房地產(chǎn)行業(yè)報告 2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況及行業(yè)未來發(fā)展方向分析

• 陳觀秋 2023年7月26日 來源：證券日報 國家統(tǒng)計局 691 40
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7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得關(guān)注的是，此次會議在房地產(chǎn)領(lǐng)域首次明確“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，并首次提出要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

業(yè)內(nèi)專家認為，這是對房地產(chǎn)市場的一次新定調(diào)，同時也對外釋放了后續(xù)樓市調(diào)控政策仍存邊際優(yōu)化空間。值得關(guān)注的是，“房住不炒”仍是底線。

受此鼓舞，7月25日A股市場地產(chǎn)板塊及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈可謂集體沸騰。截至7月25日收盤，同花順房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理概念等板塊的漲幅依次為6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股強勢漲停。除此之外，包括廚衛(wèi)電器、租售同權(quán)、恒大概念、裝配式建筑等地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈概念板塊亦漲幅喜人。

“從當前市場階段特征來看，一是過去二十多年我國人均住房面積明顯提升，當前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足。二是居民杠桿率已較高，未來進一步加杠桿空間有限?！睂＜冶硎荆@些數(shù)據(jù)都表明居民基本住房需求已得到滿足。

從供給端來看，當前開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代結(jié)束，預(yù)示著房地產(chǎn)市場可能永久告別了大范圍過熱的走勢。因此，樓市調(diào)控政策也要改變，即從防過熱轉(zhuǎn)到防過冷，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”來滿足居民需求，政策要從需求端刺激轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

房地產(chǎn)市場是一個特殊的商品市場，它的供求關(guān)系不僅受到經(jīng)濟、社會、政策等宏觀因素的影響，還受到土地、人口、收入、信貸、開發(fā)商等微觀因素的影響。因此，房地產(chǎn)市場的價格和銷售并不總是呈現(xiàn)出平穩(wěn)和均衡的狀態(tài)，而是存在著一定的波動和周期性。

2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%(按可比口徑計算);其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

2、商品房銷售和待售情況

上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國內(nèi)貸款8691億元，下降11.1%;利用外資28億元，下降49.1%;自籌資金20561億元，下降23.4%;定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%;個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

4、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為94.06。

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟增長、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來，各地因城施策，不斷強化調(diào)控政策的及時性和精準性，各種調(diào)控政策輪番出臺。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》分析：

今年以來，已有100多個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，對穩(wěn)定樓市起到了重要作用。也要看到，部分城市調(diào)控政策短期化傾向明顯，促進樓市健康發(fā)展，還需強化中長期調(diào)節(jié)思維，通過建立長效機制解決房地產(chǎn)市場深層次問題。

我國住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期，人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質(zhì)提升展開。

未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向分析

租購并舉是新發(fā)展模式的一個重要方向，住房租賃將在解決住有所居方面發(fā)揮更突出的作用。“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保租房870萬套，其中人口凈流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年，全國已籌集建設(shè)保租房約360萬套，“十四五”目標完成率約40%。住建部在今年年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。

綠色低碳發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的重要方向，其中也蘊藏著巨大的商機。近年來，國家出臺的眾多綠色低碳發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃和發(fā)展舉措中，很多與房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)息息相關(guān)。

此外，各地政府也在積極推動城市更新，主要方向包括持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū);推進城市生命線安全工程建設(shè);城市歷史街區(qū)、歷史建筑的保護與傳承;城市數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);等等。不少房地產(chǎn)企業(yè)正結(jié)合自身優(yōu)勢、選取相關(guān)方向積極投身城市更新，尋找發(fā)展機遇。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的共識基礎(chǔ)上，未來，樓市調(diào)控政策的優(yōu)化空間被進一步打開。

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