萬(wàn)達(dá)緊急澄清 2023優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬(wàn)平方米 商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)分析

• 李波 2023年5月29日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1230 80
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5月26日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，就“大連萬(wàn)達(dá)將因虧空400億元被華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)”“萬(wàn)達(dá)正考慮評(píng)估出售20家購(gòu)物中心”等四大傳聞做出澄清。

5月26日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，就“大連萬(wàn)達(dá)將因虧空400億元被華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)”“萬(wàn)達(dá)正考慮評(píng)估出售20家購(gòu)物中心”等四大傳聞做出澄清。

傳聞一：珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“珠海萬(wàn)達(dá)商管”)的港股上市申請(qǐng)將于近期到期，如其未能于2023年5月8日前完成上市，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”或“大連萬(wàn)達(dá)”)需提前歸還13億美元離岸貸款的本息。

公司的核實(shí)情況及結(jié)果：經(jīng)向發(fā)行人控股股東萬(wàn)達(dá)集團(tuán)咨詢(xún)了解，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)境外共計(jì)三筆美元銀團(tuán)貸款，存量合計(jì)13億美元借款主體并非發(fā)行人。

根據(jù)約定，如珠海萬(wàn)達(dá)未能在2023年5月8日前完成上市，如超過(guò)66.67%份額的參貸行要求還款，則萬(wàn)達(dá)集團(tuán)需歸還貸款。

經(jīng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與參貸行溝通后，截止本公告發(fā)布日，無(wú)一家銀行提出需萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提前還款，該條款暫無(wú)觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2021年8月20日，珠海萬(wàn)達(dá)商管向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)港股上市，于2021年10月11日獲得受理，并于同月21日向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)。

此后，珠海萬(wàn)達(dá)商管分別于2022年4月22日、2022年10月25日再次在香港聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)材料。自2023年3月31日境外發(fā)行上市新規(guī)施行以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管積極應(yīng)對(duì)并于4月13日遞交了備案材料，中國(guó)證監(jiān)會(huì)于4月20日受理了備案材料。

傳聞二：大連萬(wàn)達(dá)存在商戶(hù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、客流、空鋪、短租等多項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)旒佟?/p>

公司的核實(shí)情況及結(jié)果：發(fā)行人及子公司內(nèi)部管理規(guī)范、信息化程度高、內(nèi)控機(jī)制完善，建立了完善的統(tǒng)計(jì)規(guī)則和統(tǒng)計(jì)口徑及統(tǒng)計(jì)方式，具體如下：

1、銷(xiāo)售額：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)租戶(hù)向發(fā)行人支付固定租金，固定租金與商戶(hù)銷(xiāo)售額沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)，發(fā)行人掌握銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)主要用于跟蹤商戶(hù)經(jīng)營(yíng)情況，不存在造假的情況。

2、客流量：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入口處都安裝了檢測(cè)進(jìn)入商場(chǎng)人員數(shù)量的特殊裝置并與經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)打通，由經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)對(duì)客流量進(jìn)行客觀(guān)統(tǒng)計(jì)和記錄，發(fā)行人已制定了信息系統(tǒng)相關(guān)的關(guān)鍵制度和規(guī)范，不存在任何人為操縱或修改。

3、出租率：由已出租面積除以總可出租面積計(jì)算?？偪沙鲎饷娣e為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶(hù)簽訂的租約進(jìn)行計(jì)算。發(fā)行人已制定嚴(yán)格的內(nèi)控措施，通過(guò)租賃系統(tǒng)進(jìn)行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，不存在任何人為操縱或修改。

發(fā)行人對(duì)外披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均由知名審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由珠海商管上市聯(lián)席保薦人等機(jī)構(gòu)盡調(diào)確認(rèn)，業(yè)績(jī)不存在造假情況。

傳聞三：大連萬(wàn)達(dá)也將因虧空400億元而被華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)。

