2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析

• 黃文玉 2023年11月30日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 390 18
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工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)房地產(chǎn)(物流地產(chǎn))、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)(指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn))。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

在城市快速發(fā)展的大背景下，越來越多的城市面臨土地資源緊張、土地成本攀升等制約城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。而正在全面展開的國土空間規(guī)劃也要求各個(gè)城市優(yōu)化城市內(nèi)部用地，促進(jìn)城市緊湊發(fā)展，提高城市土地綜合承載能力，推進(jìn)建設(shè)用地的多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析

數(shù)據(jù)顯示，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。

國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì);同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移;國內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求;政策層面：出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米，成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月，全國300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米，成交建筑面積2.1億平米。從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結(jié)構(gòu)來看，2019年一線城市占比4%，二線城市占比36%，三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)43%，二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)21%，三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中國工業(yè)用地成交樓面均價(jià)增長(zhǎng)至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中國工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為254.7元/平方米。從各線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國一線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為916元/平方米，同比增長(zhǎng)21.6%，二線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為296元/平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，三四線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為238元/平方米，同比增長(zhǎng)0.8%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場(chǎng)所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤(rùn)，而運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)，是出租獲取租金回報(bào)。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實(shí)體企業(yè)。因我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤(rùn)情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。

工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤(rùn)。

中研普華通過對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地幫助客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析工業(yè)地產(chǎn)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

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