2023城市更新行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及格局分析

• 黃文玉 2023年10月29日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 536 29
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城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國城鎮(zhèn)化關注的主題，“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，

城市更新的環(huán)境背景

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發(fā)展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極?！笆奈濉逼陂g，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。

對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設活動都是城市更新。城市更新，是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化，從而實現(xiàn)房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結構、環(huán)境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。

城市更新的調查內(nèi)容一般包括建筑物調查、土地使用調查、人口調查、交通調查、公共服務設施調查、環(huán)境設施調查、市政設施調查、環(huán)境衛(wèi)生調查、社區(qū)關系調查和空間場所調查等十個方面，當然，也包括歷史、氣象、地形地貌和工程地質方面的內(nèi)容。

城市更新行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及格局分析

近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國城鎮(zhèn)化關注的主題，“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，上升為全國性的發(fā)展戰(zhàn)略。“城市更新”正是實現(xiàn)“新型城鎮(zhèn)化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑，也越來越受到政府和社會的關注。

從進入21世紀后，隨著我國經(jīng)濟實力的快速增長和城市盲目擴張問題的暴露，我國的城市更新運動開始不斷加速，北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市紛紛制訂了大規(guī)模的城市更新規(guī)劃，一場盛大的城市更新運動在中國展開，大量舊改項目不僅大大改觀了城市面貌，市民的生活環(huán)境，也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市生活質量不斷提高?，F(xiàn)在，“城市更新”運動在全國不斷蔓延。南京、武漢、昆明、太原為代表的二線城市，城市更新的規(guī)模非常驚人，在對城市進行手術刀式革新的同時帶來了大量的投資機會，對于促進城市經(jīng)濟發(fā)揮了積極作用。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質空間形態(tài)、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質量發(fā)展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結構、改善人居環(huán)境、塑造特色風貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活，并繼續(xù)強調有序推進城市更新行動。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價值，提高回報水平?！?同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

2022年7月國家發(fā)展和改革委出臺了《關于在重點工程項目中大力實施以工代賑促進當?shù)厝罕娋蜆I(yè)增收的工作方案》，明確了實施以工代賑的建設領域和重點工程項目范圍。城鎮(zhèn)建設領域主要包括城市更新、城市地下綜合管廊、城市排水防澇、城市燃氣管道等老化更新改造、保障性住房、縣城補短板強弱項、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基礎設施、城鎮(zhèn)污水垃圾處理設施等。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢及前景預測

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期，即由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進入白銀時代，但存量資產(chǎn)運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉型升級，從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結構到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

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