2023不動產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析

• 吳澳燕 2023年10月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 399 19
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不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，

不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

不動產(chǎn)融資租賃一般業(yè)務(wù)流程步驟為：購房者在找到合適的商品房開發(fā)商之后，向融資租賃公司提出租賃申請;融資租賃公司審核購房者的申請資料，并了解購房者的信用和償債能力;融資租賃公司和購房者共同與商品房開發(fā)公司簽訂商品房購銷合同，融資租賃公司與購房者簽訂融資租賃合同;購房者向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向開發(fā)商支付購房款;租賃公司向購房者交付商品房并保留商品房的所有權(quán)。

經(jīng)過前期發(fā)展與積累，中國住房租賃市場已逐步邁入正軌，政府供給+市場運(yùn)營的雙線發(fā)展路徑已然形成， 截至2023年8月底，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 市場已有4只租賃住房 REITs 上市?？v觀海外，美國、新加坡及日本等國家的租賃住房制度建設(shè)與市場發(fā)展均較為成熟，同時 REITs 市場的繁榮也為租賃住房的供給提供了重要融資渠道。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國不動產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析及投資前景預(yù)測研究報告》顯示：

目前能夠從事融資租賃業(yè)務(wù)的公司主要分為三類，包括銀保監(jiān)會監(jiān)管的金融系融資租賃公司、商務(wù)部試點(diǎn)并監(jiān)管的內(nèi)資系融資租賃公司以及商務(wù)部監(jiān)管的外資系融資租賃公司。

根據(jù)融資租賃公司的分類，不同監(jiān)管部門監(jiān)管下的融資租賃公司，租賃物的范圍上也有著較大的差別。

從監(jiān)管政策來看，金融系和內(nèi)資系的融資租賃公司是可以開展不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的，這也是目前大部分不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)主要是金融系融資租賃公司開展的原因。即使是外資系融資租賃公司，根據(jù)“法無禁止即可為”的原則，也并未限定不得開展不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)。相反，包括財政部、各地方規(guī)范性文件中也提到了“不動產(chǎn)融資租賃”的操作，從一定程度上，認(rèn)可了不動產(chǎn)融資租賃的業(yè)務(wù)模式。

據(jù)統(tǒng)計，2022年中國融資租賃行業(yè)企業(yè)數(shù)量為9840家，較2021年的11917家減少2077家，減少數(shù)量主要是2021年大批外資租賃企業(yè)陸續(xù)推出市場，金融租賃保持在72家，內(nèi)資租賃增加6家，達(dá)到434家。

2023不動產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析

整個不動產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成了不動產(chǎn)開發(fā)和不動產(chǎn)運(yùn)營兩條并行條線。不動產(chǎn)開發(fā)條線以住宅開發(fā)為核心，包含投資、建造、營銷和整體的大運(yùn)營。不動產(chǎn)運(yùn)營條線是開發(fā)商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過程中，逐步沉淀形成的六大核心場景，包含了商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物業(yè)、租賃、康養(yǎng)、文旅。

在剛剛過去的中秋國慶“黃金周”，房地產(chǎn)市場熱度升溫。伴隨政策調(diào)整，降首付、降利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購、進(jìn)行稅費(fèi)補(bǔ)貼等政策措施相繼推出。各家房企多渠道花樣營銷，在打折的基礎(chǔ)上，送物業(yè)費(fèi)，送車位，開展砸金蛋、夜間市集、藝術(shù)展與趣味活動等吸引購房者。

雖然樓市成交有所回暖，但業(yè)內(nèi)人士指出，從同比來看，住房成交下降幅度仍明顯，還需政策進(jìn)一步加力穩(wěn)定市場預(yù)期，促使樓市更長時間平穩(wěn)運(yùn)行。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月30個重點(diǎn)城市成交面積為1205萬平方米，環(huán)比微增3%。具體來看，一線城市9月整體成交212萬平方米，環(huán)比上升16%。其中，北京、上海隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，供應(yīng)回升，帶動成交放量，環(huán)比上升15%。廣州也受益于新政疊加落地，項(xiàng)目來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升，成交環(huán)比上漲26%。

二線城市中部分城市迎來輪動復(fù)蘇。寧波成交環(huán)比上漲136%，重慶、長沙成交環(huán)比分別上漲36%和35%，青島、西安、武漢、天津也分別上漲23%、20%、17%、18%。

隨著城市化進(jìn)程的加速，城市的住房供需矛盾越來越突出。融資租賃模式可以為租房者提供一種更加便捷、靈活的租房方式，同時也可以為投資者提供一種低風(fēng)險、穩(wěn)定回報的投資機(jī)會。

據(jù)統(tǒng)計，已發(fā)行的不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)類型以綜合體、商業(yè)、寫字樓、酒店等為主，截至2022年末，以綜合類、零售物業(yè)、寫字樓及酒店為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模合計占比為85.23%。相較于國外成熟市場，我國不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品底層物業(yè)集中度仍處于較高水平，單個物業(yè)價值變動對整個項(xiàng)目的影響較大。

我國政府正在加大對融資租賃行業(yè)的支持力度。未來，政府的支持力度將會繼續(xù)加大，為不動產(chǎn)融資租賃模式的發(fā)展提供更加有力的支持。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息以及不動產(chǎn)融資租賃行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國不動產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析及投資前景預(yù)測研究報告》。

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  2023-2028年中國不動產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析及投資前景預(yù)測研究報告

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