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要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展 保交樓是重中之重


要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動行業(yè)重組并購,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險。要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

專家表示,“穩(wěn)”是房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。在政策綜合發(fā)力下,預計明年上半年,房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)進入新發(fā)展階段,新發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購并舉、盤活存量等方面。

保交樓是重中之重

會議指出,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。

“保交樓是重中之重,也是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一?!敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,明年保交樓專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地,保交樓有望取得更多實質(zhì)性進展,促進房地產(chǎn)市場預期修復。

中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研

從外部環(huán)境來看,2018年以來,中美貿(mào)易戰(zhàn)對中美貿(mào)易形成了嚴重的短期沖擊。美國作為中國重要的貿(mào)易伙伴,2019年中國對美出口顯著下降,關(guān)稅稅率由3%上升至20%。雖然疫情爆發(fā)以來中國對美出口恢復良好,但貿(mào)易摩擦加速了低端勞動密集型產(chǎn)業(yè)的外移。此外,以技術(shù)并購為主導的對美直接投資也出現(xiàn)斷崖式下滑,“脫鉤斷鏈”加劇供應鏈危機。加之上半年俄烏危機,進一步影響了國內(nèi)經(jīng)濟增長的動能,進而影響了房地產(chǎn)市場需求。

根據(jù)各地住建委數(shù)據(jù),2022年7-8月份,重點城市新房網(wǎng)簽分別下降30%和22%,二手網(wǎng)簽則分別上升3%和20%——銷售的確處于弱復蘇通道。我們認為,由于境內(nèi)外信用債市場難以全面恢復,故即便銷售持續(xù)恢復,投資和拿地也可能還長期處于下降通道。即便如此,銷售恢復仍然至關(guān)重要,政策托底銷售、信用和交付,有助于避免行業(yè)風險向金融系統(tǒng)外溢,控制出險的范圍。業(yè)界人士認為,在銷售、信用和交付領(lǐng)域三箭齊發(fā)的政策,能夠有效避免市場硬著陸,維護金融系統(tǒng)穩(wěn)定。當前產(chǎn)業(yè)格局變化,融資渠道通暢的公司優(yōu)勢明顯。預期土地市場很難在未來半年復蘇,核心城市土地出讓預期利潤率可能繼續(xù)上升,開發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的還是把握銷售窗口,不是把握拿地窗口。

房地產(chǎn)行業(yè)近四周獲北上資金顯著加倉,累計增幅超過10%。消息面上來看,房地產(chǎn)行業(yè)今年以來持續(xù)獲得政策支持,7月有關(guān)因城施策的表述再次調(diào)整,強調(diào)用好用足政策工具箱,后續(xù)地方政策力度和范圍有望進一步擴大。值得注意的是,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),7月全國商品房銷售金額同比下降28.2%,降幅環(huán)比擴大7.4%,總體銷售表現(xiàn)依舊低迷,房地產(chǎn)銷量再次回落。數(shù)據(jù)顯示,7月商品房新開工面積同比下降45.4%,截至7月累計施工面積同比下降3.7%,住宅施工連續(xù)四月負增長。

延續(xù)2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售的頹勢,2022年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下滑。1月以來,國內(nèi)房地產(chǎn)累計銷售同比出現(xiàn)負增長,下跌幅度呈現(xiàn)擴大趨勢。截至6月底,銷售面積累計同比下滑22.2%。受去年年中行業(yè)信用危機及銷售市場不景氣的影響,房地產(chǎn)投資、建設(shè)等數(shù)據(jù)同步下滑,新開工受房企融資、債務壓力影響下滑幅度最大,上半年累計下滑34.4%。從趨勢對比上看,“竣工-銷售”收窄,“銷售-新開工”擴大,短期市場供給過剩的局面將逐步修復。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù),上半年70城房價整體呈現(xiàn)增速放緩,并已出現(xiàn)同比下跌。一線城市房價走勢良好,三線城市房價跌幅明顯;新建住宅價格表現(xiàn)好于二手住宅。截至6月底,僅有21個城市的新房和12個城市的二手房同比增長。

