2023年房屋租賃行業(yè)發(fā)展趨勢分析

• 王毅博 2023年10月17日 來源：中研網(wǎng) 391 19
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房屋租賃行業(yè)定義及分類

房屋租賃的概念房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式。房屋租賃是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業(yè)的客戶出租和房屋場經營中的柜臺出租不屬于房屋租賃范圍?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。《城市房屋租賃管理辦法》（建設部第42號令）（以下簡稱《租賃管理辦法》）對此概念作了細化，規(guī)定：房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。

房屋租賃的分類按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿。公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采取授權的方式，由授權的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利；自管公房由國家授權的單位管理。私有房屋的所有權人是指持有完全的房屋所有權證的個人。對于持有共有權證書的私房主，只能稱為共有權人，共有權人必須在所有共有權人同意后方可將房屋出租。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產經營用房的租賃。

與國外市場成熟度對比

發(fā)展過程：政策因時制宜，市場整體成熟

日本："供不應求-刺激供應-規(guī)范市場"三階段

日本住房租賃市場在二戰(zhàn)后開始發(fā)展，經歷了三個階段。每個階段都面臨著獨特的挑戰(zhàn)，日本政府在保證長租公寓市場化的同時積極參與市場調控，在不同時期出臺了相應的政策推動市場發(fā)展。

1960-1970年代：二戰(zhàn)時期日本大量房屋被摧毀，隨著戰(zhàn)后經濟恢復，住宅市場套戶比小于1，出現(xiàn)了供不應求的情況，住房租賃需求激增。為了解決住房需求，日本都市再生機構(UR)逐漸在市場上投放一定數(shù)量的租賃住房。

1980-1990年代：雖然這一時期日本全國的住房套戶比超過1，但是總量足夠并不意味著局部充足。以東京都市圈為例，城市化進程導致東京人口在1960-85的25年間近乎翻倍增長。住房租賃市場供應仍然不足。為了解決這一問題，日本政府在1986年廢止《地代家賃統(tǒng)制令》，取消了地租和房租的上限規(guī)定，民營住房租賃在這一時期發(fā)展迅速，供應數(shù)量激增，供求矛盾逐漸好轉。

1990年至今：經濟泡沫破裂之后，日本開始發(fā)力規(guī)范化住房租賃市場發(fā)展。日本政府于1991年出臺新《借地借家法》，提高租約保護制度的靈活性與完善性，于2016年修訂《民法》和《宅地建物取引業(yè)法》，逐步健全房屋租賃相關的法律體系，既保障租客權益，又為市場機構提供明確的法規(guī)參照，著力于引導市場走向良性發(fā)展。

美國："混亂早期-小幅衰退-投資浪潮-行業(yè)低谷-逐漸恢復"的波動發(fā)展

美國政府信奉自由市場，相信市場是最有效的資源分配者，在住房租賃政策上也堅持"市場優(yōu)先"，因此其住房租賃市場發(fā)展具有明顯的波動性。

1900-1950年代，美國住房租賃的市場需求經歷了人口城市化遷移和二戰(zhàn)退役軍人潮兩次突增。巔峰時期，超過75%的市區(qū)人口居住在長租公寓里。然而由于需求的過度膨脹，許多存量房屋被迫分割成群居房，租賃公寓往往面積狹小且配套資源短缺。在這一時期，住房租賃市場發(fā)展相對混亂。

1950-1970年代，美國高速公路系統(tǒng)開始逐步建立，部分城市人口開始向郊區(qū)遷移，逆城市化發(fā)展使得住房租賃需求出現(xiàn)小幅下降。

1970-2000年代，美國住房租賃市場迎來了發(fā)展機遇。1990年，REITs興起，大量個人投資者和專業(yè)機構開始投資住房租賃，千禧嬰兒潮帶來的需求增長也推動了市場發(fā)展。

然而到了2008年左右，美國房地產泡沫化和次貸危機給全行業(yè)帶來沉重打擊，住房租賃市場迎來了發(fā)展低谷。此后，隨著美國經濟恢復，住房租賃市場緩慢升溫。

德國："增加供給-鼓勵投資-穩(wěn)定市場"三階段

德國住房租賃市場經歷了三個發(fā)展階段。由于其福利產業(yè)的性質，德國政府在住房租賃發(fā)展過程中采取的措施著重于刺激市場供給、完善租賃制度以及抑制市場投機。

