樓市調(diào)控壓抑需求釋放 “限價(jià)”造成價(jià)差

• 2018年6月6日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 435 22
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。

樓市調(diào)控壓抑需求釋放，“限價(jià)”造成價(jià)差。

6月5日，天津市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，明確嚴(yán)格落實(shí)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，加強(qiáng)購(gòu)房人購(gòu)房資格審查，對(duì)不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對(duì)擅自放松購(gòu)房條件的，將嚴(yán)格進(jìn)行追責(zé)問(wèn)責(zé)。此前一天晚間，湖北宜昌市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》，宣布要加大商品住房供應(yīng)，不得夜間開(kāi)盤(pán)和開(kāi)展銷售活動(dòng)，在城區(qū)（含夷陵區(qū)）范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。同時(shí)，對(duì)商品住房申報(bào)價(jià)格過(guò)高等行為進(jìn)行規(guī)范。

按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。

即便調(diào)控政策不斷，但是市場(chǎng)上卻出現(xiàn)了“萬(wàn)人搶房”、“深夜排隊(duì)交購(gòu)房審核資料”、“一房難求”等現(xiàn)象，為此，住建部約談了12個(gè)城市相關(guān)部門(mén)。為何樓市之火難熄？媒體采訪了業(yè)內(nèi)多位專家，試圖找到答案。

樓市調(diào)控壓抑需求釋放

樓市調(diào)控壓抑的部分購(gòu)房需求反彈或是樓市“火”起來(lái)的其中一點(diǎn)原因。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)指出，樓市調(diào)控本身已經(jīng)經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間，一些從最初觀望的購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲后也增加了部分市場(chǎng)購(gòu)房需求。

回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月30日各地開(kāi)啟限購(gòu)政策被認(rèn)為是打響樓市調(diào)控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調(diào)控范本，各地開(kāi)啟樓市調(diào)控升級(jí)，各地開(kāi)啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開(kāi)始，租賃成為政策的主要內(nèi)容，2017年9月開(kāi)始，第四輪調(diào)控開(kāi)啟，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。

而從2018年3月份，特別是兩會(huì)前后開(kāi)啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是2016年“930”后的第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點(diǎn)城市購(gòu)房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號(hào)以及出現(xiàn)限價(jià)房。

“限價(jià)”造成價(jià)差，價(jià)格信號(hào)已失靈

“限價(jià)”被認(rèn)為是造成樓市火爆的又一主因。

王業(yè)強(qiáng)稱，執(zhí)行限價(jià)措施是平穩(wěn)房?jī)r(jià)行之有效的政策，在一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)后可以起到維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的作用，但是長(zhǎng)期使用就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格信號(hào)失靈的現(xiàn)象。

據(jù)媒體報(bào)道，南京775套限價(jià)房引來(lái)1.25萬(wàn)人搶購(gòu)，報(bào)名通道一度癱瘓。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華指出，由于限價(jià)造成了一二手房?jī)r(jià)格倒掛，“買(mǎi)到就賺到”的思想使得限價(jià)政策刺激了購(gòu)房熱情，另外一方面，由于房源有限，也造成了排隊(duì)買(mǎi)房等現(xiàn)象?，F(xiàn)在來(lái)看，限價(jià)措施并未穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立看來(lái)，限價(jià)等行政調(diào)控措施扭曲了市場(chǎng)的一些情況。限價(jià)在一定的時(shí)間內(nèi)是有效的，可以起到平抑市場(chǎng)、降溫的效果，但時(shí)間長(zhǎng)之后，它的負(fù)面效果就會(huì)顯現(xiàn)，從而出現(xiàn)越調(diào)越火的情況。

而應(yīng)對(duì)房源有限的問(wèn)題，部分城市則采取了搖號(hào)的購(gòu)房模式?！跋迌r(jià)、搖號(hào)并沒(méi)有穩(wěn)定市場(chǎng)，反而是刺激了需求，當(dāng)前最主要的還是要調(diào)節(jié)供求關(guān)系”賈生華說(shuō)道。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號(hào)，實(shí)際上增加了很多套利需求，而土地拍賣中的競(jìng)自持實(shí)際上減少了新房供給并助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市2018年第1季度土地價(jià)格繼續(xù)快速上漲，住宅用地價(jià)格同比上漲10.43%；另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1季度數(shù)據(jù)，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲19.8%。地價(jià)的上漲既蘊(yùn)含著未來(lái)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上漲，也意味著當(dāng)前的行政性限制房?jī)r(jià)措施不可持續(xù)，如果繼續(xù)限價(jià)只會(huì)造成新增供給短缺。

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