融資成本上升 多家房地產(chǎn)企業(yè)中止發(fā)債

• 2018年6月5日 ZhouXun來源：經(jīng)濟(jì)參考報 927 58
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究咨詢報告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究報告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元，融資持續(xù)收緊。自從去年房地產(chǎn)市場開啟了新一輪全面調(diào)控，房企的融資環(huán)境也逐步收緊。

近日，多家房企陸續(xù)中止了公司債發(fā)行，據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元，融資持續(xù)收緊。自從去年房地產(chǎn)市場開啟了新一輪全面調(diào)控，房企的融資環(huán)境也逐步收緊。另一方面，隨著行業(yè)集中度的不斷提高，企業(yè)為了進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模增長和提升市場占有率，投資開發(fā)力度也達(dá)到了一個新高度，整體舉債規(guī)模和增速也持續(xù)加大。

多家房地產(chǎn)企業(yè)中止發(fā)債

近一周內(nèi)，包括合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實(shí)業(yè)、福晟集團(tuán)等10家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元。

分析人士指出，資本市場融資成本上升是這些企業(yè)中止發(fā)債的原因之一。上交所數(shù)據(jù)顯示，過去半年間，公募債、私募債平均加權(quán)價格逐步呈現(xiàn)上升趨勢，尤其在今年3、4月份升幅尤為明顯，至4月底，公募債平均加權(quán)價格逾98.5，私募債則為98.564，均創(chuàng)下半年新高。

國泰君安統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發(fā)行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國資企業(yè)。

從上交所審核的公司債情況看，2018年前5個月共有約78筆房企公司債在申請發(fā)行，其中通過的有33筆，占比不足一半;剩余暫未通過的有38筆，未通過或終止的有7筆。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融資收緊已然成為資本市場最大的共識。光大證券在研報中指出，2018年的風(fēng)險點(diǎn)更多來源于融資，目前難以看到金融監(jiān)管政策的放松，信用債市場繼續(xù)收縮，廣義流動性處于緊平衡的態(tài)勢，非標(biāo)、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

上市房企整體負(fù)債普遍走高

6月3日，克而瑞房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的研究報告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)負(fù)債規(guī)模與增速持續(xù)加大，整體財(cái)務(wù)杠桿大大增加，現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比均有了不同程度的下滑。

克而瑞地產(chǎn)行業(yè)研究員房玲指出，2017年房企加權(quán)平均凈負(fù)債率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點(diǎn)，近六成企業(yè)的凈負(fù)債率有所上漲。從融資成本來看，2017年萬科、中海、保利等60家重點(diǎn)房企融資成本持續(xù)降低至6.08%?！斑@一方面是由于重點(diǎn)房企多為大中型規(guī)模房企，融資能力相對較強(qiáng);另一方面也是由于前兩年公司債潮的延續(xù)效應(yīng)”。

截至2017年末，主要上市房企總有息負(fù)債為57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個百分點(diǎn)。其中60家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點(diǎn)，重點(diǎn)房企債務(wù)增加更為顯著。

值得一提的是，2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過千億的房企有14家，較2016年增加6家，房玲分析指出，“這跟企業(yè)規(guī)模增長基本正相關(guān)，其中中國恒大以7326億元蟬聯(lián)第一，較2016年年末增長37%，是第二名綠地控股2679億元的2.7倍”。

不僅如此，從60家重點(diǎn)房企來看，90%的企業(yè)總有息負(fù)債都有所上漲，且超過一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。2017年各大房企的規(guī)模發(fā)展十分迅猛，合約銷售額超過千億的企業(yè)已達(dá)17家。而規(guī)模擴(kuò)張的同時也伴隨著負(fù)債增加，2017年銷售TOP20房企總有息負(fù)債約為27811億元，相較于2016年增長約40%。“與規(guī)模增長基本同步，漲幅超過整體行業(yè)水平”。

克而瑞方面指出，綜合來看，2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn)：一是杠桿加大，整體凈負(fù)債率抬升至91%;二是現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比均有了不同程度的“惡化”，盡管短期壓力仍然不大，部分企業(yè)需要警惕;三是在國內(nèi)樓市調(diào)控和融資收緊的背景下，房企或選擇“揚(yáng)帆出海”，或選擇創(chuàng)新類融資方式，融資成本未來或?qū)⒎磸棥?/p>

同策研究院的研報也指出，龍頭房企的規(guī)模性擴(kuò)張加劇了企業(yè)的負(fù)債水平?！皬陌踩呺H的維度來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是否能覆蓋流動負(fù)債，是反映企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)”。上述同策研究院分析人士表示，房企流動負(fù)債大幅攀升，反映出短期償債壓力增加，實(shí)際運(yùn)營中現(xiàn)金流緊張，若要保持現(xiàn)金流安全就需增加借貸。

該機(jī)構(gòu)指出，2017年旭輝地產(chǎn)通過“借新還舊”的方式，以低成本融資置換高成本融資、長期借款置換短期借款，達(dá)到改善債務(wù)結(jié)構(gòu)的目的。截至2017年底，旭輝一年內(nèi)到期的銀行及其他借款金額62.27億元，一年內(nèi)到期的公司債券50.93億元，合計(jì)118.2億元;一年后到期的有息負(fù)債(銀行及其他借款、票據(jù)、公司債等)合計(jì)354.19億元。

融資渠道未來將繼續(xù)收緊

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，事實(shí)上，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標(biāo)融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財(cái)借道非銀通道(非標(biāo))流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。

樂加棟說，從房企融資的具體數(shù)據(jù)來看，2016年下半年以來房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮，2017年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房企近期的發(fā)債確實(shí)出現(xiàn)一些波折，或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋，一方面樓市調(diào)控依然繼續(xù)，如果盲目允許企業(yè)發(fā)債，在緩解企業(yè)資金緊張的同時，也會一定程度上緩解房源入市的進(jìn)度，影響市場供給，達(dá)不到調(diào)控效果。另一方面，考慮到當(dāng)前金融環(huán)境有收緊的導(dǎo)向，以及未來利息兌付等壓力，從這個角度，積極的管制有必要，符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險防控的導(dǎo)向。

“實(shí)際上，房地產(chǎn)公司債發(fā)行審核謹(jǐn)慎對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快，否則政策變動的不確定性很多，這也容易帶來很多市場風(fēng)險。

多位業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

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