1949-1978是"增加供給"階段。與日本相似，德國在二戰(zhàn)后住房短缺問題嚴重。戰(zhàn)爭期間經濟停擺，資本市場無法滿足住房需求，德國政府開始推動非營利的租賃住房。并且通過融資擔保、住房投資加速折舊等方法推動社會住房建設。這些補貼措施成效顯著，從德國存量房屋建筑年代分布來看，大部分住房建造于這個時期，住房缺口得到了有效改善。

1979-1990是"鼓勵投資"階段。70年代末期，德國宏觀經濟發(fā)展波動加劇，德國福利性質的住房建設給聯(lián)邦財政帶來了壓力，因此德國開始重新審視住房租賃政策，逐漸減少政府對市場的干預，并且通過稅收減免等財政手段鼓勵社會對住房租賃進行投資。

1991-2010是"穩(wěn)定市場"階段。1990年德國統(tǒng)一，此后德國經濟運行波動較大，人口結構也發(fā)生了改變。為了穩(wěn)定住房租賃市場，德國政府再次加大對市場的調控和介入，開始采用建房補貼、稅收優(yōu)惠、低息貸款等手段刺激市場供應。

新加坡："集中供給-租賃自有-發(fā)展公共住房-私人住宅補充"四階段

1960-1963，新加坡面臨解決土地稀缺及住房短缺等一系列建設問題。新加坡政府于1960年頒布《住房與發(fā)展法》，成立專門負責住房建設和城市重建的建屋發(fā)展局(HDB)，并以解決房荒、提供可支付房屋為宗旨展開大規(guī)模組屋建設。

1964-1974，新加坡政府推出"居者有其屋"計劃，大力推崇組屋自有化，為中低收入群體購置組屋提供價格及貸款優(yōu)惠。1966年，《土地征用法令》頒布，規(guī)定政府建造公共組屋可在任何地方征用土地。

1974-2000，房荒問題逐漸解決，HDB組屋自有率超過90%（2018年數(shù)據(jù)），公共住房市場趨向成熟。

2001-至今，私人住宅市場開始發(fā)展以滿足迅速增加的外國人群體的需求。

2022年，我國住房租賃市場快速發(fā)展，盡管租金水平有所下降，但是保租房在政策支持下發(fā)展迅速。2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案。2023年住房租賃市場將繼續(xù)保持較快增長，支持政策仍將持續(xù)，住房租賃需求有望恢復增長。

2022年，住宅租金表現(xiàn)較為疲弱。受新冠疫情反復、經濟下行壓力加大等因素影響，2022年全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%，其中，有7個月租金環(huán)比下跌，年內50個重點城市租金累計全部下跌。

盡管住房租賃市場整體租金有所下行，但保租房在政策支持下發(fā)展迅速。2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案，年內保租房公募REITs快速推進并實現(xiàn)落地。

從地方層面來看，2022年各地積極落實中央政策，發(fā)布保租房實施方案，多渠道籌集建設租賃住房，并同步完善市場監(jiān)管政策，推動住房租賃市場健康發(fā)展。2022年，地方出臺住房租賃相關政策130余次，其中，北京出臺政策10余次，廣州、上海、成都、杭州、深圳、青島等地均在5次及以上。近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案，普遍涵蓋設定保租房籌集目標、多渠道籌集保租房、落實保租房專項金融支持及減稅降費等方面政策，并且從項目規(guī)模、面積、租金、運營等方面對保租房運營管理進行規(guī)范。

各城市積極完成保租房籌集任務。2022年，全國計劃籌集保租房240萬套，住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國保租房已開工建設和籌集233.6萬套，占年度計劃的98.8%?？紤]到2021年已籌集94.2萬套，截至2022年10月，全國累計已籌集保租房327.8萬套。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海、杭州、沈陽、武漢、鄭州等多個城市均提前完成了保租房籌集的年度目標。

值得注意的是，2022年保租房公募REITs成功落地。截至2022年底，已有4支保租房公募REITs正式上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。其中，前3支REITs均由地方保障房平臺運營，而華夏基金華潤有巢REIT是首支由市場化機構運營的保租房REITs。保租房公募REITs的落地將有效地推動保租房的進一步發(fā)展。

另外，在融資創(chuàng)新方面，建設銀行設立300億住房租賃基金，探索住房租賃發(fā)展新模式，通過私募基金收購項目、裝修改造、租賃運營，成熟后再通過公募REITs的渠道實現(xiàn)退出。截至2022年11月底，整個基金重點擬推進項目已經接近30個，整體投資資產規(guī)模也在向150億邁進。

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