全球商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下開始下降 2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資預(yù)期展望

• 黃江 2023年2月10日 來(lái)源：新浪 720 43
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2022年全年，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格跌得最厲害的城市是美國(guó)加利福尼亞州的圣何塞和曼哈頓，前者跌了7.5%，后者跌了7.2% 。

全球央行加息風(fēng)暴下，連漲了13年的全球商業(yè)地產(chǎn)終于開始降溫。

全球商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下開始下降

當(dāng)?shù)貢r(shí)間周四，摩根士丹利資本國(guó)際實(shí)物資產(chǎn)部門發(fā)布了一份分析了北美、亞洲、澳大利亞和歐洲18個(gè)大城市地區(qū)的報(bào)告，報(bào)告顯示以上地區(qū)第四季度辦公、工業(yè)和零售地產(chǎn)指數(shù)環(huán)比下跌0.5% ，為2009年以來(lái)首次出現(xiàn)季度下滑。

2022年全年，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格跌得最厲害的城市是美國(guó)加利福尼亞州的圣何塞和曼哈頓，前者跌了7.5%，后者跌了7.2% 。

自美聯(lián)儲(chǔ)領(lǐng)銜的全球加息潮啟動(dòng)以來(lái)，全球借貸成本大幅上行，全球房地產(chǎn)交易量大幅下降，進(jìn)一步使全球房?jī)r(jià)承壓。

在持續(xù)的加息沖擊下，美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)第五個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，加拿大去年全年房?jī)r(jià)跌12%，跌幅創(chuàng)歷史紀(jì)錄，德國(guó)房?jī)r(jià)遭遇十多年來(lái)的首次下跌，澳大利亞去年全年房?jī)r(jià)遭遇2008年來(lái)最大跌幅，英國(guó)房?jī)r(jià)則在去年12月房?jī)r(jià)再次大跌，創(chuàng)下金融危機(jī)以來(lái)最大季度跌幅。

另外，根據(jù)摩根士丹利資本國(guó)際實(shí)物資產(chǎn)部門的數(shù)據(jù)，去年全球房地產(chǎn)投資額下降了22%，其中波士頓市中心的投資額甚至下降了62%。

北京商業(yè)地產(chǎn)的回暖預(yù)期增強(qiáng)

隨著疫情管控的松綁，北京商業(yè)日漸恢復(fù)正常，尤其是春節(jié)假期，整體迎來(lái)“開門紅”，消費(fèi)大幅增長(zhǎng)，客流與去年基本持平，這使得市場(chǎng)對(duì)于購(gòu)物中心、臨街商鋪等零售商業(yè)地產(chǎn)的回暖預(yù)期增強(qiáng)。

三年疫情管控松綁后的首個(gè)春節(jié)，商業(yè)消費(fèi)需求迎來(lái)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

北京市商務(wù)局此前發(fā)布的春節(jié)消費(fèi)數(shù)據(jù)顯示，假日期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百貨、超市、專業(yè)專賣店、餐飲和電商等企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額50.9億元，恢復(fù)至去年同期(農(nóng)歷日，下同)的98%，較2019年同期增長(zhǎng)13.2%。全市60個(gè)重點(diǎn)商圈客流量2531.1萬(wàn)人次，恢復(fù)至去年同期的88.7%。

其中，大興機(jī)場(chǎng)商圈、前門大柵欄商圈、西紅門商圈客流量同比分別增長(zhǎng)99.5%、45.1%、31%。

從消費(fèi)需求來(lái)看，北京防疫政策調(diào)整后，全市購(gòu)物中心在圣誕、元旦、新年假期明顯客流量增多，釋放消費(fèi)回暖信號(hào)，引領(lǐng)復(fù)蘇的板塊包括餐飲類、兒童娛樂教育類等在疫情中受沖擊較大的業(yè)態(tài)。

而為了在這個(gè)春節(jié)推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，北京各大商圈、商場(chǎng)等也都推出各種類型的活動(dòng)、促銷等。諸如王府井商圈50余項(xiàng)商業(yè)文化活動(dòng)賀新春，合生匯推出祥獅表演、福祿壽喜財(cái)玩偶巡游，頤堤港太空兔展覽展出玉兔二號(hào)月球車1:1模型及真實(shí)火箭殘骸，西單更新場(chǎng)“清明上河兔”國(guó)風(fēng)主題展、左右藝術(shù)超市持續(xù)送出奇思妙想……

在消費(fèi)券方面，西城區(qū)“精彩年貨”上線百萬(wàn)消費(fèi)券，亦莊“約惠新春 樂購(gòu)亦城”聯(lián)動(dòng)四大商圈派發(fā)千萬(wàn)優(yōu)惠券;朝陽(yáng)區(qū)“2023新春餐飲消費(fèi)券”、石景山區(qū)“京彩新年禮遇餐飲消費(fèi)券”、昌平區(qū)“味YOUNG昌平餐飲消費(fèi)券”、順義區(qū)“品順義樂生活餐飲消費(fèi)券”都讓消費(fèi)者盡享美食。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》顯示：

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資持續(xù)受到險(xiǎn)企追捧。2月1日，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在1月發(fā)布了7份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項(xiàng)目近20個(gè)，養(yǎng)老社區(qū)、自用成首要需求。與去年同期披露的5個(gè)項(xiàng)目相比，今年1月，險(xiǎn)資布局大額不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)更加踴躍。

根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的大額未上市股權(quán)和大額不動(dòng)產(chǎn)投資情況來(lái)看，2023年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險(xiǎn)企發(fā)布了7份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項(xiàng)目近20個(gè)。

