2023購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研

• 方蔓桃 2022年12月21日 來(lái)源：百度 815 49
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購(gòu)物中心主要是將多個(gè)零售店鋪綜合在一起，在一個(gè)大型的建筑物內(nèi)或者某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，為消費(fèi)者提供較為完善的綜合性服務(wù)，屬于商業(yè)綜合體的一種。購(gòu)物中心按輻射范圍和選址可分為為城市型、區(qū)域型、社區(qū)型和奧特萊斯型。按品牌次級(jí)可分為精品型、時(shí)尚型和生活型。購(gòu)

一、購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展概況

購(gòu)物中心主要是將多個(gè)零售店鋪綜合在一起，在一個(gè)大型的建筑物內(nèi)或者某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，為消費(fèi)者提供較為完善的綜合性服務(wù)，屬于商業(yè)綜合體的一種。購(gòu)物中心按輻射范圍和選址可分為為城市型、區(qū)域型、社區(qū)型和奧特萊斯型。按品牌次級(jí)可分為精品型、時(shí)尚型和生活型。購(gòu)物中心的規(guī)模以及形式與周邊環(huán)境有一定關(guān)聯(lián)，所以會(huì)將購(gòu)物中心分為不同的類別。

購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。

購(gòu)物中心相比于傳統(tǒng)的百貨門店，在客群定位，功能布局、空間打造、消費(fèi)體驗(yàn)上都更多地從消費(fèi)需求、消費(fèi)變化、消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)，更好地體現(xiàn)了消費(fèi)者中心地位，表現(xiàn)出了鮮明的需求導(dǎo)向、流量導(dǎo)向，更好地順應(yīng)了消費(fèi)品質(zhì)化、家庭化、生活方式化發(fā)展方向，順應(yīng)了消費(fèi)中心從功能性、實(shí)物型消費(fèi)向服務(wù)型、體驗(yàn)式、社交化、泛娛樂(lè)化消費(fèi)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

二、購(gòu)物中心行業(yè)現(xiàn)狀分析

數(shù)據(jù)顯示，2016-2021年我國(guó)購(gòu)物中心總數(shù)量由2862家增長(zhǎng)至5936家，購(gòu)物中心總面積由23899萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至47500萬(wàn)平方米。其中，2020-2021年受疫情影響，購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)數(shù)量和面積波動(dòng)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)數(shù)量為374家，較上年同比下降28.4%;我國(guó)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積為3530萬(wàn)平方米，較上年同比下降26%。2021年我國(guó)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)數(shù)量為510家，較上年同比增長(zhǎng)36.4%;我國(guó)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積為4768萬(wàn)平方米，較上年同比增長(zhǎng)35.1%。

人流量方面，2020年我國(guó)購(gòu)物中心累計(jì)客流量為260億人次，較上年同比下降31.6%;2021年我國(guó)購(gòu)物中心累計(jì)客流量為287億人次，較2020年增長(zhǎng)10.4%，但仍未恢復(fù)至2019年的客流量水平。

2012至2021年，全國(guó)居民人均可支配收入從16510元增長(zhǎng)至35128元，期間年均復(fù)合增速為8.75%。隨著居民人均可支配收入的快速增長(zhǎng)，為購(gòu)物中心市場(chǎng)的發(fā)展奠定了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率接近65%，相比 2020年末提高了0.83個(gè)百分點(diǎn)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市購(gòu)物中心數(shù)量也隨之增長(zhǎng)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量510個(gè)(含存量改造物業(yè);不含專業(yè)市場(chǎng)、家居建材商場(chǎng)、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比增長(zhǎng)36.36%。

根據(jù)2021年中國(guó)購(gòu)物中心年度調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，購(gòu)物中心TOP70企業(yè)2021年在營(yíng)購(gòu)物中心2061個(gè)，總建筑面積約2.13億平方米。在70家企業(yè)中，旗下在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量10-29個(gè)的占比最高，為49%;萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司在營(yíng)購(gòu)物中心總數(shù)及總建筑面積最多，分別為417個(gè)、5895家。

2021年，最新擬開(kāi)業(yè)時(shí)間的購(gòu)物中心約1200家。而歷年全國(guó)購(gòu)物中心年開(kāi)業(yè)率基本在55%上下，但因疫情延遲的項(xiàng)目今年開(kāi)業(yè)概率理應(yīng)大于歷年開(kāi)業(yè)率，所以在疫情穩(wěn)定前提下，2021年至少能開(kāi)出700家，新增體量約6000萬(wàn)平方米。

從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來(lái)看，前十年60%的購(gòu)物中心集中在四個(gè)一線城市，后逐漸延伸至二線城市。但近幾年隨著一二線城市購(gòu)物中心平均空置率的提升，購(gòu)物中心爭(zhēng)先下沉將成為行業(yè)主要發(fā)展趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年我國(guó)購(gòu)物中心平均空置率分別達(dá)到6.1%、11%、9%。

