2018年固安房?jī)r(jià)將暴漲700% 2018年固安房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2018年3月19日 zengpingping來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn) 456 23
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  2018-2023年中國(guó)中央商務(wù)區(qū)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  中央商務(wù)區(qū)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析中央商務(wù)區(qū)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘中央商務(wù)區(qū)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)...

即使是在京津冀協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)十分明顯的今天，關(guān)于環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)崩潰論的論調(diào)依然比較盛行。

即使是在京津冀協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)十分明顯的今天，關(guān)于環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)崩潰論的論調(diào)依然比較盛行。有人認(rèn)為，只要環(huán)京地區(qū)的限購(gòu)政策不取消，環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)就沒(méi)戲，環(huán)京市場(chǎng)依然會(huì)持續(xù)低迷。而也有人認(rèn)為，環(huán)京地區(qū)根本租不出去，沒(méi)有租金的房子根本談不上有投資價(jià)值。事實(shí)真的是如此嗎?而我個(gè)人卻認(rèn)為，在北京市場(chǎng)被嚴(yán)格控制背景下的環(huán)京地區(qū)，其實(shí)正處于整體市場(chǎng)觸底反彈的歷史性轉(zhuǎn)折時(shí)刻!

環(huán)京地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在明顯加速，區(qū)域城市面貌及城市公共服務(wù)的更新是房?jī)r(jià)的根本依托房產(chǎn)投資，歸根結(jié)底購(gòu)買的是地段價(jià)值!而地段價(jià)值則來(lái)源于區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和公共服務(wù)系統(tǒng)的提升。而這兩點(diǎn)，未來(lái)在環(huán)京地區(qū)均將會(huì)迎來(lái)根本性的改變。首先是城際軌道的投資在未來(lái)三年將會(huì)高達(dá)3000億元，超過(guò)6條城際軌道鋪設(shè)將會(huì)打通環(huán)京地區(qū)及北京地區(qū)的城市往來(lái)障礙，首都半小時(shí)交通圈實(shí)際上就是要改變環(huán)京地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施落后的現(xiàn)狀。

北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將不斷加速環(huán)京購(gòu)房群體將由北京人轉(zhuǎn)向本地產(chǎn)業(yè)群體限購(gòu)政策的調(diào)整勢(shì)在必行!很多人都認(rèn)為只要環(huán)京地區(qū)不取消現(xiàn)有的限購(gòu)政策，環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)就不會(huì)有回暖的可能。其實(shí)這種理解是有偏差的!原因就在于未來(lái)環(huán)京地區(qū)的購(gòu)房模式將會(huì)發(fā)生根本性的變化。

以前在環(huán)京地區(qū)購(gòu)房的，多數(shù)是來(lái)自于北京及全國(guó)各地的投資客戶。而在未來(lái)，隨著北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移力度的不斷增強(qiáng)，本地產(chǎn)業(yè)群體購(gòu)房需求實(shí)際上不斷增大的。近期傳來(lái)消息，北京產(chǎn)業(yè)禁限目錄將會(huì)再次細(xì)化，到2020年，北京要退出一般制造業(yè)1000家左右，疏解市場(chǎng)物流中心300家。其中，2018年將退出一般制造業(yè)企業(yè)500家，疏解退出城六區(qū)二級(jí)及以下市屬國(guó)有企業(yè)40家以上。

近日，備受關(guān)注的新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃已正式獲得國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，目前北京市和河北省共同委托有關(guān)部門研究編制臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，北京涉及的航空物流區(qū)和服務(wù)保障區(qū)，今年將全面啟動(dòng)北京范圍內(nèi)20平方公里的起步區(qū)建設(shè)。

至此，環(huán)京新機(jī)場(chǎng)方向又有重大利好來(lái)臨，起步區(qū)20公里開(kāi)始建設(shè)，這一利好不亞于副中心方向的“總規(guī)發(fā)布”，這一利好也會(huì)帶給京南區(qū)域諸多實(shí)質(zhì)性的影響。