公司的核實(shí)情況及結(jié)果：華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)置地已官方回應(yīng)否認(rèn)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)，并稱(chēng)該信息為謠言，相關(guān)傳聞不實(shí)。

傳聞四：萬(wàn)達(dá)正考慮評(píng)估出售上海、江蘇、浙江等地的20家購(gòu)物中心。

公司的核實(shí)情況及結(jié)果：1、公司沒(méi)有直接出售20家江浙滬已開(kāi)業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的計(jì)劃，該網(wǎng)絡(luò)傳聞不屬實(shí)。

2、今年3月發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等發(fā)文，支持REITs試點(diǎn)拓寬至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等;行業(yè)政策積極向好，公司將抓住政策機(jī)遇，積極籌備消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施ABS、Pre-REITs及REITs，力求盤(pán)活資產(chǎn)、回收資金。

3、截至2022年末，公司共擁有及運(yùn)營(yíng)管理已開(kāi)業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)472個(gè)，其中自持廣場(chǎng)288個(gè)，具有產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定、長(zhǎng)期增值空間大等特點(diǎn)，經(jīng)培育期后可成為消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施ABS、REITs的合格資產(chǎn)。

此前報(bào)道>>

萬(wàn)達(dá)回應(yīng)兩則傳聞

近期，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方網(wǎng)站回應(yīng)，“大規(guī)模裁員”“160億銷(xiāo)售20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”為不實(shí)消息。

在2023清華五道口全球金融論壇全體大會(huì)五——“構(gòu)建可持續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)金融新模式”論壇上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁何其聰分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。

他指出，現(xiàn)階段行業(yè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是行業(yè)存量化特征明顯，投資增速放緩;二是馬太效應(yīng)增強(qiáng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平分化;三是企業(yè)布局輕資產(chǎn)占比增加。

業(yè)內(nèi)人士指出了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三大發(fā)展趨勢(shì)：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多種創(chuàng)新融資方式得到國(guó)家政策的大力支持，行業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性增加;

其二，隨著分化加劇和流動(dòng)性增強(qiáng)，行業(yè)內(nèi)并購(gòu)會(huì)大幅增加;其三，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已從由城市化驅(qū)動(dòng)，逐漸轉(zhuǎn)向輕重資產(chǎn)并舉的模式，行業(yè)將增加退出渠道，擴(kuò)大管理規(guī)模，發(fā)展“募、投、管、退”一條龍的模式。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析研究發(fā)現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析

2022年，受疫情影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體呈下行趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著資金、政策及競(jìng)爭(zhēng)等多重壓力。此外，消費(fèi)者的消費(fèi)能力減弱、線(xiàn)下消費(fèi)減少、加上疫情的反復(fù)以及線(xiàn)上直播購(gòu)物的興起，使得實(shí)體商業(yè)面臨前所未有的“寒冬”。

但在2022年末之際，隨著防控政策的放開(kāi)，實(shí)體商業(yè)陸續(xù)回歸，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)真正的復(fù)蘇與增長(zhǎng)。

2022年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)放緩和疫情影響下，企業(yè)信心和運(yùn)營(yíng)以及業(yè)務(wù)開(kāi)展都受到了短期影響，也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了沖擊。

整體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊面臨弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期的局面，仍舊處于供需僵持博弈階段。雖然疫情向好使得下半年需求預(yù)期回暖，但短期商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、行業(yè)利潤(rùn)微薄的狀況仍然沒(méi)有改善。

據(jù)新城2022年年報(bào)顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1160.49億元，合同銷(xiāo)售面積約1191.52萬(wàn)平方米。

公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。

此外，截至報(bào)告期末，公司共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬(wàn)平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目);公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬(wàn)平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)，提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.29萬(wàn)億元，比上年下降10%。其中，辦公樓投資5291億元，同比下降11.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資1.06萬(wàn)億元，同比下降14.4%。

2022年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額13.33萬(wàn)億元，比上年下降26.7%。其中，辦公樓銷(xiāo)售額4528億元，同比下降3.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額8127億元，同比下降16.1%。

