北京長(zhǎng)租公寓即將迎來(lái)監(jiān)管新規(guī) 住房租賃企業(yè)收取押金不得超過(guò)1個(gè)月租金

• 2021年2月3日 HuangJiang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 870 53
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長(zhǎng)租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付給房東，一進(jìn)一出之間，一個(gè)無(wú)形的資金池就形成了。部分運(yùn)營(yíng)商利用這一模式玩起了期限錯(cuò)配，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題就很容易引發(fā)暴雷，損害房東和租客的利益。

2月2日，北京市住建委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。

北京長(zhǎng)租公寓新規(guī)

嚴(yán)禁“長(zhǎng)收短付”，租金貸只能撥付給個(gè)人，部分長(zhǎng)租公寓因“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”等問(wèn)題暴雷引發(fā)了廣泛關(guān)注;新規(guī)提出，住房租賃企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金，且須納入專用賬戶托管;針對(duì)霸王條款、強(qiáng)扣押金、裝修矛盾等糾紛，新規(guī)也予以明確。新規(guī)明確了押金退還的期限和流程。符合條件的租賃企業(yè)可享受稅收、金融等優(yōu)惠。據(jù)悉，北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。

長(zhǎng)租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付給房東，一進(jìn)一出之間，一個(gè)無(wú)形的資金池就形成了。部分運(yùn)營(yíng)商利用這一模式玩起了期限錯(cuò)配，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題就很容易引發(fā)暴雷，損害房東和租客的利益。

新規(guī)明確限定住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，同時(shí)，要求住房租賃企業(yè)收、付租金周期應(yīng)當(dāng)匹配。嚴(yán)格禁止“長(zhǎng)收短付”，限制租賃企業(yè)充實(shí)“資金池”。

有關(guān)部門也關(guān)注到了租金貸的現(xiàn)象，其暴露出的最大問(wèn)題就是，本該發(fā)放給租客的貸款，卻直接轉(zhuǎn)給了長(zhǎng)租公寓，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的資金池。新規(guī)嚴(yán)控租金貸撥付對(duì)象，規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)各地長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模，采取高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)難以為繼。

根據(jù)中研普華出版的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

近兩年來(lái)，在政策、市場(chǎng)、融資的風(fēng)口下，長(zhǎng)租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。

這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范，市場(chǎng)規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長(zhǎng)租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來(lái)越向國(guó)企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀分析

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。在開業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和1.5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來(lái)看，2019年房企長(zhǎng)租公寓TOP20的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂(lè)觀的背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來(lái)看，TOP10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。而美國(guó)大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國(guó)租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無(wú)幾，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展格局及前景

隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長(zhǎng)租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長(zhǎng)租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長(zhǎng)了18.9%，但累計(jì)開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。

截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來(lái)看，2019年TOP20房企長(zhǎng)租公寓的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)重要組成部分，未來(lái)仍將處于政策紅利期，市場(chǎng)仍大有可為。

欲了解更詳實(shí)的中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展前景分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》

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  2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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