2019年以來(lái)，外資的身影頻頻活躍在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu)，在中國(guó)內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過(guò)300億元。
劉兵介紹，從外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地區(qū)來(lái)看，主要集中在北京、上海這兩個(gè)城市。其中，以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢(shì)。
“從北京和上海的成交額上來(lái)說(shuō)，上海遙遙領(lǐng)先于北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過(guò)，他們交易特點(diǎn)各有不同。外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者是有投資周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長(zhǎng)期持有型的內(nèi)資為主，他們沒(méi)有頻繁出售的意愿，所以北京的成交額較少，外資進(jìn)入的機(jī)會(huì)較少?！敝倭柯?lián)行北京研究部代理負(fù)責(zé)人米陽(yáng)分析。
這一特點(diǎn)或許與北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異有關(guān)。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，自2008年底政府的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金自2010年開(kāi)始上漲，超越上海的同時(shí)于2011年發(fā)生井噴現(xiàn)象，2012年達(dá)到峰值，自此之后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金一直超過(guò)上海，位居全國(guó)首位，截至2018年底，上海甲級(jí)寫(xiě)字板市場(chǎng)租金為277元每平方米每月，僅為北京的69.2%，而北京全市市場(chǎng)租金高達(dá)400.1元每平方米每月。
另外，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置等始終低于上海。2011年后，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨著2015-2018年大量的新增供應(yīng)的入市;空置率大幅上漲，于2018年底高達(dá)16.49%，高于北京8.3個(gè)百分點(diǎn)。
隨著越來(lái)越多的外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，米陽(yáng)認(rèn)為，“更多外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京大宗交易市場(chǎng)，會(huì)令這個(gè)市場(chǎng)更加活躍，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極的方面?！贝送?，由于資金成本低，決策速度快，劉兵預(yù)測(cè)2019將是外資繼續(xù)爆發(fā)的一年。同時(shí)，內(nèi)資機(jī)構(gòu)也會(huì)由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定、股市上漲、去杠桿階段性完成任務(wù)等多重向好因素影響，重新回歸市場(chǎng)，外資也會(huì)面臨強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)。
“短期之內(nèi)，我認(rèn)為今年的發(fā)展，內(nèi)資和外資是一個(gè)并駕齊驅(qū)的形勢(shì)。在未來(lái)，可能在2020年左右，其實(shí)還是會(huì)回歸一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)。因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)還是在一個(gè)買(mǎi)方賣(mài)方不斷變動(dòng)的過(guò)程中前進(jìn)?！眲⒈Q(chēng)。
2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告
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