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政府接管 北京樓市再出大招 房地產(chǎn)市場將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

  • 李波 2023年12月25日 來源:中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1189 77
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12月22日,北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對《〈北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告。《征求意見稿》明確,將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府,監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、??顚S谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)

12月22日,北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對《〈北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告?!墩髑笠庖姼濉访鞔_,將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府,監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、??顚S谩⒑硕ㄖС?、違規(guī)追責”。

對此,業(yè)內(nèi)人士分析認為,該項政策有利于最大可能保證預售資金安全,有利于保障購房者利益。

將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

此次針對北京市商品房預售資金監(jiān)管,主要作出以下重要調(diào)整:一是:將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府。二是:引入市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務承擔部門,發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢,強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管,確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

三是:在確定監(jiān)管額度的工作中,創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價提出重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度后,由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發(fā)企業(yè)風險情況等因素核定。更好保障重點監(jiān)管額度資金,能覆蓋項目建安成本,防范項目資金風險。

四是:完善社會多方監(jiān)督機制,特別是要求購房人應將所支付的購房款存入北京市住房城鄉(xiāng)建設委、資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預售資金監(jiān)管賬戶,并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息,確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶。

五是:對原《辦法》中不合理、不適應行業(yè)發(fā)展新形勢的相關(guān)規(guī)定一并進行了優(yōu)化。

北京市住建委相關(guān)負責人表示,征求意見結(jié)束后,將認真研究吸納各方意見建議,進一步完善政策措施,不斷加強預售資金的收存、支取、使用全過程監(jiān)督管理,確保預售資金用于工程建設。解讀:重新制度設計,補齊短板

此次調(diào)整強化了屬地住建部門對預售資金的監(jiān)管責任,明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。同時,引入北京市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機構(gòu),承擔具體監(jiān)管業(yè)務,發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢,強化了對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管,確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

此外,針對新的監(jiān)管原則和北京市住房資金中心負責具體監(jiān)管的業(yè)務模式,重新進行了制度設計,調(diào)整了具體工作流程和各方職責。補齊了原有機制下,在商業(yè)銀行監(jiān)管、預售資金歸集、賬戶資金保護等方面的短板,在強化監(jiān)管的同時,盡可能便利購房人和企業(yè)操作。

弱化了商業(yè)銀行的監(jiān)管職能,但依然加強對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管,在公開招標選擇商業(yè)銀行的基礎上,增加了對商業(yè)銀行的定期考核評價。

在重點監(jiān)管額度方面,創(chuàng)新采取由施工總承包單位提出監(jiān)管額度、各區(qū)住建部門核定的做法,以期提升重點監(jiān)管額度設定的科學性?!墩髑笠庖姼濉诽岢觯蟹靠罱y(tǒng)一歸集。

購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預售資金,應全部直接存入監(jiān)管賬戶,由資金中心按開發(fā)企業(yè)、預售證項目、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行標識。預售資金進入監(jiān)管賬戶后,應首先用于歸集重點監(jiān)管額度資金。

購房人可通過資金中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項目重點監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。在資金支取方面,《征求意見稿》明確支取要求。

一是:重點監(jiān)管額度資金應確保封閉運行、專款專用于本項目有關(guān)的工程建設。重點監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設費用時,開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃、資金使用節(jié)點申請支取重點監(jiān)管額度內(nèi)資金。北京市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后,提出初審意見,區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后支付。

二是:重點監(jiān)管額度外資金支取,由北京市住房資金中心提出初審意見,區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

同時,增設資金應急支取通道。當項目確需應急使用重點監(jiān)管額度內(nèi)預售資金推進項目建設時,在不超建設階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設費用的前提下,可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門提交有關(guān)材料申請撥付使用。機構(gòu):更好維護購房者的合法權(quán)益

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,根據(jù)《征求意見稿》,北京的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法最大的改變是預售資金將由過去的銀行監(jiān)管調(diào)整為政府監(jiān)管,由北京市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務承擔部門,這將使百姓的購房款更加安全。

同時,完善了社會多方監(jiān)督機制這一點非常關(guān)鍵,基本杜絕了預售資金被挪用的可能性。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,此次調(diào)整后,預售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系更加清晰,即“1+3”的模式?!?”就是指地方政府,具體是由市住房資金中心來承擔工作。

