土地流拍現(xiàn)象有所增多 四季度房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M行深度盤整

• 2018年10月30日 ZhouXun來源：新浪財經(jīng)綜合 1398 92
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  市場快速增長，房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展機遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險集中等問題普遍...

進入三季度，城市市場進一步分化，土地流拍現(xiàn)象也有所增多，企業(yè)著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認為，四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進一步增大。

2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”總基調(diào)，地方層面“四限”擴容。進入三季度，城市市場進一步分化，土地流拍現(xiàn)象也有所增多，企業(yè)著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認為，四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進一步增大。

住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度，重點城市房地產(chǎn)市場成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%。

今年9月份，很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿，地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏，這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準預(yù)售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長25.7%，同比增長22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看，9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預(yù)售面積為5612萬平方米，為歷史最高水平。

不過綜合供求市場數(shù)據(jù)，9月份市場走勢弱于預(yù)期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米，而成交量為4379萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為：“在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進而也倒逼房企積極降價?！?/p>

他進一步指出，今年9月份，受監(jiān)測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月，這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比8月份時的9個月有所反彈。“類似反彈或也說明，存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈?！?/p>

從銷售價格來看，受政策持續(xù)深化影響，購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前三季度百城新房價格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個百分點，9月房價下跌城市數(shù)量明顯增多，部分城市二手房價格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響，今年以來土地市場熱度持續(xù)下降，一二線熱點城市地價漲幅收窄，溢價率低位徘徊，土地流拍與底價成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，當月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗;成交金額達3591.43億元，環(huán)比下降28.15%，同比下降33.60%;成交建面24379.15萬平方米，環(huán)比下降26.10%，同比下降27.91%;平均成交樓板價1473.16元/平方米，環(huán)比下降2.77%，同比下降7.89%。

不僅如此，從城市能級來看，全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降，同時成交樓板價亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當月各線城市拿地熱情大幅下降。尤其是，一線城市住宅用地成交量價齊跌，而商業(yè)用地成交量價則有大幅上升，但都遠不如去年同期水平?！?/p>

具體數(shù)據(jù)顯示，從土地市場成交面積來看，9月份成交357.22萬平方米，環(huán)比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，上市房企在業(yè)績規(guī)模競賽中加速奔跑。與此同時，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。不過，今年以來，大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩。

從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯，遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元，環(huán)比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看，當月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米，環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

房企讓利空間進一步加大

今年上半年，在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調(diào)下，調(diào)控政策不斷加碼，受限價政策影響，房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來，從8月底開始部分房企率先開啟全國范圍內(nèi)的降價促銷。

近兩個月以來，在市場成交降溫的背景下，為緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價”的項目越來越多?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，近段時間以來，恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動。

“步入10月，樓市‘秋意’更顯著，從目前的成交數(shù)據(jù)來看，‘金九銀十’成交乏力，市場的降溫趨勢比較明顯?！鄙驎粤岱治稣J為，預(yù)計隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴，房企推盤量的增加，去化壓力增大，需要通過更多的讓利優(yōu)惠來沖刺四季度業(yè)績?！鞍凑漳壳暗拇蛘哿Χ?，預(yù)計行業(yè)四季度的整體讓利空間將進一步打開，整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右?！?/p>

四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然復(fù)雜，市場預(yù)期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。上述中指院分析人士認為，“房地產(chǎn)調(diào)控政策堅持不放松，因城施策下各線城市市場繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動行情，讓本輪市場換擋周期明顯延長”。

“近期，熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往，預(yù)計四季度市場將在分化中步入調(diào)整。”該人士進一步表示，預(yù)計四季度一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落，新房市場相對穩(wěn)定，而多數(shù)獨立三四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進入平穩(wěn)運行周期?！叭珖w銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整，價格漲幅進一步收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落?！?/p>

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