什么是租金貸?什么是長租公寓?融資成為長租公寓困境的破局

• 2019年4月18日 ChenJunYi來源：中房網(wǎng) 356 16
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從出現(xiàn)問題的長租公寓運營資產(chǎn)分析來看，無一例外均為分散式、輕資產(chǎn)運營公寓商，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，爆雷長租公寓不僅僅揭示了長租公寓"快跑"下的現(xiàn)狀，也讓做重資產(chǎn)運營的公寓商連帶"躺槍"，暴露了長租公寓行業(yè)融資難以及經(jīng)營低效的問

某長租公寓負責人稱，房企的打法與互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)式的玩法大相徑庭，房企系的長租公寓拿房更加積極，承受租金溢價的能力要強，從長租公寓這幾年的發(fā)展勢頭來看，他們能承受更為嚴峻的考驗。

從市場排名來看，上述三家房企的公寓品牌，已經(jīng)占領(lǐng)房企系長租公寓的前三甲。截止到2018年末，泊寓開業(yè)6萬間、冠寓開業(yè)5.3萬間、領(lǐng)寓開業(yè)5萬間。

由于市場來自房企以及國家隊的進入，長租公寓市場呈現(xiàn)分化局面，中部、小型長租公寓擴張放慢，資金開始聚焦頭部公寓品牌。

2018年初自如獲40億A輪融資，華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟基金、GA資本、源碼資本、融創(chuàng)等機構(gòu)跟投。蛋殼公寓2019年3月宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金(TigerGlobal)、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等A輪、B輪股東繼續(xù)跟投。魔方公寓2019年3月獲加拿大機構(gòu)基金管理公司CDPQ的1.5億美元D輪融資。

寓見公寓投資方雖然有順為資本、險峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源、毅達資本等機構(gòu)，甚至已經(jīng)走到C輪融資，在眾多資本加持下，仍然面臨資金鏈斷裂的命運。

馮玉光復(fù)盤寓見倒閉的根源，這些倒閉的公寓大多缺乏真正行業(yè)背景和對行業(yè)發(fā)展的敬畏之心，將長期的事業(yè)當成了短期的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)項目。

"公寓前期投入非常大，想要活下去就得不停地尋找資金投入，追求房源和規(guī)模就成為長租公寓企業(yè)的核心發(fā)展指標。"馮玉光說，房源的數(shù)量、行業(yè)的排名，是資本首要關(guān)注的。

馮玉光認為，長租公寓企業(yè)作為資金密集型投入的行業(yè)，如果沒有匹配的資金支持發(fā)展，往往會出現(xiàn)"病急亂投醫(yī)"的情況，引入租金貸"飲鴆止渴"。

"通過租金貸擴大了經(jīng)營規(guī)模，當行業(yè)遭遇發(fā)展低谷，部分企業(yè)因為現(xiàn)金流管理不到位，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂。"蔣中說，這和很多負債型企業(yè)發(fā)展遭遇困境是一樣的。

麥家公寓董事長兼CEO曾添表示，2019年公寓行業(yè)資金面仍然面臨很大挑戰(zhàn)，大部分銀行、金融機構(gòu)對市場持觀望態(tài)度，行業(yè)中能拿到資金的企業(yè)還是不多。

在資金向頭部集中、行業(yè)發(fā)展面臨上升空間極度收窄、運營難以盈利的情況下，長租公寓的爆倉實則難免。現(xiàn)實情況，往往比人們想象的更為嚴峻，《中國房地產(chǎn)金融》統(tǒng)計2018年以來因資金問題倒掉的品牌長租公寓已經(jīng)超過12家。

蔣中說，長租公寓目前暴露出很多問題，大多過于聚焦租金貸本身，忽略了長租公寓運管管理出現(xiàn)的問題。"長租公寓作為年輕的行業(yè)，運營能力是決定一家公司能否走得長遠的決定性因素。"

眾所周知，長租公寓作為服務(wù)行業(yè)，盈利來自通過提高服務(wù)水平換取的租金差，即通常意義的二房東模式，長租公寓想要達到盈虧平衡點，則需要規(guī)模優(yōu)勢。

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