深圳市再啟“房改” 短期內(nèi)對房價(jià)沖擊有限

• 2018年6月6日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 202 5
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確提出政策性住房將對符合條件的居民實(shí)行優(yōu)惠政策，其中，規(guī)定大學(xué)本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的價(jià)格購買人才住房；

不同類型住房不可同時(shí)購買

針對不同類型住房是否可以同時(shí)購買的問題，深圳市住房和建設(shè)局也給出了肯定的答復(fù)。深圳市住房和建設(shè)局表示，出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優(yōu)惠政策，以限定套型面積、銷售價(jià)格以及轉(zhuǎn)讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應(yīng)，屬于政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此，根據(jù)人才住房和安居型商品房的相關(guān)規(guī)定，如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房（包括在本市擁有任何形式住房），或者在本市享受過購房優(yōu)惠政策、在申請受理日之前一定年限內(nèi)在本市轉(zhuǎn)讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，實(shí)行一定年限內(nèi)封閉流轉(zhuǎn)制度。市民購買了上述兩種住房后，在封閉流轉(zhuǎn)期間，如另行購買市場商品住房，應(yīng)當(dāng)面向其他符合申購條件的對象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購。需要說明的是，對于高層次人才的購房優(yōu)惠政策，目前市有關(guān)部門正在抓緊研究制定當(dāng)中。

短期內(nèi)對房價(jià)沖擊有限

同時(shí)，《征求意見稿》明確制定了2018年至2035年，深圳住房發(fā)展的主要目標(biāo)——統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構(gòu)建相對完備的住房供應(yīng)與保障體系。

按照《征求意見稿》，到2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類住房將達(dá)到170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類公共住房總量不少于100萬套。從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

肖小平指出，深圳市對于人才住房、安居型商品房、公租房等已推行多年，只是在供應(yīng)量以及標(biāo)準(zhǔn)上沒有意見稿詳細(xì)，此次通過文件形式確定下來可以認(rèn)為是長效機(jī)制的一部分。但是當(dāng)前申請政策性支持住房符合條件的人員不在少數(shù)，因此短期內(nèi)對深圳市房地產(chǎn)市場的影響不大，沖擊有限。但是從中長期來看，通過滿足不同收入群體的住房需求，提供更多的住房選擇，有利于深圳市房價(jià)的穩(wěn)定。

深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)人則表示，新政策出臺(tái)后，我們將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度不動(dòng)搖，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，保持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

此外，人才住房和安居型商品房在市場上流通也設(shè)置了一定的限制。

《征求意見稿》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購。

《征求意見稿》同時(shí)提出，購房人自購房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)，然后與普通商品房一樣可以到市場上進(jìn)行交易流通。

深圳為第三個(gè)明確長周期供應(yīng)計(jì)劃的城市

值得一提的是，在深圳之前，上海、北京已率先出臺(tái)相關(guān)住房新政。

2017年7月，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間，上海將堅(jiān)持這一定位，并計(jì)劃到2020年基本形成符合市情、購租并舉的住房體系。

具體而言，“十三五”期間上海將新增供應(yīng)各類住房約170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套(間)左右。

2017年4月，北京市發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來五年北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

據(jù)測算，今后五年北京市住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，產(chǎn)權(quán)類住房中定向安置住房計(jì)劃供地1230公頃，自住型商品房計(jì)劃供地1020公頃，普通商品住房計(jì)劃供地2450公頃，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從絕對供應(yīng)量看，按照每年10萬套的量看，對于人口明顯增加的深圳來說并不算多。

從供應(yīng)主體看，過去市場化的商品房占供應(yīng)主體，保障房供應(yīng)占輔助的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了調(diào)整。市場化商品房占40%，租賃房，和部分產(chǎn)權(quán)的人才房供應(yīng)增加。這和過去20年執(zhí)行的住房制度并沒有根本性變化，只是在過去缺失的保障體系上做得更豐富。

在張大偉看來，增加供應(yīng)的確可以緩解市場供需結(jié)構(gòu)，深圳過去幾年最大的問題是土地供應(yīng)少，未來對市場的影響也主要看供應(yīng)量的完成情況，以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。

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