一直以來(lái)，機(jī)場(chǎng)的修建對(duì)于周邊樓市尤其是房?jī)r(jià)的影響都是非常直白的，如前段時(shí)間有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的廣州新白云機(jī)場(chǎng)，由于新白云機(jī)場(chǎng)的建設(shè)和投入使用，白云區(qū)和花都區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了躥升。

根據(jù)媒體對(duì)2010-2016年7年來(lái)廣州各區(qū)的房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)，白云區(qū)的漲幅最大，7年漲幅近150%，而根據(jù)白云新城區(qū)域2006年的數(shù)據(jù)再加以統(tǒng)計(jì)，目前5萬(wàn)+的均價(jià)，較2006年的六七千，漲幅更是達(dá)到了733%。那么，如此嬌艷的漲幅能否在北京新機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域上演呢?

700%這個(gè)統(tǒng)計(jì)還得從兩個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)起。

一個(gè)是固安等京南樓市2014年、2015年的房?jī)r(jià)參數(shù)，我們知道，固安等京南房?jī)r(jià)在一四年前，一直都是一種低位橫盤狀，房?jī)r(jià)多年維持在五六千一平，一四之后，隨著“京津冀一體化”、新機(jī)場(chǎng)等概念發(fā)布后，房?jī)r(jià)一路跳漲，其在去年(2017年)三四月間有達(dá)到28000每平的盤，房?jī)r(jià)多年低位橫盤在5000——6000的這個(gè)區(qū)間位，是個(gè)很重要的參數(shù)。

此外，還有一個(gè)梗，就是固安等環(huán)京房?jī)r(jià)高企時(shí)的“4萬(wàn)單價(jià)”，那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)火爆，大家都看好固安，認(rèn)為“4萬(wàn)不是夢(mèng)”，彼時(shí)，燕郊某盤也叫出了“4萬(wàn)”的成交價(jià)，4萬(wàn)這個(gè)水平較之固安等京南樓市一四年左右的5000——6000，其漲幅大概也是700%。所以，這個(gè)700%的統(tǒng)計(jì)還少不了上述的兩個(gè)參數(shù)，一個(gè)是一四年左右的房?jī)r(jià)參數(shù)，一個(gè)是3月高點(diǎn)時(shí)候的“4萬(wàn)大關(guān)”，中間漲幅大概能到700%。

城市副中心+二機(jī)場(chǎng)+雄安新區(qū)環(huán)京地區(qū)將會(huì)迎來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大核動(dòng)力，以上環(huán)京地區(qū)的三大產(chǎn)業(yè)核動(dòng)力，是建設(shè)以首都為核心的世界級(jí)城市群的核心，將會(huì)在2035年上演一場(chǎng)資本市場(chǎng)的豪門盛宴!最后要特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，由于中國(guó)存在極其特殊的戶籍制度和學(xué)籍制度，因此以租金及租售比來(lái)衡量房?jī)r(jià)都是不切實(shí)際的，否則就難以解釋中國(guó)所謂的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)為何如此變態(tài)了!只要擁有一個(gè)好學(xué)校，不管房租高低，這個(gè)房?jī)r(jià)必定居高不下!因此中國(guó)的房?jī)r(jià)是由地段的公共服務(wù)配套資源和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度所決定的，與租金關(guān)系不大!畢竟租房是無(wú)法享受學(xué)籍的，而購(gòu)房卻可以實(shí)現(xiàn)落戶及學(xué)籍的優(yōu)越待遇!

因此一句話總結(jié)，環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)未來(lái)潛力大的根本原因在于其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加大、公共服務(wù)資源的增強(qiáng)及產(chǎn)業(yè)人群的壯大，這幾乎決定了環(huán)京地區(qū)將會(huì)成為下一個(gè)階段中國(guó)房地產(chǎn)投資的最好區(qū)域之一!

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