三、購(gòu)物中心行業(yè)前景分析

購(gòu)物中心要想實(shí)現(xiàn)科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，首先應(yīng)該不斷地優(yōu)化以及提升自身的業(yè)態(tài)、品類豐富度。當(dāng)前購(gòu)物中心因體量限制、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理等因素，造成業(yè)態(tài)或品類缺失，譬如有些購(gòu)物中心缺少超市業(yè)態(tài)，造成了無(wú)法滿足消費(fèi)者的日常生活需求，間接影響了其他業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)。

購(gòu)物中心在追求業(yè)態(tài)、品類豐富度的同時(shí)，不可避免地會(huì)與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生同質(zhì)化，有些甚至同質(zhì)化程度達(dá)70%，為避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)物中心應(yīng)該在相同業(yè)態(tài)或品類招商方面，盡量實(shí)施品牌差異化，減小競(jìng)爭(zhēng)壓力。

當(dāng)前，許多購(gòu)物中心大力引進(jìn)了數(shù)碼體驗(yàn)店，包括蘋果、華為、小米的體驗(yàn)門店，這類門店能夠帶給消費(fèi)者在智能科技下的沉浸式的消費(fèi)體驗(yàn)。網(wǎng)紅飲品也發(fā)展迅速，以喜茶、一點(diǎn)點(diǎn)奶茶為代表的飲品品類，不僅具有較強(qiáng)的租金承受能力，并且其自帶話題度，能夠吸引諸多粉絲“打卡”拍照，不僅能使得購(gòu)物中心的客流量得到拉動(dòng)，還能夠給購(gòu)物中心整體的形象增加創(chuàng)新、年輕和體驗(yàn)的元素。對(duì)于運(yùn)動(dòng)品類，在當(dāng)前我國(guó)全民運(yùn)動(dòng)潮的興起下，運(yùn)動(dòng)服飾市場(chǎng)發(fā)展迅速，加上當(dāng)前的運(yùn)動(dòng)服飾品牌大都比較注重時(shí)尚度的打造，有助于購(gòu)物中心吸引年輕且具有一定消費(fèi)潛力的群體。

同時(shí)隨著年輕消費(fèi)群體的崛起，年輕人正在成為購(gòu)物中心的消費(fèi)主力。因此，如何吸引年輕人成為購(gòu)物中心行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了吸引年輕人，很多購(gòu)物中心都在費(fèi)盡心思打造新奇潮酷的體驗(yàn)場(chǎng)景。不過(guò)，在強(qiáng)化體驗(yàn)的同時(shí)如何保持消費(fèi)同步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)和消費(fèi)的平衡，對(duì)于很多購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)依然是一大挑戰(zhàn)。

對(duì)于新興品牌而言，一方面，當(dāng)前新興零售品牌、跨界集合店品牌的發(fā)展速度較快，當(dāng)前新興的零售品牌有著豐富的品類和形式，例如潮牌店、設(shè)計(jì)師店鋪、買手店、美妝集合店等，這有助于精準(zhǔn)地吸引到細(xì)分的客群，進(jìn)而通過(guò)精準(zhǔn)人群明確購(gòu)物中心定位，激發(fā)購(gòu)物中心活力。這些新興品牌給人們帶來(lái)了新的生活和時(shí)尚方式，是對(duì)“人貨場(chǎng)”三要素的創(chuàng)新甚至重構(gòu)，也給購(gòu)物中心帶來(lái)了新的消費(fèi)氛圍。另一方面，新興的生活服務(wù)品類的發(fā)展卻呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)，新興的生活服務(wù)品牌知名度普遍較低、實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)于購(gòu)物中心的租金和客流缺乏貢獻(xiàn)。

此外，新興的餐飲品牌、文體娛樂(lè)品牌在首層的發(fā)展并不穩(wěn)定，新興餐飲品牌雖然能夠創(chuàng)意創(chuàng)新，給消費(fèi)者營(yíng)造新鮮的環(huán)境，但是餐飲行業(yè)主要的還是菜品的口味，因此部分新興的餐飲品牌經(jīng)營(yíng)狀態(tài)波動(dòng)較大。而文體娛樂(lè)類品牌一般都具有比較高的承租面積，市場(chǎng)影響力還需要后期培育，購(gòu)物中心“寸土寸金”，引入這類品牌適配度有待考量。

購(gòu)物中心在追求業(yè)態(tài)、品類豐富度的同時(shí)，不可避免地會(huì)與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生同質(zhì)化，有些甚至同質(zhì)化程度達(dá)70%，為避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)物中心應(yīng)該在相同業(yè)態(tài)或品類招商方面，盡量實(shí)施品牌差異化，減小競(jìng)爭(zhēng)壓力。

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  購(gòu)物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)沒(méi)有購(gòu)物中心，常見(jiàn)的...

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