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9月25日起 首套房貸利率不需要申請 銀行自動調(diào)整 能省不少錢

  • 李波 2023年9月25日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1255 82
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根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知,9月25日起,銀行將開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率水平。隨著存量房貸利率調(diào)整進(jìn)入倒計時,銀行各項準(zhǔn)備工作如何?操作是否便捷?

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知,9月25日起,銀行將開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率水平。隨著存量房貸利率調(diào)整進(jìn)入倒計時,銀行各項準(zhǔn)備工作如何?操作是否便捷?

首套房貸利率不需要申請 銀行自動調(diào)整

此次調(diào)整范圍為首套住房貸款、二套轉(zhuǎn)首套,以及公積金組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款。目前多家銀行已經(jīng)出臺實施細(xì)則,對常見問題進(jìn)行釋疑。

總體來看,調(diào)整分為兩類情形:首套房和二套轉(zhuǎn)首套。對于首套房貸利率調(diào)整,客戶將不需要任何操作,銀行將主動批量調(diào)整。

據(jù)了解,目前多家銀行在手機(jī)銀行上線了“存量房貸利率調(diào)整”服務(wù),同時也為客戶提供配套查詢服務(wù),簡化辦理流程。

比如在工商銀行手機(jī)銀行首頁就能看到“利率調(diào)整”模塊,點擊進(jìn)去,可以看到個人住房貸款,里面顯示這筆貸款是不是符合條件的首套貸款。

如果是符合條件的首套貸款,也不需要個人去向銀行申請下調(diào)利率,銀行會在9月25日主動批量調(diào)整,并把結(jié)果通過短信方式通知本人,新的利率水平在當(dāng)天就會生效。

除工商銀行外,農(nóng)業(yè)銀行自9月15日起在掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點、“中國農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道開通存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)情況查詢服務(wù)。

中國銀行手機(jī)銀行已上線“存量房貸利率調(diào)整”功能,可以查詢個人住房貸款的貸款金額、本金余額、當(dāng)前執(zhí)行利率、利率計算方式、發(fā)放時是否首套房貸等信息。中小銀行也在陸續(xù)參照國有銀行制定并發(fā)布實施細(xì)則。

“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整于9月25日起受理申請

通過多家銀行發(fā)布的細(xì)則來看,對于“二套轉(zhuǎn)首套”的情況,則需要借款人主動向銀行提出申請。

對于貸款時為非首套房但現(xiàn)在已符合所在城市首套政策的購房家庭,也就是“二套轉(zhuǎn)首套”的房貸利率申請,多家銀行表示,由于“因城施策”原因,各城市二套房認(rèn)定的情形復(fù)雜多樣,無法通過銀行系統(tǒng)直接識別,所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關(guān)證明資料。借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料。

收到申請后,銀行將對調(diào)整申請逐筆進(jìn)行人工審核,并于10月25日對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。

如果錯過了10月25日之前的集中申請期,之后還能申請嗎?對此,多家國有大行表示,集中申請期后,借款人仍可以繼續(xù)提交利率調(diào)整申請。

全國平均調(diào)整幅度約80個基點

對于大家最關(guān)心的調(diào)整幅度,目前來看,各家銀行調(diào)整規(guī)則基本一致。存量房貸的調(diào)整幅度主要根據(jù)原貸款發(fā)放時間、發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限、發(fā)放時全國首套房貸利率政策下限而決定。全國范圍調(diào)整的平均幅度大約為80個基點。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》統(tǒng)計分析顯示:

什么是認(rèn)房不認(rèn)貸 利好哪些人群?

據(jù)中國人民銀行官網(wǎng),8月25日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹,此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,有助于降低居民購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指,如果名下有房,再買房就算二套;特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款,無論現(xiàn)在貸款是否還清,再進(jìn)行買房都會認(rèn)定為二套。

這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。分析稱,對于很多真實改善購房者來說,賣一套房再買就算二套房,這非常不合理。

那么什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”指的是商業(yè)銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定,不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

假設(shè)小王已經(jīng)購買了一套市值200萬的房子,并通過商業(yè)銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬的貸款。

現(xiàn)在小王一家打算購買第二套房子,市值300萬。根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策,銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄,而只關(guān)注他們名下是否有房產(chǎn)。

由于小王名下已經(jīng)有一套房產(chǎn),即使他家之前的住房貸款還沒有還清,銀行會將這次購房視為第二套房,按照第二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。

如果小王將這套市值200萬的房子賣掉,那么再購買300萬的這套房子就可以視為首套房。

據(jù)易居研究院梳理,此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下,北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%,比首套首付高出40%~45%,房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數(shù)據(jù),以下同)降至33%。按600萬總價的房源計算,首付款將從435萬元降至195萬元,可以降低55%的資金支付壓力。

房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算,月供額將從21816元降至20521元,即減少1295元/月,30年累計減少47萬元。

平安證券分析,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”具體利好兩類購房群體,將切實降低其首付比例與房貸利率:

1)本地置換,名下住房出售后新購住房按首套執(zhí)行信貸政策,首付比例與房貸利率均與首套房齊平;2)異地購房,在認(rèn)定套數(shù)時只核查購房當(dāng)?shù)刈》壳闆r,外地有房或有房貸記錄同樣按首套執(zhí)行信貸政策。

平安證券認(rèn)為,核心城市有望跟進(jìn)執(zhí)行,短期銷售預(yù)計隨之提振:實際執(zhí)行層面,因城施策背景下此前多數(shù)城市已作出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2022年超過65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策,但當(dāng)前仍有包含北京上海在內(nèi)至少多個核心城市嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,三部委發(fā)文后預(yù)計核心城市購房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實降低特定群體購房門檻與成本,短期相關(guān)需求釋放有望對銷售形成提振。

以杭州為例,杭州2022年11月11日執(zhí)行購房新政,對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭,為改善條件再次購買普通自住房,按首套房貸政策執(zhí)行。

根據(jù)中指披露數(shù)據(jù),政策執(zhí)行后三周杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%,政策執(zhí)行11月當(dāng)月銷售額較10月增長113.4%。

國金證券研報指出,廣州打響了一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸的“第一槍”,在銷售持續(xù)承壓背景下,預(yù)計高能級城市將有更多寬松政策出臺,支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。寬松政策主要利好重點布局一線和強(qiáng)二線城市的主流房企,一線本地房企同樣因此受益。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機(jī)會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》。

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