長租公寓運營模式分析及長租公寓行業(yè)市場競爭格局分析

• 吳智聰 2023年4月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 260 9
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“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

運營模式

一是開發(fā)運營，公寓所有者(主要是房企)成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”;

二是資產(chǎn)托管，房企將公寓托管給運營服務(wù)商進行出租和租后管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產(chǎn)增值和租金收入;運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務(wù)，賺取托管費和租客增值服務(wù)費;

三是運營服務(wù)，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護;向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務(wù)費;而資產(chǎn)所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金收益;

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規(guī)劃、建造和運營服務(wù)，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務(wù)費，賺取租金差價和服務(wù)費;土地所有者需要支付房企建筑費用，享受資產(chǎn)增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。

中國的長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計;運營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運營過程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達17948億元，同比2020年增長16.4%。

數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結(jié)構(gòu)化長租公寓占比小幅度下降。就國內(nèi)整體運營中的集中式長租公寓數(shù)量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數(shù)量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長。

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導(dǎo)推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構(gòu)更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

長租公寓行業(yè)市場競爭格局分析

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。

近年來，多起長租公寓暴雷事件嚴重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴大規(guī)模，相較運營商整體高資產(chǎn)的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長租公寓的規(guī)模擴張速度，從用戶體驗來看，長租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費的意愿較強，未來長租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗感，而集中式長租公寓整體服務(wù)更加規(guī)范和標準，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力，預(yù)計未來集中式長租公寓占比將持續(xù)提升的同時集中度持續(xù)提升，且服務(wù)將成為長租公寓的關(guān)鍵競爭要素。

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)：

第一，重資產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。

第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構(gòu)稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。

第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達到一定的均衡點，才能實現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而，目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。

第四，租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。

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