在市場流動性寬松的大環(huán)境下,4月以來房地產(chǎn)債與整體產(chǎn)業(yè)債信用利差呈現(xiàn)同步下降的趨勢。然而,房地產(chǎn)債與產(chǎn)業(yè)債的利差呈現(xiàn)明顯波動上升的趨勢。房地產(chǎn)債利差包含兩個部分:第一,是市場共性利差,即市場發(fā)行人共同面臨的利差,可由全體產(chǎn)業(yè)債信用利差代表;第二,是行業(yè)特異性超額利差,即房地產(chǎn)債發(fā)行人承擔的、高于市場一般水平的超額利率,可由房地產(chǎn)債信用利差減全體產(chǎn)業(yè)債信用利差表示。自去年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)的特異性超額利差呈現(xiàn)明顯的持續(xù)波動上升趨勢。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析2022

國家統(tǒng)計局今日公布數(shù)據(jù)顯示,9月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個,比上月分別增加4個和5個。新房方面,成都、合肥環(huán)比上漲0.7%領(lǐng)跑。

值得注意的是,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%;二手住宅銷售價格環(huán)比持平。新房方面,北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別漲0.2%、漲0.2%、跌0.3%、跌0.5%。 二手房方面,北上廣深環(huán)比分別漲0.4%、漲0.5%、跌0.6%、跌0.4%。

2022年9月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降或持平,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅一落一升、二三線城市降幅擴大。

受多因素影響,2022年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)“超跌”。近年三道紅線、貸款集中度管理、預售資金監(jiān)管收嚴等政策密集出臺,各部門、各地方集中出臺收緊措施,疊加疫情反復,信用風險事件頻發(fā)。

此背景下,我國城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進,房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“穩(wěn)”為主,居民居住需求是未來十年我國房地產(chǎn)市場的主要支撐。

從房地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟的關(guān)系來看,從未出現(xiàn)房地產(chǎn)周期下行而中國經(jīng)濟企穩(wěn)上行的情形。即使經(jīng)過這么多年的結(jié)構(gòu)性改革,也不大可能出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)尚未復蘇,而其他經(jīng)濟部門表現(xiàn)良好的情形。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)下游牽涉的產(chǎn)業(yè)數(shù)量眾多,其產(chǎn)值不可估量,這一情形至今也未改變。房地產(chǎn)投資和新開工是影響鋼材等商品需求的慢變量。隨著明年下半年房地產(chǎn)投資企穩(wěn),中國經(jīng)濟開始走入上行周期,相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退,明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式,重點解決新市民、城市低收體的居住難題,實現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居,提升全體人民的居住幸福指數(shù)。

中共二十大的召開明確了未來五年中國式現(xiàn)代化的發(fā)展方向,從房地產(chǎn)相關(guān)部分來看,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?!北硎雠c“十九大”報告中的一致。

從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來看,“二十大”表述與“十九大”相對一致。未來房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位,強化住房的居住功能,弱化住房的金融屬性,嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期,土地紅利和金融紅利不在,房企亟需轉(zhuǎn)型,以品牌和管理服務為輸出要素的輕資產(chǎn)運營模式日益受到關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分主要表現(xiàn)在5個方面,城市、地區(qū)之間市場分化,新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大,住宅品質(zhì)標準低,施工技術(shù)落后,數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應用剛起步,以及在高周轉(zhuǎn)、高房價下,企業(yè)負債越三線和購房家庭杠桿率過高,經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)加大了房地產(chǎn)泡沫。今年以來,房產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢,當前整體處于初級階段。苗樂如認為,隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善,因城施策效果逐步顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步企穩(wěn),保持平穩(wěn)健康發(fā)展,對于經(jīng)濟的影響逐步改善。

從2022年1~7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積、銷售額三項主要指標增速來看,開發(fā)投資增速下行幅度收窄,銷售面積和銷售額從4~6月份實際上有底部盤整的勢頭,但整個形勢仍低于預期。

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)與民生息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)既有商品屬性,更有民生屬性,是市民十分關(guān)注的行業(yè)。

隨著中國進入碳達峰碳中和關(guān)鍵窗口期,低碳經(jīng)濟將成為各行各業(yè)未來重要的發(fā)展機遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域,尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”,低碳發(fā)展無疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟發(fā)展長線邏輯,更將成為突破行業(yè)困局的全新機遇。

多部門應配合協(xié)調(diào)制定,出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)文件,明確未來的新體制、新模式,給房企和居民可靠預期。從去年9月開始,監(jiān)管部門不斷釋放政策利好,包括對剛需和改善性需求進行支持。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。



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