中國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀 2023不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析

• 周迅 2023年9月28日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 253 8
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不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，

不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

隨著技術(shù)不斷發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的數(shù)字化特征愈加明顯，向大數(shù)據(jù)、新技術(shù)尋求生產(chǎn)力突破，成為了下一發(fā)展階段的標(biāo)志，房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入以數(shù)字化為主要驅(qū)動(dòng)力的新時(shí)代。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析及投資前景預(yù)測研究報(bào)告》顯示：

中國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀 2023不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析

近年來，在國務(wù)院以及商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門、地方政府相繼出臺(tái)一系列利好政策的鼓勵(lì)下，融資租賃行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好勢頭，企業(yè)數(shù)量、行業(yè)實(shí)力和業(yè)務(wù)總量都比上年大幅增加，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行壓力較大的情況下，為整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)形式存在較大不確定性，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨深刻調(diào)整，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。"十三五"期間，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整，金融業(yè)擴(kuò)大開放，中國融資租賃業(yè)將面臨如下四大戰(zhàn)略機(jī)遇。(1)"一帶一路"國家戰(zhàn)略提供國際化發(fā)展機(jī)遇;(2)《中國制造2025》釋放巨大租賃需求;(3)政府優(yōu)惠政策推動(dòng)行業(yè)集聚效應(yīng)凸顯;(4)借力"互聯(lián)網(wǎng)+"實(shí)施行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。盡管近年來中國融資租賃行業(yè)總體規(guī)模不斷提升，當(dāng)前中國融資租賃業(yè)發(fā)展仍存在以下問題：(1)融資租賃行業(yè)政策法規(guī)不足;(2)租賃企業(yè)融資渠道相對單一;(3)業(yè)務(wù)模式有待轉(zhuǎn)型;(4)人才隊(duì)伍亟需擴(kuò)充;(5)缺乏政府配套政策大力支持;(6)行業(yè)中介組織作用不足。

1、融資租賃“營改增”分析

變化：

1、不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)稅率明確為11%

文件明確了“提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%?！睂⒉粍?dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)銷售適用同一稅率，體現(xiàn)了稅收公平原則。

2、融資性售后回租被重新界定為貸款服務(wù)

文件在金融服務(wù)定義中明確了“融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅?！?/p>

3、1.7億由注冊資本變實(shí)收資本

文件明確了“商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實(shí)收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行;2016年5月1日后實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)和有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

將財(cái)稅【2013】106號文件的“注冊資本”要求變更為“實(shí)收資本”，并給予一定的過渡期。

4、超3%即征即退重新提起

財(cái)稅【2013】106號文件曾規(guī)定“經(jīng)中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，在2015年12月31日前，對其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。”

原有政策到期后一直沒有是否延續(xù)的通知，新的36號文件重新對超稅負(fù)即征即退政策給予了延續(xù)，并且未設(shè)定截止日期。

5、存量動(dòng)產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)可選擇計(jì)稅方法

文件規(guī)定2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可以選擇以下方法之一計(jì)算銷售額：

①以向承租方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價(jià)款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計(jì)算當(dāng)期銷售額時(shí)可以扣除的價(jià)款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。

試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。

②以向承租方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

6、“本金發(fā)票”成為歷史

曾幾何時(shí)，融資性售后回租關(guān)于“本金發(fā)票”的爭論始終不斷，很多租賃企業(yè)因?yàn)闊o法取得“本金發(fā)票”，難以開展回租業(yè)務(wù)，隨著36號文件將售后回租界定為貸款服務(wù)，“本金發(fā)票”將徹底成為歷史。

對行業(yè)的影響：

1、直租業(yè)務(wù)平穩(wěn)過渡

對于融資租賃直租業(yè)務(wù)，36號文件基本維持了之前營改增試點(diǎn)期間的政策執(zhí)行口徑，使行業(yè)政策保持穩(wěn)定。對現(xiàn)有業(yè)務(wù)不會(huì)造成影響。

2、售后回租優(yōu)勢不在

盡管文件繼續(xù)對融資性售后回租保留了允許差額征稅的優(yōu)惠政策，但由于將其劃分為貸款服務(wù)，因此其業(yè)務(wù)承租方無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，售后回租作為通道業(yè)務(wù)喪失了節(jié)稅優(yōu)勢，預(yù)計(jì)對回租業(yè)務(wù)量將有一定的萎縮。

3、超稅負(fù)返還依然難以享受

融資租賃由于其利差納稅的性質(zhì)決定了其稅負(fù)水平較低，而3%的實(shí)際稅負(fù)基本很難有企業(yè)可以達(dá)到，因此超稅負(fù)即征即退政策對租賃行業(yè)始終是水中月、鏡中花。

新的文件明確了融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(不含本金)，扣除對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。因此計(jì)算超稅負(fù)即征即退的基數(shù)發(fā)生了變化，使得售后回租享受政策的門檻有所降低，但是由于回租業(yè)務(wù)其適用稅率由17%降低為6%，因此想要全面享受政策依然不是件容易的事。

4、保理業(yè)務(wù)差額征稅恐難持續(xù)

伴隨著租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保理作為新興業(yè)態(tài)，近年來發(fā)展迅速，不少地方都出臺(tái)了支持保理業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策文件，最明顯的就是允許保理企業(yè)從保理費(fèi)中將銀行貸款利息扣除后征收營業(yè)稅，36號文件并未對保理進(jìn)行定義，只是在貸款服務(wù)定義中明確了“以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅?！币虼?，差額征稅對于保理業(yè)恐將成為歷史。

總體來說，從近幾年的行業(yè)發(fā)展勢頭上看，行業(yè)吸引了更大規(guī)模的社會(huì)資金，促成了行業(yè)過去十多年的高速發(fā)展，租賃滲透率的不斷提高預(yù)示了更大的市場空間。在行業(yè)高速發(fā)展的過程中，一些龍頭公司如山東地區(qū)的代表萬和融資租賃公司等積累起了更強(qiáng)大的資產(chǎn)端優(yōu)勢，更具渠道和專業(yè)能力優(yōu)勢，在盈利結(jié)構(gòu)上面也更加均衡，經(jīng)營性租賃收入、財(cái)務(wù)咨詢、附加服務(wù)盈利占比更大。在行業(yè)監(jiān)管一方面持續(xù)釋放紅利，鼓勵(lì)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，監(jiān)管力度加強(qiáng)，龍頭公司具備更強(qiáng)的抵抗宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢，利差空間大，能夠更進(jìn)一步提高市場占比。

本報(bào)告對我國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

報(bào)告對于不動(dòng)產(chǎn)融資租賃產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商、行業(yè)管理部門以及擬進(jìn)入該行業(yè)的投資者具有重要的參考價(jià)值，對于研究我國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)發(fā)展規(guī)律、提高企業(yè)的運(yùn)營效率、促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大有學(xué)術(shù)和實(shí)踐的雙重意義。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析及投資前景預(yù)測研究報(bào)告》。

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  2023-2028年中國不動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場發(fā)展分析及投資前景預(yù)測研究報(bào)告

  不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，...

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