事關(guān)購(gòu)買(mǎi)存量住房 這個(gè)一線城市最新通知 穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造和城市更新

• 李波 2023年10月20日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 211 5
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為支持深化城市有機(jī)更新，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金提升居民居住品質(zhì)、改善群眾居住條件的制度作用，上海市住房公積金管理委員會(huì)第六十九次全體會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》及《關(guān)于本市住房公積金支持城市更新有關(guān)政策的通知》。

為支持深化城市有機(jī)更新，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金提升居民居住品質(zhì)、改善群眾居住條件的制度作用，上海市住房公積金管理委員會(huì)第六十九次全體會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》及《關(guān)于本市住房公積金支持城市更新有關(guān)政策的通知》。

《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》明確，對(duì)借款人購(gòu)買(mǎi)6(含)至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長(zhǎng)貸款期限進(jìn)行調(diào)整。

其中，所購(gòu)存量住房房齡為6(含)至20年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)“35減房齡”的計(jì)算規(guī)則調(diào)整為不超過(guò)30年;所購(gòu)存量住房房齡為20(含)至35年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)15年調(diào)整為不超過(guò)“50減房齡”。

《關(guān)于本市住房公積金支持城市更新有關(guān)政策的通知》明確，對(duì)納入本市城市更新范圍內(nèi)的舊住房更新改造項(xiàng)目實(shí)施住房公積金支持政策，主要包括三個(gè)方面內(nèi)容：

一是：支持購(gòu)買(mǎi)更新改造后房屋公積金提取。業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人或公有住房承租人，下同)購(gòu)買(mǎi)改造后具備交易條件的房屋(含增加面積)，可以提取住房公積金支付實(shí)際購(gòu)房款。

二是：支持項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)租房公積金提取。業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)租賃住房過(guò)渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)貼后個(gè)人承擔(dān)的租金。

三是：擴(kuò)大提取申請(qǐng)人范圍。提取申請(qǐng)人范圍為業(yè)主本人及其配偶、父母、子女。申請(qǐng)人為本市住房公積金貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前貸款無(wú)逾期的條件。

本次政策調(diào)整自2023年10月7日起正式實(shí)施。

鄭州出臺(tái)樓市新政

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財(cái)政局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

此次新政中，為推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，鄭州還將鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個(gè)項(xiàng)目列為“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的試點(diǎn)項(xiàng)目，著力抓好相關(guān)工作。

我們來(lái)看著三點(diǎn)重要政策：

1.暫停執(zhí)行限售政策。

新政明確提出滿足改善性住房需求，購(gòu)買(mǎi)改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號(hào)文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日(含)之后購(gòu)買(mǎi)的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。這意味著，在鄭州新購(gòu)買(mǎi)改善性住房的，其原有住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)即可直接出售。

2.鼓勵(lì)調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

在穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期方面，新政提出，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行。

這也是中央政治局會(huì)議定調(diào)要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，以及央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”后，鄭州成為首個(gè)系統(tǒng)化出臺(tái)樓市政策的城市。

3.穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造和城市更新。

新政提出，城中村改造、城市更新涉及的房屋征收，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置。未開(kāi)工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。

7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

城中村改造是城市更新大范疇中的重要一環(huán)，鄭州作為特大城市，主城區(qū)內(nèi)還是有部分城中村及危房、老房、廠房等地塊區(qū)域需要改造更新。

城中村改造是城市更新的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個(gè)復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

城市更新行業(yè)發(fā)展前景投資

老舊小區(qū)改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

“城市更新”概念被中央提出以來(lái)，住建部先后多次部署相關(guān)工作，各地紛紛響應(yīng)落實(shí)，出臺(tái)了百余條城市更新相關(guān)政策，城市更新項(xiàng)目相繼落地，城市更新行動(dòng)進(jìn)一步提速。

自寫(xiě)入“十四五”規(guī)劃以來(lái)，城市更新行動(dòng)在各地陸續(xù)展開(kāi)，住建部也曾多次部署城市更新相關(guān)工作。

黨的二十大報(bào)告指出，堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

從存量上看，我國(guó)城市已經(jīng)進(jìn)入城市更新重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。下一步將采取多方面措施，推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)。

新中國(guó)70年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開(kāi)發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。

在此背景下，中國(guó)城市開(kāi)始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。“十四五”期間，隨著我國(guó)城市更新的不斷推動(dòng)，其戰(zhàn)略地位也進(jìn)一步提高，中央的支持力度也在進(jìn)一步提升。

我國(guó)仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對(duì)于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。

黨的二十大報(bào)告提出，“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時(shí)期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。

作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，城市更新行動(dòng)將在城市建成區(qū)內(nèi)開(kāi)展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

從目前政策導(dǎo)向看，城市更新正從粗暴轉(zhuǎn)向精細(xì)，從重市場(chǎng)轉(zhuǎn)向重民生，以及探索更科學(xué)的城市更新市場(chǎng)機(jī)制?，F(xiàn)階段，政府和市場(chǎng)仍都在探索，清晰的路徑還沒(méi)完全顯現(xiàn)。

在未來(lái)，城市更新會(huì)不會(huì)完全去房地產(chǎn)化，沒(méi)有官方定論。但是有一點(diǎn)可以確認(rèn)，重民生的屬性決定了國(guó)企一定會(huì)深度介入城市更新。

2023年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車(chē)在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

城市更新行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴(kuò)張和舊區(qū)更新，以及不同時(shí)期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級(jí)需求以及房企轉(zhuǎn)型升級(jí)、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。

黨的二十大報(bào)告提出，“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時(shí)期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。

作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，城市更新行動(dòng)將在城市建成區(qū)內(nèi)開(kāi)展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來(lái)發(fā)展的新主題。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代，但存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)卻漸入佳境。

城市更新行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)城市更新行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了城市更新市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。

未來(lái)，城市更新行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2023-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2023-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  新中國(guó)70年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開(kāi)發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國(guó)城市開(kāi)始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成...

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