集中供地傳聞引發(fā)地產(chǎn)股大漲 北京今年商品住房供地超300公頃

• 2021年2月26日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 904 56
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2021年全國22個(gè)重要城市土地招拍掛活動(dòng)，一年最多進(jìn)行三次。全國各大城市陸續(xù)傳出的新政策公告似乎佐證了這個(gè)傳言的真實(shí)度。

集中供地傳聞引發(fā)地產(chǎn)股大漲

2月25日，地產(chǎn)股大漲，嘉凱城、萬科A、新城控股、世茂股份等十余只A股股票漲停，整個(gè)板塊漲幅近6%。港股方面，合景泰富集團(tuán)、新城發(fā)展等近20只內(nèi)房股漲幅超過10%。這是什么原因？

近日有傳言稱，2021年全國22個(gè)重要城市土地招拍掛活動(dòng)，一年最多進(jìn)行三次。全國各大城市陸續(xù)傳出的新政策公告似乎佐證了這個(gè)傳言的真實(shí)度。

22個(gè)重點(diǎn)城市包括北京、天津、沈陽、長(zhǎng)春、上海、成都、重慶、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、青島、鄭州、福州、廈門、合肥、杭州、寧波、無錫、蘇州、南京。

自然資源部開發(fā)利用司市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人從科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃、堅(jiān)持做好住宅用地信息公開、實(shí)行住宅用地集中出讓和加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)等四個(gè)方面詳細(xì)講解了2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作要點(diǎn)。一年最多供三次地的說法，便出自“實(shí)行住宅用地集中出讓”的要求。

自然資源部要求，要根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，合理確定供地規(guī)模，2021年住宅用地公告供應(yīng)量不得低于近五年(2016年到2020年)平均完成交易量。

大城市還被要求單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，“占比一般不低于10%”。其中，常住人口增長(zhǎng)快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。

北京今年商品住房供地超300公頃

今年北京市將完成不少于300公頃商品住房供地，并提高共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)比例。同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大公租房、集租房等保障性租賃住房供應(yīng)力度。

據(jù)介紹，北京在供地空間布局上將更加優(yōu)化，重點(diǎn)供應(yīng)在需求旺、軌道交通等配套設(shè)施完善的區(qū)域。同時(shí)，不斷完善長(zhǎng)租房政策，加快租賃立法，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

據(jù)了解，近年來，北京市保持年均新增8.5萬套左右住房，并率先創(chuàng)新推出限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)住房，總體上形成了限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)住房、普通商品住房5：3：2的供應(yīng)格局，滿足居民剛性自住需求。

截至目前，北京市場(chǎng)上可售住房約9.4萬套，其中限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)住房分別2.8萬套、1.4萬套，此外還有拿地未開工和開工未入市的在途商品住房1600萬平方米左右、約15萬套。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將進(jìn)一步升級(jí)和優(yōu)化商品住房供應(yīng)，在熱點(diǎn)區(qū)域和地塊，推出“限地價(jià)、競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高品質(zhì)方案”的土地出讓方式，避免高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，引導(dǎo)企業(yè)理性購地，并切實(shí)提升住房品質(zhì)。

青島等地集中公布宅地出讓公告3個(gè)批次

青島市自然資源和規(guī)劃局便做出部署，“嚴(yán)格實(shí)行住宅用地‘兩集中’同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。”

此外，兩份未經(jīng)官方證實(shí)的公告也在坊間流傳。其中顯示，天津集中公布宅地出讓公告的3個(gè)批次定于3月、6月、9月中旬。濟(jì)南則將集中發(fā)布宅地出讓公告的時(shí)間定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

全國集中供地的消息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響深遠(yuǎn)，以后中小房企統(tǒng)統(tǒng)無法參與到大型房企之間的競(jìng)爭(zhēng)。

中國房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

集中供應(yīng)土地是中央進(jìn)一步穩(wěn)房?jī)r(jià)的大手筆。2019年4月19日，中共中央要求“要堅(jiān)持房住不炒”定位。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(2019年07月)》顯示，核心城市房?jī)r(jià)漲速連續(xù)3個(gè)月下降，二手房成交量較快下探。

