房地產(chǎn)的春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎? 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

• 2021年12月6日 ZouJunRong來源：騰訊網(wǎng) 新浪 1299 85
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房地產(chǎn)板塊是今年表現(xiàn)最弱的板塊之一。開發(fā)商步履維艱。對(duì)于很多開發(fā)商來說，能否安然度過今年，都已經(jīng)成為一個(gè)問題。即便是一些年銷售超過千億的大開發(fā)商，經(jīng)營(yíng)同樣面臨著巨大的困難——股價(jià)的表現(xiàn)已經(jīng)說明了問題。

房地產(chǎn)的春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎? 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

開發(fā)商步履維艱。對(duì)于很多開發(fā)商來說，能否安然度過今年，都已經(jīng)成為一個(gè)問題。即便是一些年銷售超過千億的大開發(fā)商，經(jīng)營(yíng)同樣面臨著巨大的困難——股價(jià)的表現(xiàn)已經(jīng)說明了問題。數(shù)據(jù)寶追蹤了30多家千億級(jí)房企，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)有17家房企的股價(jià)自2018年以來高點(diǎn)至今的跌幅在50%以上，跌幅60%的地產(chǎn)股甚至排在跌幅榜前十以外。千億房企跌超60%。

房地產(chǎn)板塊是今年表現(xiàn)最弱的板塊之一。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，申萬房地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)跌幅接近15%，位居申萬一級(jí)行業(yè)跌幅榜第四位。個(gè)股方面，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、美好置業(yè)等個(gè)股年內(nèi)跌幅均超過50%。內(nèi)房股表現(xiàn)更加不盡人意，恒生地產(chǎn)建筑指數(shù)跌幅接近18%，中國(guó)恒大、太陽城集團(tuán)、花樣年控股等20多只個(gè)股跌超50%。

“房住不炒”在2018年3月的全國(guó)兩會(huì)中正式提出，給近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)定下主基調(diào)。大部分地產(chǎn)公司的股價(jià)，也在2018年前后達(dá)到了歷史級(jí)別頂峰。以2018年以來高點(diǎn)作為本輪行情調(diào)整的起點(diǎn)，即便是一批千億房企也難逃股價(jià)大跌的命運(yùn)。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，以克而瑞公布的11月百強(qiáng)房企操盤資金為準(zhǔn)，今年銷售額有望破千億元大關(guān)的30多家典型房企中，平均超跌幅度高達(dá)50.95%。具體來看，中國(guó)恒大在2018年初的股價(jià)一度在26港元以上，最新股價(jià)僅2.25港元，回調(diào)幅度超過91%居首。

另外，中國(guó)奧園、中國(guó)祥生控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、融信中國(guó)、富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等千億級(jí)房企，最新價(jià)較2018年以來的高點(diǎn)均跌超70%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中南建設(shè)分別回調(diào)62.18%、60.07%，位居第十一位和第十二位。由此可見，千億級(jí)房企中超跌60%的幅度都進(jìn)不了跌幅榜前十。

百強(qiáng)房企11月銷售額同比跌近38%

一般而言，股價(jià)出現(xiàn)大幅下跌反映了其基本面出現(xiàn)了較大問題。從實(shí)際情況來看，房企近期的銷售情況不容樂觀。克而瑞公布的2021年11月百強(qiáng)房企銷售額數(shù)據(jù)顯示，10強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)11月單月的銷售額分別為2897億元、7022億元、8458億元，同比增速分別為-28.46%、-37.84%、-37.63%。

在銷售出現(xiàn)大幅下降的情況下，開發(fā)商在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也愈發(fā)謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)寶追蹤的房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月單月，房企僅拿了11塊地，拿地金額僅100億元出頭，環(huán)比下降近84%，同比下降近89%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年11月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的總體銷售規(guī)模趨于萎縮，開發(fā)業(yè)務(wù)集中度可能下降，企業(yè)的盈利能力可能結(jié)構(gòu)性下降。行業(yè)的格局會(huì)發(fā)生變化，陷入惡性循環(huán)的企業(yè)恐難再發(fā)展，但行業(yè)仍然會(huì)迎接一個(gè)新的起點(diǎn)。信貸復(fù)蘇會(huì)最早帶來銷售復(fù)蘇，此后才會(huì)有投資和信用的復(fù)蘇。預(yù)計(jì)2022年3月就是這個(gè)新起點(diǎn)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示

在“房住不炒”的主基調(diào)下，自去年“三道紅線”政策發(fā)布以來，本次調(diào)控政策定力較強(qiáng)，國(guó)盛證券認(rèn)為“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)長(zhǎng)期落實(shí)，但目前市場(chǎng)基本面下行超預(yù)期，短期內(nèi)政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)信貸端及需求端將會(huì)有適度放松。

未來房地產(chǎn)應(yīng)該是隨著其他行業(yè)的發(fā)展會(huì)放松房地產(chǎn)的限購、限價(jià)，讓各行業(yè)并駕齊驅(qū)帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，不再是一匹黑馬牽頭的局面了，所以我覺得未來房地產(chǎn)會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，慢慢的趨于理性的發(fā)展。

未來10年可期。之前很多的專家學(xué)者都有講過這個(gè)問題，城市化率、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展、人口持續(xù)增長(zhǎng)，從這幾個(gè)維度可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)總量穩(wěn)定，仍將保持按年微升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2030年至少達(dá)到18到20萬億的規(guī)模。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型將成為企業(yè)修煉內(nèi)功的必由之路。目前大家都有很強(qiáng)的感受，我們?cè)诨ヂ?lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等方面的科技進(jìn)步日新月異，這些科技進(jìn)步和數(shù)字化的科技已經(jīng)在房企價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)滲透，我認(rèn)為未來數(shù)字化將持續(xù)給房企的運(yùn)營(yíng)模式帶來顛覆，同時(shí)對(duì)未來整個(gè)行業(yè)的格局將帶來顛覆性的影響。

未來行業(yè)市場(chǎng)投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。報(bào)告對(duì)行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變趨勢(shì)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評(píng)估行業(yè)投資價(jià)值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供參考依據(jù)。

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