2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)量質(zhì)齊升

• 黃江 2023年4月11日 來(lái)源：新浪 812 49
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租賃供給端的競(jìng)爭(zhēng)，已呈現(xiàn)紅海之勢(shì)。除了個(gè)人房源迅速放量以外，近年來(lái)各地政府都在搞保租房項(xiàng)目;民間資本在收儲(chǔ)房源，搞長(zhǎng)租公寓;即便是城中村，也告別了低水平的“散租模式”了，基本是“二房東”主導(dǎo)，打品質(zhì)牌;前幾年紅火的公寓市場(chǎng)，也進(jìn)入租賃賽道了。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)探尋發(fā)展新路徑

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已邁入“快速成長(zhǎng)期”。2023年，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)量質(zhì)齊升，運(yùn)營(yíng)房源總量有望達(dá)到18.9萬(wàn)套，較2022年增長(zhǎng)75%，將為新市民、青年人群體提供更多元的租賃房源。保障性租賃住房加速入市，長(zhǎng)租公寓企業(yè)深度轉(zhuǎn)型，發(fā)力打造增值服務(wù)，讓租賃市場(chǎng)供需兩旺。

畢業(yè)季和春節(jié)后是傳統(tǒng)租房的兩大旺季。南京西路一家門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人官蘊(yùn)說(shuō)，近兩周，隨著越來(lái)越多的求職者來(lái)到上海，租賃需求明顯增加：“上一周的帶看在三十多組，成交10單。同比去年年底的市場(chǎng)，提升了百分之二三十。主要的租客來(lái)源就是周邊寫字樓的一些上班族?！?/p>

根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，目前本市租賃市場(chǎng)正在復(fù)蘇，2月份租賃成交量和去年同期基本持平，租金價(jià)格平穩(wěn)。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾說(shuō)：“對(duì)比去年下半年以來(lái)，整體租賃市場(chǎng)成交偏冷的情況，目前租賃市場(chǎng)的恢復(fù)是非常好的。之后我們覺得成交量整體會(huì)比較活躍。”

租賃供給端的競(jìng)爭(zhēng)，已呈現(xiàn)紅海之勢(shì)。除了個(gè)人房源迅速放量以外，近年來(lái)各地政府都在搞保租房項(xiàng)目;民間資本在收儲(chǔ)房源，搞長(zhǎng)租公寓;即便是城中村，也告別了低水平的“散租模式”了，基本是“二房東”主導(dǎo)，打品質(zhì)牌;前幾年紅火的公寓市場(chǎng)，也進(jìn)入租賃賽道了。

上海長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目建設(shè)狀況

2022年，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)承受了租賃放緩等多方面壓力，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)后，在建項(xiàng)目加緊建設(shè)，加速入市的步伐。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年底，上海運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目約369個(gè)，租賃房源達(dá)10.8萬(wàn)套，平均入住率達(dá)86.3%，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目主要分布在地鐵沿線，且靠近辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校。以上海環(huán)線為例，長(zhǎng)租公寓租賃房源在外環(huán)外占比為54%，內(nèi)環(huán)內(nèi)占比8.9%。各環(huán)線項(xiàng)目租金呈階梯式分布，截至2022年第四季度，地處內(nèi)環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目平均月租錄得229元/平方米，內(nèi)中環(huán)間和中外環(huán)間的項(xiàng)目月租分別錄得201元/平方米、153元/平方米，外環(huán)外的項(xiàng)目平均月租則錄得121元/平方米。

2022年也是上海長(zhǎng)租公寓大宗交易元年，各類內(nèi)、外資投資者入場(chǎng)交易，成交額近60億元。在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，有15單為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，成交單數(shù)占比超過(guò)20%。比如，2022年，全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一的博楓資產(chǎn)管理聯(lián)手翰同資本收購(gòu)了位處楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目，計(jì)劃將提供約560間房源，定位中高端租賃住宅市場(chǎng)，這也是博楓在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目;領(lǐng)盛成功從朗詩(shī)青杉資本手中收購(gòu)了位于上海楊浦區(qū)的獨(dú)棟辦公樓黃興大樓，將其著力改造為長(zhǎng)租公寓。

在投資策略上，具有改造潛力的機(jī)會(huì)型物業(yè)尤其受到長(zhǎng)租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩(wěn)定型僅占25%。長(zhǎng)租公寓投資人對(duì)于項(xiàng)目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，上海各環(huán)線長(zhǎng)租公寓的成交比例均勻分布。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年主題公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

2023年，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的加快入市，呈現(xiàn)出規(guī)?；⑸鐓^(qū)化和品質(zhì)化等特點(diǎn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年，上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓總存量將達(dá)到18.9萬(wàn)套，較2022年增長(zhǎng)75%;2023-2025年，上海將迎來(lái)17.3萬(wàn)套新增租賃房源入市，其主要來(lái)源為R4租賃住宅地塊上的項(xiàng)目加速建設(shè)和入市的項(xiàng)目。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀舉例說(shuō)道，作為上海城區(qū)內(nèi)首個(gè)大體量租賃社區(qū)，耀華國(guó)際社區(qū)將面向市場(chǎng)提供2212套租賃房源，同步設(shè)置約兩萬(wàn)平方米的多功能公共活動(dòng)空間，包含文化運(yùn)動(dòng)、教育培訓(xùn)、餐飲零售、超市便利、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業(yè)街區(qū)。

隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)將穩(wěn)步回升并持續(xù)增長(zhǎng)。各類存量物業(yè)，如閑置工業(yè)廠房、老舊酒店等都將有機(jī)會(huì)被改造為長(zhǎng)租公寓。同時(shí)，目前，4單保障性租賃房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，為長(zhǎng)租公寓投資人開辟了新的退出路徑，或?qū)⑹艿礁嗤顿Y人關(guān)注。

2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)量質(zhì)齊升

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年市場(chǎng)將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出規(guī)?；?、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)，今年上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓總存量將達(dá)到18.9萬(wàn)套，較2022年增長(zhǎng)75%。

隨著R4租賃住宅地塊上的項(xiàng)目加速建設(shè)和入市，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2023-2025年間上海將迎來(lái)17.3萬(wàn)套新增租賃住房入市，其主要來(lái)源為R4項(xiàng)目。其中，作為上海城區(qū)內(nèi)首個(gè)大體量租賃社區(qū)，耀華國(guó)際社區(qū)將于2023年面向市場(chǎng)提供2212套租賃房源，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業(yè)街區(qū)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)更多品質(zhì)項(xiàng)目的面市。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已邁入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段，包括本市在內(nèi)的重點(diǎn)一、二線城市的市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者并呈現(xiàn)多元化的產(chǎn)品和租賃客群特點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2022年上半年，全國(guó)知名長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)擁有的總房源數(shù)量已超過(guò)2020年全年的數(shù)量。盡管2022年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體承受了疫情影響、租賃放緩等多方面壓力，但在下半年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)后，眾多長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目加速入市。同時(shí)隨著越來(lái)越多的專業(yè)資金涌入長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，投資交易量也迅速增加。專業(yè)人士分析指出，在國(guó)家加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的黏性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。目前受歡迎的長(zhǎng)租公寓地段特點(diǎn)突出，主要分布在地鐵沿線，靠近繁華商圈、成規(guī)模的辦公樓群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校區(qū)。

在國(guó)家“盤活存量資產(chǎn)”政策的引導(dǎo)下，今年以來(lái)，業(yè)內(nèi)紛紛看好各類存量物業(yè)，如閑置工業(yè)廠房、老舊酒店等被改造為長(zhǎng)租公寓。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出規(guī)模化、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。

《2023-2028年主題公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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