具體來(lái)看，今年1月，平安人壽已發(fā)布5份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的公告，涉及15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。繼1月11日、18日發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)投資公告后，1月30日，平安人壽在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已累計(jì)出資總金額約72.2億元。

除平安人壽外，泰康人壽與友邦人壽也加入增資不動(dòng)產(chǎn)的行列。隨著我國(guó)老齡化步伐加快，諸多險(xiǎn)企不約而同地加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)供給，投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)變成了爭(zhēng)相競(jìng)渡市場(chǎng)的一個(gè)縮影，從泰康人壽1月29日發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)投資公告來(lái)看，該公司出資1200萬(wàn)元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

從友邦人壽近期的動(dòng)作來(lái)看，1月5日，友邦人壽發(fā)布公告稱，公司出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目。就在當(dāng)天，該地產(chǎn)項(xiàng)目正式揭牌為“友邦金融中心”。

險(xiǎn)資青睞房地產(chǎn)由來(lái)已久，對(duì)于險(xiǎn)資而言，從提升收益的角度來(lái)看，其需要配置更多能帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)、收益相對(duì)較高的資產(chǎn)，房地產(chǎn)目前恰好具有這樣的屬性。川財(cái)證券研究所所長(zhǎng)陳靂表示，從險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)方向上來(lái)看，以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，這些資產(chǎn)的共性為在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和上行階段能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，雖然資產(chǎn)的增長(zhǎng)性有限，但長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益和抗通脹性與險(xiǎn)資的長(zhǎng)期底層資產(chǎn)特性匹配度較高，因此對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)的投資是平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)后的資產(chǎn)配置選擇。

雖然商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)一直受到險(xiǎn)企青睞，但優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上仍可遇不可求。深圳匯合創(chuàng)世投資管理有限公司董事長(zhǎng)王兆江表示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)總體來(lái)說(shuō)是比較稀缺的，具有國(guó)際影響力的大都市更是如此。因?yàn)槿丝诳偸窍蛏虡I(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)集中，可以形成良好的商業(yè)生態(tài)，而國(guó)際企業(yè)又青睞向發(fā)達(dá)城市、發(fā)達(dá)地區(qū)投資和駐扎，所以商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上升周期要比普通住宅更穩(wěn)定、周期更長(zhǎng)，它是低利率環(huán)境下優(yōu)勢(shì)更好的一種資產(chǎn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)與免稅市場(chǎng)

從 2022 年到 2023 年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)與免稅市場(chǎng)之間的火花，正在愈發(fā)耀眼。

不久前，王府井發(fā)布公告稱，旗下王府井國(guó)際免稅港正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。這意味著，自拿下免稅牌照兩年多以來(lái)，該公司首個(gè)免稅店項(xiàng)目落地運(yùn)營(yíng)。王府井國(guó)際免稅港是公司旗下首家落地運(yùn)營(yíng)的免稅店項(xiàng)目，是公司有稅+免稅雙輪主營(yíng)業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)的新起點(diǎn)。

2022 年 10 月末，中國(guó)中免發(fā)布公告稱，中免全資子公司中免投資發(fā)展有限公司與宏溿有限公司(太古地產(chǎn)實(shí)際控制的全資子公司)各出資人民幣 12.5 億元，共同投資設(shè)立三亞中免棠畔投資發(fā)展有限公司;同年 12 月末，便有多方消息稱太古地產(chǎn)將在三亞海棠灣國(guó)家海岸中心地帶建設(shè)首個(gè)度假型零售商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目或?qū)⑹翘诺禺a(chǎn)旗下在中國(guó)內(nèi)地最大的太古里項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于 2024 年起分階段落成。

早在 2022 年 5 月，三亞市政府在印發(fā)的《三亞國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)規(guī)劃(2022-2035)》中便已提出，海棠區(qū)具有良好的頂尖奢侈品及高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)資源稟賦與客群，擬引進(jìn)太古里(與中國(guó)中免合作)、超級(jí)萬(wàn)象城、百聯(lián)等項(xiàng)目，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)頂尖奢侈品及高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集，同時(shí)輔助文物藝術(shù)品消費(fèi)發(fā)展，建設(shè)高端消費(fèi)綜合體。海南日?qǐng)?bào)也曾在去年 10 月稱，三亞瞄準(zhǔn)“國(guó)際”、圍繞“旅游”、緊扣“消費(fèi)”、突出“中心”，計(jì)劃落地超級(jí)萬(wàn)象城、SKP 等一批高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

首先，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，中國(guó)免稅市場(chǎng)、旅游零售業(yè)蒸蒸日上的市場(chǎng)紅利，以及來(lái)自政策面的支持，很長(zhǎng)時(shí)間里直觀構(gòu)成了強(qiáng)大的吸引力。

就在兔年新春期間，海南的12 家離島免稅店總銷售 16.85 億元，比 2022 年春節(jié)前五天增長(zhǎng) 20.03%，比 2019 年春節(jié)前五天增長(zhǎng) 325%。

雖然 2022 年受疫情影響，海南全年離島免稅銷售雖不及預(yù)期的1000 億目標(biāo)。但海關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年 12 月中旬以來(lái)，隨著疫情防控政策的優(yōu)化，海南離島免稅日均消費(fèi)金額超 1 億元，回暖趨勢(shì)明顯。自2022 年 12 月 31日至 2023 年 1 月 2 日，三亞海關(guān)共計(jì)監(jiān)管離島免稅銷售 4.22 億元，人均購(gòu)物金額達(dá)到近 10000 元，為全省離島免稅貢獻(xiàn)了絕大比例的銷售額，恢復(fù)至去年同期水平。

《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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