商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及市場發(fā)展預(yù)測2023

• 陳觀秋 2023年2月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1160 75
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春節(jié)過后，北上廣深等一線城市以及蘇州、武漢、成都等重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場迎來一波回暖。近期，多地報(bào)道房貸年齡限制放款，且公積金政策、房貸利率下調(diào)等政策也在持續(xù)“助攻”樓市。業(yè)內(nèi)期待許久的樓市“小陽春”正在醞釀當(dāng)中。

春節(jié)過后，北上廣深等一線城市以及蘇州、武漢、成都等重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場迎來一波回暖。近期，多地報(bào)道房貸年齡限制放款，且公積金政策、房貸利率下調(diào)等政策也在持續(xù)“助攻”樓市。業(yè)內(nèi)期待許久的樓市“小陽春”正在醞釀當(dāng)中。

蘇州市政府日前印發(fā)關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施的通知，其中提出，自2023年1月1日至12月31日，對月銷售額10萬元以下(含本數(shù))的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅;

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅;允許生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)5%抵減應(yīng)納稅額;

允許生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%抵減應(yīng)納稅額。因城施策用足用好房地產(chǎn)長效機(jī)制工具箱，調(diào)整優(yōu)化限制性政策和土地出讓政策，實(shí)施好差別化住房信貸政策，大力支持剛性和改善性購房需求，堅(jiān)持“房住不炒”，認(rèn)真落實(shí)居民個(gè)人換購住房個(gè)人所得稅政策。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整公積金貸款政策，加快推進(jìn)房屋征收搬遷貨幣化安置，優(yōu)化商品房價(jià)格備案制度。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》分析：

中央多次強(qiáng)調(diào) " 允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求 "，進(jìn)一步明確了支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號。當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒仍較為低迷，政策端仍需發(fā)力穩(wěn)定預(yù)期。短期來看，各地因城施策的力度有望進(jìn)一步加大，" 保交樓 " 相關(guān)舉措繼續(xù)落地見效，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，特別是熱點(diǎn)一二線城市，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，但對于大多數(shù)城市來說，市場情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間。

商品房概念

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的，同意開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、銷售單位名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。

商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年的房地產(chǎn)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，除待售商品房增加到5.64億平米，比2021年底增長10.5%之外，其他房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)皆明顯下跌。

其中，房屋新開工面積12.06億平方米，下降39.4%;商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬億元，比上年下降25.9%。

全國商品房銷售面積為9757.57萬平方米(其中銷售現(xiàn)房1591.04萬平方米，期房8166.53萬平方米)，銷售額為9452.53億元，銷售均價(jià)約為0.97萬元/平方米;2022年1-10月全國商品房累計(jì)銷售面積為111179.29萬平方米，銷售面積累計(jì)同比下降22.3%，累計(jì)銷售額為108832.22億元，銷售額累計(jì)同比下降26.1%;2015-2021年全國商品房總銷售面積逐年遞增，其中期房銷售面積大大高于現(xiàn)房銷售面積，銷售均價(jià)逐年遞增。

商品房建筑面積由建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺面積;部分組成。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2023年商品房市場發(fā)展預(yù)測

新的一年，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)。中央層面不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號。不久前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。近日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間……

在地方層面也因城施策，相繼出臺相關(guān)支持政策。包括調(diào)整限購措施，支持合理住房需求;降首付比例、降貸款利率、加大信貸支持;防風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)房企資金流動(dòng)性，改善企業(yè)負(fù)債率水平，穩(wěn)定住房市場供給……

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經(jīng)濟(jì)重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場信心將逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場有望迎來復(fù)蘇。

房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，是影響購房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長一個(gè)時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場仍蘊(yùn)藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，相應(yīng)的對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會(huì)帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

目前我國已經(jīng)初步形成了多主體發(fā)展租賃住房的良好態(tài)勢，國有租賃企業(yè)起到了對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，更多專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)積極參與市場建設(shè)。

想要了解更多商品房行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》。本報(bào)告對國內(nèi)外商品房行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了深入透徹地分析，對我國行業(yè)市場情況、技術(shù)現(xiàn)狀、供需形勢作了詳盡研究，重點(diǎn)分析了國內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展趨勢以及行業(yè)投資情況，報(bào)告還對商品房下游行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了探討，是商品房及相關(guān)企業(yè)、投資部門、研究機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確了解目前中國市場發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握商品房行業(yè)發(fā)展方向，為企業(yè)經(jīng)營決策提供重要參考的依據(jù)。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、...

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