城中村改造行業(yè)深度分析2023

• 陳觀秋 2023年4月23日 來源：百度 627 36
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城中村改造是城市更新的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個(gè)復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國(guó)利民政策，是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按

城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國(guó)利民政策，是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以對(duì)于被征收房屋或者是土地的所有者是要進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)摹?/span>

未來幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量人口將進(jìn)入鄭州、成都、重慶、合肥、長(zhǎng)沙等中心城市，這些城市和城市群的發(fā)展將進(jìn)入快車道。過去人口超過1000萬的城市被認(rèn)為是特大城市，而現(xiàn)在很多省會(huì)城市和一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市正在向這個(gè)目標(biāo)靠近，形成了新一批特大城市和特大城市。

城中村改造概念

城中村改造是城市更新的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個(gè)復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。

棚戶區(qū)、城中村和危房改造穩(wěn)步實(shí)施，城市更新有序推進(jìn)。2015—2021年，全國(guó)開工改造各類棚戶區(qū)3100多萬套，安置約6000萬居民。2019—2021年，全國(guó)累計(jì)開工改造了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個(gè)，惠及居民超過2000萬戶。城市更新改造在改善居民住房條件的同時(shí)，也優(yōu)化了城市功能，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，讓更多人住有所居、安居宜居。

城中村改造是指在農(nóng)村村莊城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民成為居民后，對(duì)由原村莊演變而來的居住區(qū)的房屋進(jìn)行征收和拆遷。城中村改造基本停留在原居住地，逐漸發(fā)展成“村莊進(jìn)城，城市包圍農(nóng)村”的景象。這是城中村的主要來源。

城中村改造是21世紀(jì)中國(guó)市長(zhǎng)們經(jīng)營(yíng)城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財(cái)政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的 經(jīng)驗(yàn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。盡管村民對(duì)待城中村改造態(tài)度不一，但政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)的態(tài)勢(shì)十分明顯。城中村改造是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要組成部分。

目前城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經(jīng)成為制約城市化進(jìn)程和全面建設(shè)小康社會(huì)的主要"瓶頸"因素之一。所以從營(yíng)造和諧社會(huì)的高度出發(fā)，改造城中村是勢(shì)在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

我國(guó)目前的城中村存在以下幾類問題：

(1)居住人員和社會(huì)組織方面，存在著人口密度過高、社會(huì)治安壓力較大、村民就業(yè)和社會(huì)保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;

(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面，存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問題;

(3)規(guī)劃建設(shè)狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實(shí)和建設(shè)管理難度大、公共服務(wù)設(shè)施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

城中村改造行業(yè)深度分析

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村改造引發(fā)的社會(huì)管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原、杭州等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。

例如云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

廣州市印發(fā)《廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出，在“十四五”規(guī)劃中，廣州要加快建設(shè)科技創(chuàng)新強(qiáng)市，并將進(jìn)一步推進(jìn)城市有機(jī)更新提質(zhì)增效。同時(shí)根據(jù)《綱要》，廣州將積極推進(jìn)“三舊改造”，繼續(xù)完善舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進(jìn)183條城中村改造;基本完成395個(gè)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目、27個(gè)舊街區(qū)改造項(xiàng)目，有序推動(dòng)舊樓加裝電梯;實(shí)施306個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目，推動(dòng)舊工業(yè)廠區(qū)向特色園區(qū)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能混合開發(fā)轉(zhuǎn)型。

城中村的治理主要分兩部分：一部分涉及公共安全、市政基礎(chǔ)設(shè)施整治，該部分整治費(fèi)用由區(qū)財(cái)政承擔(dān);另一部分涉及村屬產(chǎn)權(quán)及私有產(chǎn)權(quán)部分的水、電、氣和消防設(shè)備等，該部分是由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。因此，城中村治理實(shí)際上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分?！肮小辈糠謶?yīng)該由政府主導(dǎo)并由財(cái)政資金支付，“私有”部分由權(quán)利人主導(dǎo)，而費(fèi)用由其自籌，開發(fā)商可與權(quán)利人成形成協(xié)議安排通過承擔(dān)改造工程而換取后續(xù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的權(quán)利。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析：

結(jié)合現(xiàn)行政策，開發(fā)商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式：

一是委托代建+統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)模式。該模式下存在兩層法律關(guān)系，一層是開發(fā)商與政府的委托代建關(guān)系; 另一層是開發(fā)商與城中村物業(yè)權(quán)利人的租賃運(yùn)營(yíng)關(guān)系。該模式項(xiàng)下，開發(fā)商可與政府簽訂委托代建協(xié)議，承接公共部分的維修改造，改造費(fèi)用由政府承擔(dān)，但開發(fā)商不收代建費(fèi);同時(shí)，開發(fā)商與城中村物業(yè)權(quán)利人簽署改造和租賃協(xié)議，統(tǒng)一改造并統(tǒng)一承租改造范圍內(nèi)的物業(yè)。

二是“EPC+O”模式。該模式也存在兩個(gè)不同的法律關(guān)系：一是承包方與政府間的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工承包關(guān)系;二是承包方與物業(yè)權(quán)利人間的運(yùn)營(yíng)權(quán)承包、轉(zhuǎn)移或讓渡合同。在該模式下，開發(fā)商與政府和物業(yè)權(quán)利人簽署“EPC+O”的一攬子協(xié)議或者開發(fā)商和政府簽署EPC協(xié)議，而同時(shí)與權(quán)利人簽署物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議。

三是代建模式。該模式下不包含運(yùn)營(yíng)這部分內(nèi)容，只是接受政府委托對(duì)城中村項(xiàng)目進(jìn)行全過程代建管理，南山區(qū)政府規(guī)定代建單位需要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并應(yīng)該同時(shí)具備同等規(guī)模的同類工程經(jīng)驗(yàn)。

從城中村改造長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，城中村改造可以進(jìn)行多種模式的探索。城市要避免千城一面，重點(diǎn)還是要實(shí)現(xiàn)多樣化的更新模式。危舊房要改造，“城中村”要更新，“城邊村”要分享城市化紅利。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。城中村改造行業(yè)報(bào)告是從事城中村改造行業(yè)投資之前，對(duì)城中村改造行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，評(píng)估項(xiàng)目可行性、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議對(duì)策等，為城中村改造行業(yè)投資決策者和主管機(jī)關(guān)審批的研究性報(bào)告。以闡述對(duì)城中村改造行業(yè)的理論認(rèn)識(shí)為主要內(nèi)容，重在研究城中村改造行業(yè)本質(zhì)及規(guī)律性認(rèn)識(shí)的研究。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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