2023商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析報告

• 方蔓桃 2023年5月24日 來源：百度 281 10
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業(yè)內(nèi)人士指出了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三大發(fā)展趨勢：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多種創(chuàng)新融資方式得到國家政策的大力支持，行業(yè)資產(chǎn)流動性增加;其二，隨著分化加劇和流動性增強，行業(yè)內(nèi)并購會大幅增加;其三，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已從由城市化驅(qū)動，逐漸轉(zhuǎn)向輕重資產(chǎn)并舉的

在2023清華五道口全球金融論壇全體大會五——“構(gòu)建可持續(xù)的不動產(chǎn)金融新模式”論壇上，萬達集團副總裁何其聰分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。他指出，現(xiàn)階段行業(yè)呈現(xiàn)以下特點：一是行業(yè)存量化特征明顯，投資增速放緩;二是馬太效應(yīng)增強，企業(yè)經(jīng)營管理水平分化;三是企業(yè)布局輕資產(chǎn)占比增加。

業(yè)內(nèi)人士指出了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三大發(fā)展趨勢：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多種創(chuàng)新融資方式得到國家政策的大力支持，行業(yè)資產(chǎn)流動性增加;其二，隨著分化加劇和流動性增強，行業(yè)內(nèi)并購會大幅增加;其三，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已從由城市化驅(qū)動，逐漸轉(zhuǎn)向輕重資產(chǎn)并舉的模式，行業(yè)將增加退出渠道，擴大管理規(guī)模，發(fā)展“募、投、管、退”一條龍的模式。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析研究發(fā)現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析

2022年，受疫情影響，我國經(jīng)濟整體呈下行趨勢，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著資金、政策及競爭等多重壓力。此外，消費者的消費能力減弱、線下消費減少、加上疫情的反復(fù)以及線上直播購物的興起，使得實體商業(yè)面臨前所未有的“寒冬”。但在2022年末之際，隨著防控政策的放開，實體商業(yè)陸續(xù)回歸，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉碚嬲膹?fù)蘇與增長。

2022年以來，在經(jīng)濟放緩和疫情影響下，企業(yè)信心和運營以及業(yè)務(wù)開展都受到了短期影響，也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了沖擊。

整體來看，商業(yè)地產(chǎn)市場仍舊面臨弱現(xiàn)實、強預(yù)期的局面，仍舊處于供需僵持博弈階段。雖然疫情向好使得下半年需求預(yù)期回暖，但短期商業(yè)地產(chǎn)市場庫存高企、行業(yè)利潤微薄的狀況仍然沒有改善。

據(jù)新城2022年年報顯示，2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報告期末，公司總資產(chǎn)達4579.07億元。此外，截至報告期末，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米(含合聯(lián)營項目);公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到2913.60萬平方米(含合聯(lián)營項目)，提前鎖定未來業(yè)績。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10%。其中，辦公樓投資5291億元，同比下降11.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資1.06萬億元，同比下降14.4%。2022年，全國商品房銷售額13.33萬億元，比上年下降26.7%。其中，辦公樓銷售額4528億元，同比下降3.7%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額8127億元，同比下降16.1%。2022年，全國商品房待售面積5.64億平方米，比上年增長10.5%。其中，辦公樓待售面積4073萬平方米，同比增長7.3%;商業(yè)營業(yè)用房1.26億平方米，同比下降1.6%。

長期以來，新城控股集團以“穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險管控”為戰(zhàn)略核心，堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，穩(wěn)健發(fā)展。2022年，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢進一步奠定，商業(yè)對公司收益的貢獻、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2022年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%;實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營業(yè)收入的7.99%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業(yè)出租及管理毛利率達72.60%，這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險，也印證了公司不斷提升的商業(yè)運營實力。

在剛剛過去的春節(jié)假期，各大商場和餐飲消費場所客流大幅回升。全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)智庫RET睿意德發(fā)布的全國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)觀察與信心指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為59.9，相比2022年的50.8提升了18%。

去年中央經(jīng)濟工作會議提出，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置。增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。實體商業(yè)購物中心是城市居民消費的重要場所。受互聯(lián)網(wǎng)購物以及新冠疫情沖擊，購物中心近年來總體發(fā)展可謂舉步維艱。不過，實體購物中心在不同城市的發(fā)展也有所分化，不少商業(yè)地產(chǎn)品牌仍看好未來發(fā)展，積極布局，一些新業(yè)態(tài)、新品牌也找到新的促進消費突破口。

仲量聯(lián)行14日發(fā)布的最新研究報告顯示，中國重點20城中，四分之三城市在2023年的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場凈吸納量將同比提高，北京、廣州、成都等城市辦公樓租金在年內(nèi)將恢復(fù)正增長區(qū)間，其他大部分城市降幅將顯著收窄。2023年中國商業(yè)地產(chǎn)有望全面進入復(fù)蘇通道。

2月22日，商業(yè)地產(chǎn)公司CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，展望2023年，隨著企業(yè)擴張信心增強，預(yù)計寫字樓租賃需求將于二季度企穩(wěn)回升，全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當(dāng)。

商業(yè)地產(chǎn)未來趨勢分析

隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業(yè)的運營競爭力或?qū)⑦M一步提升。有分析指出，在2023年消費復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機會，公司商業(yè)運營收入增長可期。據(jù)透露，2023年，新城控股計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

在消費市場，預(yù)計2023年全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬平方米?；诳勺饷娣e的稀缺性和品牌強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現(xiàn)0.9%的同比增長，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。

疫情之后，市場對商業(yè)地產(chǎn)全生命周期的各個重要節(jié)點都提出了更高的要求，未來從開發(fā)到運維，從網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化到自動化、智能化、低碳化，都將把整個商業(yè)地產(chǎn)作為重要的應(yīng)用平臺。能否充分理解中國的新發(fā)展理念，通過擁抱新技術(shù)、新模式、創(chuàng)新應(yīng)用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發(fā)展格局下商業(yè)地產(chǎn)市場的迭代與進化關(guān)鍵。

二十大報告指出未來的5到10年中國將主動構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展。隨著中國商業(yè)地產(chǎn)市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，各類新技術(shù)、新模式和新理念正在商業(yè)地產(chǎn)市場的更多領(lǐng)域不斷開花結(jié)果。

展望2023年，報告預(yù)計靈活租賃策略將刺激辦公樓市場活躍度回升;隨著價格預(yù)期的調(diào)整，大宗交易市場活躍度有望加速提升;物流板塊將繼續(xù)穩(wěn)步增長。

我國經(jīng)濟將呈現(xiàn)有序恢復(fù)態(tài)勢，不斷向好。在“房住不炒”的總基調(diào)下，多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼，市場有望走出底部，進入緩慢恢復(fù)階段。大道至簡，實干為要。2023年，新城迎來成立30周年，未來新城將繼續(xù)聚焦核心能力，以腳踏實地的駱駝精神翻越山丘，與城市共生長、與時代共奮進。

未來，欲了解更多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》

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