現(xiàn)“非典型性下跌”,這是怎么回事?

  房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)十分盛行——“最怕房價下跌的不是房企,而是銀行,因?yàn)殂y行是房企的最大債主”,這種觀點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰比誰先死”的爭論。如今,宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn),一線城市投機(jī)性購房被抑制。甚至,據(jù)記者了解,京城房價已經(jīng)出現(xiàn)了“非典型性下跌”,銀行按揭貸款由此也進(jìn)行了一輪“非典型性壓力測試”。值得一提的是,考慮到風(fēng)險與收益對等的原則,近期商業(yè)銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力“正相關(guān)”。

  京城房價非典型性下跌

  記者選取某中介機(jī)構(gòu)披露的京城部分二手房項(xiàng)目今年一季度的成交價和最新的成交價進(jìn)行對比,部分二手房項(xiàng)目相似戶型如今的成交價較一季度的高點(diǎn)下跌了5%-10%左右。至于該中介機(jī)構(gòu)披露的成交價格的準(zhǔn)確性,記者曾向身邊親友進(jìn)行調(diào)研,獲得的4個反饋結(jié)果全部是“標(biāo)注的成交價格與真實(shí)價格一致”。

  對口西城區(qū)馬連道附近一個二手房小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人L先生對記者表示,“小區(qū)最近成交量不大,7月份和3月底有一組同樣戶型的一居室成交,7月份的成交價是425萬元,而3月底的網(wǎng)簽價是470萬元,不過在銀行放款后過戶時,雙方知道最新行情后都同意降了一點(diǎn)價,畢竟當(dāng)初買房時買家心急,房子掛出來(掛牌價是490萬元)8天就成交了?!?/p>

  大興區(qū)一個2012年交房的住宅項(xiàng)目今年3月中旬成交的三居室,總價接近690萬元,而十分相似的戶型在今年6月份成交,總價降至不足620萬元。

  豐臺區(qū)某小區(qū)今年一季度末的成交記錄顯示,今年一季度的多筆房屋成交單價達(dá)到9.2萬元/平方米乃至更高,而今年8月份的成交單價降至不足8.8萬元/平方米。

  “我今年3月份開始賣房,掛牌價最初760萬元,心理的最低成交價位是720萬元,6月份曾遇到有人出價680萬元,我因?yàn)槭菗Q房資金壓力大就沒同意賣,但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低650萬元,卻依舊是看得多坐下來談的人少”,朝陽區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對記者表示。

  需要說明的是,之所以說京城房價是非典型性下跌,是因?yàn)橛浾卟⑽词褂萌珮颖緮?shù)據(jù),上述案例是從北京市不同地域選取二手房項(xiàng)目的成交進(jìn)行觀察。

  而國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年8月份,一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降,北京二手住宅價格環(huán)比7月份下降0.9%,跌幅連續(xù)4個月全國第一。另據(jù)媒體報道,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,5月份至今的4個月時間里,北京全市二手房成交均價與“3·17新政”前相比回落了10%左右,“尤其是近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大?!?/p>

  銀行房貸承壓能力有上限

  由于房貸業(yè)務(wù)天然的杠桿特征,其對于房價波動的承受能力自然與首付比例、業(yè)務(wù)占比、毛利率等高度相關(guān)。

  從首付比例來看,京城首套房按揭貸款通常要求首付30%,部分購房人違規(guī)加杠桿,通過消費(fèi)貸、房抵貸等形式加大杠桿,其對于房價波動的承受力顯然低于合規(guī)客戶,有媒體對于此類違規(guī)行為已于9月5日進(jìn)行了報道。監(jiān)管部門對于此類加杠桿的行為也毫不手軟:北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部9月5日傍晚已聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》,要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款開展自查工作,重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

  對于銀行業(yè)整體的情況,媒體日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)深度研究報告》認(rèn)為,房價下跌20%就會給銀行業(yè)帶來巨大壓力,房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險一旦爆發(fā),農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖,國有商業(yè)銀行抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。各類銀行的風(fēng)險水平排序是:五大行<城商行<股份制商業(yè)銀行<農(nóng)商行。報告估計,截止到2017年上半年,我國商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模模約43.3萬億元,占各項(xiàng)貸款余額37.8%,占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中,個人住房貸款20.1萬億,房地產(chǎn)開發(fā)貸款7.8萬億元,其他房地產(chǎn)貸款1.8萬億元,以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款13.6萬億元。如果房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌,接近四成的銀行貸款都可能受到關(guān)聯(lián)影響。從上市銀行的情況來看,據(jù)記者統(tǒng)計,25家A股上市銀行今年上半年合計的涉房貸款為22.6萬億元,其中,住房按揭貸款余額合計為17.92萬億元;房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計4.68萬億元。

  報告還提示,房地產(chǎn)市場的波動可能從三個渠道影響銀行貸款的風(fēng)險。首先,持有資產(chǎn)價值渠道,房價下跌意味著借款人被動違約的概率上升,銀行貸款信用風(fēng)險加大;其次,房產(chǎn)銷售渠道,房價下跌將直接導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款下降,進(jìn)而導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債表受損而影響開發(fā)貸的償付;最后,抵押品價值渠道,房價下跌時房地產(chǎn)抵押品價值縮水、流動性變差,可能導(dǎo)致銀行收回資金減少,還會降低銀行未來貸款的意愿。

  從按揭貸款價格的價格變動來看,9月19日有媒體獨(dú)家關(guān)注到京城首套房貸款利率上浮5%-10%已經(jīng)成為主流,當(dāng)日傍晚監(jiān)管部門再次發(fā)聲表示支持,“房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下,根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導(dǎo)向”。

  據(jù)記者統(tǒng)計,四家國有大行今年上半年的付息率在1.5%-2%之間;大多數(shù)中等規(guī)模銀行的付息率在2.5%上下浮動,小型銀行的付息率大多在2%-2.8%之間。而按揭貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%,去年房貸利率優(yōu)惠至八五折時執(zhí)行利率僅為4.17%,優(yōu)惠至九折時執(zhí)行利率僅為4.417%;如果按照基準(zhǔn)利率1.1倍批貸則是5.39%,如果按照目前京城最高的基準(zhǔn)利率1.2倍批貸則是5.88%。從上述數(shù)據(jù)可以看出,房貸實(shí)行折扣利率時,銀行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的凈利差最低可能不足1.5%,而上市銀行今年中期信貸業(yè)務(wù)整體的凈利差大多數(shù)在1.5%-2.5%之間,最高甚至達(dá)到了3%。

  2016年上半年,就曾有一家股份制銀行副行長表示,房貸利率如果執(zhí)行八五折利率優(yōu)惠,銀行考慮綜合成本后需要倒貼8個百分點(diǎn)。而今年上半年,資金面較彼時收緊,銀行的資金成本也是明顯上升,按揭貸款利率“折扣變上浮”也是情理之中,相對而言,也有助于銀行在綜合“壓力測試”中獲得更好的表現(xiàn)。

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