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2023商業(yè)地產(chǎn)分析報告 北京商業(yè)地產(chǎn)市場蓄勢待發(fā)

報告顯示,11月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為608萬平方米,同比下降30.8%。從7月起,商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)5個月同比下降。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景如何?2022年受疫情不穩(wěn)定因素的影響,北京商業(yè)地產(chǎn)市場狀況雖有波動,但部分板塊仍有亮點。CBRE世邦魏理仕最新報告指出,2022年北京寫字樓市場全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健,產(chǎn)業(yè)類需求回暖,空置率持續(xù)攀升,租金仍承壓下行;倉儲物流市場供需兩旺,全年新增供應(yīng)與凈吸納量均破紀錄;零售物業(yè)市場整體需求乏力局部有擴張,租金持續(xù)下調(diào),業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示:

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

報告顯示,11月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為608萬平方米,同比下降30.8%。從7月起,商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)5個月同比下降。

11月份,全國辦公樓銷售面積為212萬平方米,同比下降33.6%;今年三季度以來,除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù),2022年第三季度,全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天,環(huán)比下跌0.17%。

2022年,全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續(xù)三個季度下跌。盡管三季度以來穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效,經(jīng)濟呈恢復(fù)態(tài)勢,但寫字樓租賃市場需求恢復(fù)較慢,多數(shù)商圈寫字樓租金下跌。

上半年,疫情沖擊疊加居民收入增長放緩,消費者的消費行為更趨保守,我國消費市場整體承壓,商鋪租賃市場也面臨下行壓力,購物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價格走勢有所分化。

去年11月份,全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9845億元,同比下降14.5%,降幅較上年同期擴大11.5個百分點;新開工面積為7608萬平方米,同比下降41.2%,降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發(fā)投資額為4826億元,同比下降11.3%,降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米,同比下降39.1%,降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米,同比下降21.8%;成交面積為13352萬平方米,同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米,同比小幅下跌3.7%,平均溢價率為4.3%,同比下降0.7個百分點。

按城市劃分來看,1~11月份,一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米,同比分別下降25.2%、26.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米,同比分別下降20.7%、24.6%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米,同比分別下降22.1%、13.8%。

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

目前,我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮,行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多,我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設(shè)備供應(yīng)商則種類較多,目前商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展,因此主要以大華股份、??低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運營企業(yè)除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業(yè)物業(yè)運營管理企業(yè);交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業(yè)。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,港資房企的商業(yè)地產(chǎn)項目物業(yè)位于一二線城市的核心地段,產(chǎn)品定位高端商場,比如上海的恒隆廣場、北京的三里屯太古里。內(nèi)資房企中,萬達是“規(guī)模之王”,其商業(yè)地產(chǎn)的收入和數(shù)目遠高于同行。

新消費發(fā)展步入回調(diào)周期,受宏觀經(jīng)濟下行與疫情影響,新消費市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費品牌相繼陷入困境,新消費投資由此也進入了理性回調(diào)周期,但長期來看新消費賽道基本面依然向好。

住宅+商業(yè)協(xié)同模式價值突顯,繼恒大暴雷事件之后,又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機,他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對照的是,以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動地產(chǎn)商,則在金融收縮背景下總體經(jīng)營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健,旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險工具,而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競爭優(yōu)勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善,商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展。

隨著數(shù)字化技術(shù)的不斷發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)迎來數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮,國內(nèi)企業(yè)紛紛開始實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,典型代表如,萬達、恒大、碧桂園等龍頭企業(yè)。同時,層出不窮的數(shù)字化技術(shù)為商業(yè)地產(chǎn)變革提供更多的可能性,提升運營效率、創(chuàng)新商業(yè)模式,推動行業(yè)發(fā)展等。

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,國民消費水平不斷提高,尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級,新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大,市場潛力更大,目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始布局,預(yù)計未來這一趨勢將繼續(xù)保持甚至進一步加劇。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》。

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