2019年6月核心城市房?jī)r(jià)基本停止上漲，總體實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。6月，緯房核心指數(shù)微升至105.82點(diǎn)。與5月的105.73點(diǎn)相比，房?jī)r(jià)環(huán)比僅上漲了0.09%。自4月份以來房?jī)r(jià)漲速持續(xù)下降。6月核心城市的房?jī)r(jià)漲速較2-5月進(jìn)一步減緩，近1個(gè)月核心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)基本停止上漲。

2019年6月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為155.28，比5月下降了26%，但仍高于2018年同期成交量。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)規(guī)模及格局

從房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速來看，2010-2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模在經(jīng)歷國家嚴(yán)格調(diào)控后，增速呈連續(xù)下滑之勢(shì)，2016年以來，房地產(chǎn)投資增速小幅回升。

2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)13.22萬億元，同比增長(zhǎng)9.9%，高于全國GDP增速。截止至2020年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到88454億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-7月份提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資65454億元，增長(zhǎng)5.3%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長(zhǎng)13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業(yè)集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優(yōu)勢(shì)凸顯，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和梯隊(duì)分化進(jìn)一步加劇。

2020年，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長(zhǎng)3.34%。中國恒大2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長(zhǎng)20.3%，完成全年銷售目標(biāo)的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長(zhǎng)38.3%。

從權(quán)益銷售口徑來看，克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2020年全口徑累計(jì)銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權(quán)益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)區(qū)域格局

2019年第四季度，亞太區(qū)商業(yè)房產(chǎn)投資交易額較2018年同期下降了4%。隨著這股放緩趨勢(shì)，亞太區(qū)此前破紀(jì)錄式的增長(zhǎng)步伐將會(huì)有所放慢，甚至全球商業(yè)房產(chǎn)的投資也將下降。

全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《全球資本流動(dòng)》報(bào)告顯示，2019年全球商業(yè)房產(chǎn)的投資總額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到8000億美元，同比增長(zhǎng)4%。在2019年第四季度，全球商業(yè)房產(chǎn)跨境投資交易額飆升至1070億美元，僅次于2017年第四季度的最高交易記錄。2019全年跨境交易總額則達(dá)到3490億美元，讓區(qū)域間資本流動(dòng)顯著增加，資金量達(dá)到2540億美元，遠(yuǎn)高于1770億美元的長(zhǎng)期平均水平。

圖表：2015-2019年全球商業(yè)房產(chǎn)投資總額

資料來源：仲量行，戴德梁行

全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2019年，全球各地政府債券收益率呈下降趨勢(shì)，很多國家的長(zhǎng)期國債收益率甚至都處于歷史低點(diǎn)。但是，相較于大多數(shù)其他類別的資產(chǎn)，房地產(chǎn)仍具有一定程度的溢價(jià)，也使得未來房地產(chǎn)投資依舊有更大優(yōu)勢(shì)。

2019年第三季度，全球房地產(chǎn)投資交易較為活躍，交易量同比增長(zhǎng)13%，達(dá)到2050億美元;在2019年前9個(gè)月，全球房地產(chǎn)總交易額則為5500億美元，比2018年同期增長(zhǎng)了約1%?？梢?，盡管目前機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，但2020年我們?nèi)钥煽吹酱罅客顿Y者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

從區(qū)域角度來看，未來亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度也呈上升趨勢(shì)。2019年第三季度交易量同比增長(zhǎng)18%，達(dá)到了420億美元;2019年前三個(gè)季度的交易量則達(dá)到了歷史最高水平，總計(jì)1280億美元，較去年同期增長(zhǎng)了10%。而推動(dòng)這一增長(zhǎng)趨勢(shì)的主要因素則在于：中國——其2019年前三季度總交易額同比增長(zhǎng)率達(dá)到了56%的水平。

欲了解更詳實(shí)的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2021-2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》

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  2021-2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2020年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

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