“3”是指三方關(guān)系,即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關(guān)系,更好為購房者權(quán)益保護落實實質(zhì)的監(jiān)管工作,也更好落實各方主體的權(quán)責利關(guān)系。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為,將商品房預售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府,有效防范房企提前使用預售資金,避免房企前期挪用購房者預售資金,督促購房者的房款用來項目工程建設,減少延遲交付及防范爛尾樓項目的現(xiàn)象,更好維護購房者的合法購房權(quán)益,社會民生的穩(wěn)定。同時,預售資金監(jiān)管主體的變更也將會對新房市場的去化有一定利好。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,1—11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元,同比下降9.4%,降幅比1-10月份擴大0.1個百分點,其中,住宅投資72799億元,同比下降8.8%。

銷售端的市場壓力仍然不小。1—11月份,商品房銷售面積100509萬平方米,同比下降8%,降幅比1—10月擴大0.2個百分點;商品房銷售額105318億元,同比下降5.2%,降幅比1—10月擴大0.3個百分點。

12月14日,北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策,包括大幅下調(diào)購房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認定標準、延長貸款年限等,以降低購房門檻和成本,推動剛需消費者入市,提高二手房和新房市場去化能力。

中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式

2023年,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,各地樓市不斷打出利好政策組合拳,但市場仍處于深度調(diào)整之中,何時筑底修復成為最受關(guān)注的話題。

2024年房地產(chǎn)市場走向如何?不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議深刻分析當前經(jīng)濟形勢,系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟工作,強調(diào)明年要堅持“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”,也為樓市發(fā)展定調(diào)。

會議強調(diào),多出有利于穩(wěn)預期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策,在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進取,不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎。堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線,積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示:

自2021年首次提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”以來,房地產(chǎn)發(fā)展新模式已三次出現(xiàn)在近年的中央經(jīng)濟工作會議部署中,今年的會議定調(diào)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的同時,還提出要完善相關(guān)基礎性制度。

本次中央經(jīng)濟工作會議還指出,加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎性制度,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?!啊蠊こ獭仁欠康禺a(chǎn)發(fā)展新模式的抓手,也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進的著力點。

業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來,中央已多次在重要會議中強調(diào)“三大工程”的重要性,先后通過了“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設的相關(guān)指導意見。預計2024年,“三大工程”配套政策將加快落實,積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

房地產(chǎn)市場將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期

當前,房地產(chǎn)市場仍處于需求、供給雙向收縮的狀態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風險沒有完全消除。這很大程度上是舊有發(fā)展模式帶來的,而目前房地產(chǎn)市場仍然處于向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的調(diào)整期。

黨中央、國務院作出了一系列重要部署,近期相關(guān)部門密集出臺一系列優(yōu)化調(diào)整政策。各城市因城施策,持續(xù)出臺調(diào)整優(yōu)化政策,積極促進市場企穩(wěn)回升。

南京市9月份促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的六項新舉措實施以來,交易活躍,成交規(guī)模持續(xù)回升,新建商品房日均認購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。今年以來,南京全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持正增長?!敖鹁陪y十”期間一些熱點樓盤上市,目前個別項目的開盤去化已達七成以上。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,11月份房地產(chǎn)行業(yè)共披露46筆并購交易,比上月增加11筆。其中,40筆披露了交易金額,總交易規(guī)模約252.6億元,平均單筆交易規(guī)模為6.3億元,環(huán)比增長19.9%。房地產(chǎn)行業(yè)并購活動熱度有所回升。

11月,房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數(shù)量和交易規(guī)模都有所增加,表明在經(jīng)歷一段時間的調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動開始重新活躍起來。這種回升現(xiàn)象受到多種因素的影響,包括政策環(huán)境的改善、市場需求增加,以及市場信心提振等。

隨著經(jīng)濟逐漸復蘇,房地產(chǎn)市場需求逐漸增加。在市場競爭加劇的背景下,一些小型房地產(chǎn)企業(yè)無法適應市場變化,被大型企業(yè)并購后可以獲得更多資源,進而盤活自身項目與資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整,長期看有利于整個宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。我國經(jīng)濟傳統(tǒng)增長模式過度依賴基礎設施和房地產(chǎn)投資,也許短期內(nèi)能實現(xiàn)更高增速,但會固化結(jié)構(gòu)性矛盾,損害增長的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要,要培育新的增長點,這是必須經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。

從需求看,人民群眾對住房品質(zhì)有了更高要求,希望住上更好的房子、獲得更好的服務。轉(zhuǎn)型的方向、新的發(fā)展機遇,正蘊藏在新形勢中。城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)服務以及保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等“三大工程”都可以成為房地產(chǎn)業(yè)積極探索的方向。

目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元,城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間,住房剛性需求和改善性需求依然較大。我們實現(xiàn)了全面小康,人均住房面積達到41平方米左右,但中小戶型偏多,隨著人們生活水平的提高,住房改善性需求潛力仍較大。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。


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