2018商住兩用房政策_(dá)什么是商住房_商住兩用房和住宅有什么不同

• 2018年3月19日 lihuizhen來(lái)源：吉屋網(wǎng)揚(yáng)州站 1282 84
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)金融研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程...

商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí)?

房子讓人們有了家，現(xiàn)在卻也讓很多人有了焦慮。一開(kāi)始政策對(duì)商住房并沒(méi)有下狠手，只是隨著時(shí)間的進(jìn)行，政策的不斷演化，調(diào)控從市場(chǎng)正確逐步變成政治正確，在政治正確的前提下----“房子不是用來(lái)炒的”概念下，每種調(diào)控方式都一定奏效，而且也一定要有效。

近年來(lái)，隨著各地樓市調(diào)控政策升級(jí)不斷，不少剛需、投資客一房難求，紛紛涌向商辦類(lèi)樓盤(pán)，使得商住房成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。尤其是北上廣深等一線(xiàn)城市，作為限購(gòu)后的一種另類(lèi)“擦邊球”產(chǎn)品選擇，很多購(gòu)買(mǎi)商住房的人，都是把它當(dāng)作定居北上廣生活的跳板。那么商住房和住宅有什么不同?商住房40年后產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?

什么是商住房?

商住房，是指樓盤(pán)以商業(yè)立項(xiàng)，但以住宅名義對(duì)外銷(xiāo)售。因限購(gòu)政策和價(jià)格，大量一線(xiàn)城市的剛需人群選擇了購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性用房來(lái)自住。

商住兩用房和住宅有什么不同?

1.商住兩用房的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年，而普通住宅的使用年限一般是70年。

2.未來(lái)使用費(fèi)用不確定。商住房的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

3.商住兩用房和普通住宅相關(guān)稅費(fèi)存在差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買(mǎi)和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。

4.貸款條件的限制。購(gòu)買(mǎi)商住兩用房大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

5.對(duì)于普通住宅而言商住兩用房的人防和消防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，相對(duì)更為安全。

商住房40年后產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?

但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí)?會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回?而且產(chǎn)權(quán)期限問(wèn)題，直接影響了“商住兩用”項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。除核心區(qū)外，北京不少“商住兩用房”二手房?jī)r(jià)格均低于同地段住宅。

我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法名列前茅百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。

如果續(xù)期問(wèn)題“有法可依”，根據(jù)我國(guó)1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第2十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

即便國(guó)家批準(zhǔn)了續(xù)期，對(duì)于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如何，各方也存有爭(zhēng)議。有專(zhuān)家認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律來(lái)看，很可能會(huì)由業(yè)主繳納土地使用金;也不排除以后也像住宅一樣自動(dòng)續(xù)期，而且有可能不用繳費(fèi)。

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