2022年，全國(guó)商品房待售面積5.64億平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，辦公樓待售面積4073萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.26億平方米，同比下降1.6%。

長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股集團(tuán)以“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”為戰(zhàn)略核心，堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略模式，穩(wěn)健發(fā)展。

2022年，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定，商業(yè)對(duì)公司收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。此外，截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%;

實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的7.99%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;

物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%，這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，也印證了公司不斷提升的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

在剛剛過(guò)去的春節(jié)假期，各大商場(chǎng)和餐飲消費(fèi)場(chǎng)所客流大幅回升。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)與商業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)RET睿意德發(fā)布的全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)觀(guān)察與信心指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為59.9，相比2022年的50.8提升了18%。

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。實(shí)體商業(yè)購(gòu)物中心是城市居民消費(fèi)的重要場(chǎng)所。

受互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物以及新冠疫情沖擊，購(gòu)物中心近年來(lái)總體發(fā)展可謂舉步維艱。不過(guò)，實(shí)體購(gòu)物中心在不同城市的發(fā)展也有所分化，不少商業(yè)地產(chǎn)品牌仍看好未來(lái)發(fā)展，積極布局，一些新業(yè)態(tài)、新品牌也找到新的促進(jìn)消費(fèi)突破口。

仲量聯(lián)行14日發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，中國(guó)重點(diǎn)20城中，四分之三城市在2023年的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量將同比提高，北京、廣州、成都等城市辦公樓租金在年內(nèi)將恢復(fù)正增長(zhǎng)區(qū)間，其他大部分城市降幅將顯著收窄。2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有望全面進(jìn)入復(fù)蘇通道。

2月22日，商業(yè)地產(chǎn)公司CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，展望2023年，隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng)，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租賃需求將于二季度企穩(wěn)回升，全年有望實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)平方米的凈吸納量，與過(guò)去五年均值相當(dāng)。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)分析

隨著深度運(yùn)營(yíng)這種具有更高效率的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。有分析指出，在2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)可期。

據(jù)透露，2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。

在消費(fèi)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬(wàn)平方米。

基于可租面積的稀缺性和品牌強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿，全國(guó)18個(gè)主要城市核心商圈的租金有望在2023年實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長(zhǎng)，一線(xiàn)城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。

疫情之后，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)全生命周期的各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)都提出了更高的要求，未來(lái)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)維，從網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化到自動(dòng)化、智能化、低碳化，都將把整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)作為重要的應(yīng)用平臺(tái)。

能否充分理解中國(guó)的新發(fā)展理念，通過(guò)擁抱新技術(shù)、新模式、創(chuàng)新應(yīng)用場(chǎng)景等方式來(lái)最大化地挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，將成為新發(fā)展格局下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的迭代與進(jìn)化關(guān)鍵。

二十大報(bào)告指出未來(lái)的5到10年中國(guó)將主動(dòng)構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，各類(lèi)新技術(shù)、新模式和新理念正在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的更多領(lǐng)域不斷開(kāi)花結(jié)果。

展望2023年，報(bào)告預(yù)計(jì)靈活租賃策略將刺激辦公樓市場(chǎng)活躍度回升;隨著價(jià)格預(yù)期的調(diào)整，大宗交易市場(chǎng)活躍度有望加速提升;物流板塊將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)有序恢復(fù)態(tài)勢(shì)，不斷向好。在“房住不炒”的總基調(diào)下，多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼，市場(chǎng)有望走出底部，進(jìn)入緩慢恢復(fù)階段。大道至簡(jiǎn)，實(shí)干為要

。2023年，新城迎來(lái)成立30周年，未來(lái)新城將繼續(xù)聚焦核心能力，以腳踏實(shí)地的駱駝精神翻越山丘，與城市共生長(zhǎng)、與時(shí)代共奮進(jìn)。

未來(lái)，欲了解更多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告對(duì)行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程，或橫向類(lèi)別分析提出論...

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