商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀深度分析及發(fā)展規(guī)劃調(diào)研2023

• 黃文玉 2023年1月28日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 476 25
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢(xún)綜合研究報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)顯示，2011-2017年我國(guó)房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長(zhǎng)，2017年達(dá)到近年來(lái)最高值16676.8萬(wàn)平方米，2018年起竣工面積開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年受疫情影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過(guò)20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長(zhǎng)3.7%左右。

就商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況而言，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開(kāi)發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等，還包括線上交易平臺(tái)和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開(kāi)工面積相較2020年有所下降，但我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)到97.54億平方米，同比2020年增長(zhǎng)5.25%。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預(yù)計(jì)隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，占比有望提升。

一二線城市眾多購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)和奢侈品商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，都彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)個(gè)人奢侈品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)36%增長(zhǎng)，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶(hù)武漢以及12月在杭州舉行開(kāi)工儀式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)將蘊(yùn)含巨大發(fā)展空間。2021年，商務(wù)部提出，用5年至10年時(shí)間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競(jìng)爭(zhēng)力、美譽(yù)度的國(guó)際消費(fèi)中心城市。

商業(yè)地產(chǎn)的收入來(lái)源依賴(lài)租金收入，而影響租金收入的關(guān)鍵因素是租金單價(jià)和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟(jì)宏觀周期帶來(lái)的影響，營(yíng)收不穩(wěn)定的壓力要大得多。租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度，從數(shù)據(jù)上看，購(gòu)物中心的表現(xiàn)好過(guò)商業(yè)街。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年下半年，我國(guó)主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)下跌，且跌幅較上半年有所擴(kuò)大;重點(diǎn)商圈(購(gòu)物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)回升，漲幅與上半年基本持平。

部分國(guó)家/城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

2015年以來(lái)，中國(guó)香港二手辦公場(chǎng)所價(jià)格指數(shù)整體緩慢上升，2018年最高達(dá)到599(1999年=100);2019年基本保持在500-600(1999年=100)之間，最高達(dá)到569(1999年=100);2020年有所下降，至2020年7月下降至441(1999年=100)。2014-2019年，新加坡零售場(chǎng)所價(jià)格指數(shù)呈微緩慢下降趨勢(shì)，2014年以后，新加坡零售場(chǎng)所價(jià)格指數(shù)最高值是2014年四季度與2015年一季度，均為130.7(1998年4季度=100)，最低值為2020年二季度108.8(1998年4季度=100)。2014年以來(lái)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)幾乎呈直線上升趨勢(shì)，至2018年四季度，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為170.2(2010年=100)，2019年四季度美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為183.46(2010年=100)，2020年二季度美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為185.53(2010年=100)。

業(yè)界人士表示，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)進(jìn)一步分化的趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的差距會(huì)逐步擴(kuò)大，“就中國(guó)市場(chǎng)而言，核心區(qū)域、核心地段會(huì)繼續(xù)供不應(yīng)求，注重綠色環(huán)保、有優(yōu)質(zhì)品牌加持的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓依然搶手，但其他區(qū)域則面臨一定挑戰(zhàn)，低品質(zhì)寫(xiě)字樓投資者要考慮老化資產(chǎn)的升級(jí)改造，否則就會(huì)被淘汰。”

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶(hù)提供一攬子信息解決方案和咨詢(xún)服務(wù)，最大限度地降低客戶(hù)投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。想要了解更多最新的專(zhuān)業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢(xún)綜合研究報(bào)告》。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢(xún)綜合研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深...

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