北京寫字樓租房源數(shù)量前十榜單 2021寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀投資規(guī)模分析

• 2021年2月25日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 884 55
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在租房源數(shù)量前十榜單中，有八個樓盤位于朝陽區(qū)，其中三座位于核心商圈CBD，另三座位于次核心商圈望京。值得注意的是排名第六和第九的兩個樓盤上榜，展示了近郊商圈的新活力。

北京寫字樓的租賃和銷售情況每天都在發(fā)生變化，全市不同樓盤和商圈也各有其特色。貝殼研究院以在租房源數(shù)量、售價預期強度、租金預期強度和租戶黏性程度為關鍵指標，對全市寫字樓進行排名梳理，數(shù)據(jù)更新截至2021年2月底。

在租房源數(shù)量前十榜單中，有八個樓盤位于朝陽區(qū)，其中三座位于核心商圈CBD，另三座位于次核心商圈望京。值得注意的是排名第六和第九的兩個樓盤上榜，展示了近郊商圈的新活力。

本榜單中的建外SOHO、萬達廣場公寓和住邦2000在CBD商圈的帶看次數(shù)也穩(wěn)居前三，帶看次數(shù)代表了寫字樓樓盤的市場活力程度，建外SOHO因此成為當前CBD商圈最具活力的樓盤。

2011-2017年，我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年，中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務業(yè)規(guī)模增速下降導致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長期保持穩(wěn)定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業(yè)增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經(jīng)濟增速下降，以及經(jīng)濟下行壓力，給國內(nèi)辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、寫字樓市場發(fā)展特征分析

寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

在這種背景下，一種更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、officepark(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調(diào))opportunity(發(fā)展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、建筑密度低、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。

超大規(guī)模

這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O施，是難以稱得上五星級的。

建筑文化

所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。

硬件設施

就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾·蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強調(diào)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設施的最大追求是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新上。

軟件服務

相對酒店的五星級服務標準，寫字樓服務有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下工夫。

二、寫字樓市場投資規(guī)模分析

2011-2017年，我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年，中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務業(yè)規(guī)模增速下降導致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

三、寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應接近850萬平方米。一線城市新增供應380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應壓力較大。

截至2019年，國內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積復合增長率5.85%。

四、寫字樓市場存量規(guī)模分析

圖表：甲級寫字樓存量及未來供應

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

五、寫字樓平均售價走勢分析

自2003年以來，辦公樓平均銷售價格呈現(xiàn)波動性上升的態(tài)勢，2013年達到階段高點，之后回落調(diào)整。近年來價格穩(wěn)步上行，2019年辦公樓的平均銷售價格為16700元/平方米，與去年同期相比有所上漲，上漲幅度為2.1%。欲了解更詳實的中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2026年中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》

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