什么是租金貸?什么是長租公寓?融資成為長租公寓困境的破局

• 2019年4月18日 ChenJunYi來源：中房網(wǎng) 356 16
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從出現(xiàn)問題的長租公寓運(yùn)營資產(chǎn)分析來看，無一例外均為分散式、輕資產(chǎn)運(yùn)營公寓商，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，爆雷長租公寓不僅僅揭示了長租公寓"快跑"下的現(xiàn)狀，也讓做重資產(chǎn)運(yùn)營的公寓商連帶"躺槍"，暴露了長租公寓行業(yè)融資難以及經(jīng)營低效的問

青客公寓創(chuàng)始人金光杰坦言這是一個(gè)微利行業(yè)，12萬間是企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)。鏈家研究院原院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，10萬間是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的門檻，也是一把"雙刃劍"--在攤薄成本的同時(shí)考驗(yàn)運(yùn)營和管控能力。

此外，單一項(xiàng)目從收回成本時(shí)間周期來看，短則5年，長至8-10年，長租公寓的運(yùn)營和盈利則是一個(gè)長期的挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行分析，目前租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于融資成本，這對資本的壓力和積極性影響至關(guān)重要。

融資破局

"要想改變長租公寓貧血的問題，要加大補(bǔ)血和加強(qiáng)自身造血功能。"馮玉光指出，通過金融創(chuàng)新加大對長租公寓"補(bǔ)血"成為關(guān)鍵。

2017年7月，住建部等九部委出臺的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在金融支持政策中提到，"支持發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券(ABS)。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。"

2018年4月，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

2018年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式參與長租市場。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松撰文指出，當(dāng)前長租公寓行業(yè)還處于培育期，租金貸的問題反映了資本市場與租賃住宅類市場的對接程度不斷加深，以及提高長租公寓服務(wù)商的投資回報(bào)率、縮短投資回報(bào)期的行業(yè)發(fā)展的金融訴求。

在這種背景下，長租公寓運(yùn)營商發(fā)行資產(chǎn)支持證券的金融創(chuàng)新亟待發(fā)展。但是從目前推出數(shù)量和獲得發(fā)行主體來看，除了萬科、龍湖、保利、碧桂園、自如、魔方等大型房企和頭部公寓品牌外，大部分的長租公寓通過資產(chǎn)支持證券還是具有難度。

在創(chuàng)新融資渠道上，仲量聯(lián)行指出"輕資產(chǎn)"模式的運(yùn)營企業(yè)主要通過風(fēng)投進(jìn)行股權(quán)融資或發(fā)行收費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品融資。而"重資產(chǎn)"模式的公寓運(yùn)營企業(yè)可通過銀行貸款，或發(fā)行CMBS和類REITs來融資。從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券(包含ABS、CMBS、REITs)僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的5%。

長租公寓資產(chǎn)證券化有待進(jìn)一步打開局面，擴(kuò)大融資規(guī)模，降低長租公寓融資成本。馮玉光認(rèn)為，以"主體信用和資產(chǎn)抵押"的傳統(tǒng)融資要求，大量輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓卻不能滿足，需要從租金收益和服務(wù)收益的持續(xù)性，來評估長租公寓企業(yè)的價(jià)值，讓更多的基于穩(wěn)定孳息能力的企業(yè)通過收益法評估獲得資產(chǎn)證券化的支持。

有消息稱，上海證券交易所于3月召集券商和公募基金開會，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)上報(bào)公募不動產(chǎn)信托投資基金REITs項(xiàng)目，以期推出上交所第一批試點(diǎn)。深交所在1月召開債券監(jiān)管發(fā)展業(yè)務(wù)座談會時(shí)表示，積極回應(yīng)市場關(guān)切，努力滿足市場需求，加大力度推進(jìn)公募REITs規(guī)則出臺及業(yè)務(wù)試點(diǎn)，力爭取得進(jìn)一步突破。

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