樓市只漲不跌終成歷史 2022房地產(chǎn)未來行情預測

• 2021年12月29日 ZouJunRong來源：騰訊網(wǎng) 新浪 898 56
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“房住不炒”終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石?！澳切┏醋魍鈪R、黃金及其他商品期貨的人，很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人一樣，最終會付出沉重代價。

樓市只漲不跌終成歷史

“房住不炒”終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石?！澳切┏醋魍鈪R、黃金及其他商品期貨的人，很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人一樣，最終會付出沉重代價?！绷鶄€多月前，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清預警稱。是什么促使樓市大反轉，調(diào)控加碼從嚴、信貸環(huán)境收緊，還是房企違約風波影響?

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示

彼時，深圳對“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房，已經(jīng)成立調(diào)查組。但在更多城市，樓市的“遍地開花”，讓大多人對“房價下跌”這種表述，還難以形成共鳴。但伴隨時間的推移，當2021年行至終章，如果我們回頭望，會發(fā)現(xiàn)深房理事件、房價預警信號，正好站在樓市轉折的關鍵點。

7月份開始，全國商品房銷售出現(xiàn)大逆轉，隨后金九缺席、銀十不再，樓市直接從高熱墜入寒冬。房價下跌的城市數(shù)量，也越來越多。星星之火被點燃后，房價信仰的破碎，在越來越多的城市開始顯現(xiàn)。東北廣袤的黑土地上，“白菜價”房源接二連三涌現(xiàn)，鶴崗不再是唯一的網(wǎng)紅城市;連曾經(jīng)的“炒房之都”深圳，也不再是房地產(chǎn)的天堂，大批中介關店流失。

曾經(jīng)地產(chǎn)的“黃金年代”，不論房企還是炒房者，都對房子附加了許多金融因素，加大杠桿、炒作升值、套現(xiàn)轉場，泡沫般的財富神話，在這場須臾繁華中涌現(xiàn)。房子最根本的屬性——居住，卻越來越淡化;安家置業(yè)，成為普通大眾的重擔。如今，扭曲的市場終于開始糾偏，當房價不再無限上漲，剛需終于可以喘一口氣;“房住不炒”也終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石。

2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，在“房住不炒”原則下，政策從金融、房企、土地以及銷售端多方發(fā)力，調(diào)控的力度之大、頻率之高，歷史罕見。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)保持高位，單月高達56次。從累計數(shù)據(jù)看，2021年全國各地匯總的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過580次。

從供應端來看，“三道紅線”與“房貸集中度管理制度”持續(xù)發(fā)力，多數(shù)銀行涉房貸款占比下降，信貸環(huán)境收緊，開發(fā)商被迫降杠桿;土地市場同樣掀開新篇章，集中供地的出臺，疊加拿地銷售比不超過40%，房企的地、錢兩大要素均受到強監(jiān)管。

從需求端看，在“因城施策”大方針下，針對房價上漲過快的城市，加強限購限貸限售，出臺二手房指導價機制;在那些房價有下行壓力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制銷售價格最大跌幅的形式，為樓市拖底。

典型如深圳，年內(nèi)調(diào)控加碼高達20多次，重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰。廣州同樣是調(diào)控高發(fā)地，天河、黃埔、南沙等熱點區(qū)域依據(jù)市場實際情況，針對性地調(diào)整政策措施。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)銷售高開低走，但總體仍創(chuàng)歷史新高，7月份之后，全國商品房銷售開始出現(xiàn)負增長，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。10月份商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降24.11%、24.13%。

二手房成交同樣降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月50城二手房成交量與9月基本持平，單月同比降幅擴大至48%，單月成交量維持在2019年3月以來的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

中國社會科學院金融研究所旗下公眾號“國家金融與發(fā)展實驗室”發(fā)文指出，樓市出現(xiàn)下行，一方面因二手房指導價措施的實施，加劇樓市的流動性困局;住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊;大型地產(chǎn)公司債務違約，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。

據(jù)《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。疫情雖然帶來了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，購房客戶也逐漸向理性回歸，對樓市看穩(wěn)成為主流消費預期。

房價下跌漸成常態(tài)

樓市下行期，房價“只漲不跌”的神話也開始走向破滅。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，11月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

具體而言，11月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市9個，環(huán)比下跌的城市59個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個，環(huán)比下跌的城市63個。也就是說，有超八成樣本城市的房價，短期內(nèi)處于下降通道。

同比去年看，大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊等16個城市，新房價格處于下跌態(tài)勢。二手住宅方面，石家莊、太原、長春、哈爾濱、南寧、貴陽等地也處于下跌態(tài)勢。

中國社會科學院發(fā)表的《中國住房發(fā)展總報告(2021-2022)》顯示，2021年全國住房均價增幅先快速上升，1～2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，此后漲幅逐月回落，截至10月全國房價平均為10513元/平方米。

從空間上看，上半年一、二、三線城市分化加劇，下半年各線城市普遍降溫。當下，不僅是一二三四線城市之間，房價走勢存在差異;即便在一線城市內(nèi)部，板塊之間也在分化，高熱與低溫區(qū)域冰火兩重天，房價的分化與復雜化正在加劇。

2022房地產(chǎn)未來行情預測

中國社會科學院認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖，預計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3%，商品住房銷售面積變動將在-1%至-5%。11月房價呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，是市場開始轉向的重要標志。目前二手住宅價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌，表明未來新房價格還會進一步下行。

房地產(chǎn)稅也對市場預期產(chǎn)生巨大沖擊。12月27日，全國財政工作會議在北京召開，會議稱，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。近日，中國人大網(wǎng)還發(fā)布了財政部部長劉昆于在第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上，對《關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定(草案)》的說明，以及全國人民代表大會憲法和法律委員會對草案的審議結果報告，官方首次詳解房地產(chǎn)稅改革試點。

多家機構認為，目前調(diào)控出現(xiàn)邊際微調(diào)，并不代表全面反轉與放松，政策底線是“房住不炒”，上限為“防止硬著陸”。2022年，房地產(chǎn)政策仍將堅持“房住不炒”的定位，在此基礎上，加快構建保障性租賃住房等住房保障體系，加快新城鎮(zhèn)建設。

隨著全國經(jīng)濟的轉型和升級，各個地方對于產(chǎn)業(yè)用地的供應咨詢需求會越來越大，專業(yè)的房產(chǎn)估計機構，在這個過程中可以幫助企業(yè)做產(chǎn)業(yè)用地選址，開發(fā)建設，以及后續(xù)運營中的一系列咨詢服務。

在瞬息萬變的大數(shù)據(jù)時代下，房地產(chǎn)估計行業(yè)如果要在發(fā)展中穩(wěn)定自身的節(jié)奏，必須抓住時代的命脈，及時掌握當前的變化趨勢，并且將大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢利用起來，深化管理，探索房地產(chǎn)價值評估上能夠繼續(xù)進行挖掘的潛能。

未來行業(yè)市場投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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