未來三年房企償債壓力不容小覷 十大房企前三季度銷售總額近三萬億

• 2018年10月16日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、鳳凰財(cái)經(jīng) 370 17
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  中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動力和質(zhì)量較為不足，房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展如何受限？

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

未來三年房企償債壓力不容小覷，十大房企前三季度銷售總額近三萬億。

十大房企前三季度銷售總額近三萬億。

10月14日，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2018年第三季度業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計(jì)前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利14.54億元-17.63億元，比上年同期增長135%-185%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，隨著各地調(diào)控政策的不斷落實(shí)，房地產(chǎn)市場逐漸趨穩(wěn)，受監(jiān)測的百家房企銷售業(yè)績整體出現(xiàn)正增長，其中前十大房企的銷售總額達(dá)29858億元。

從銷售情況來看，2018年前9月銷售破千億房企增至19家。其中，碧桂園、恒大與萬科3家企業(yè)銷售額均超4300億元，均值為4768.2億元，同比增長率均值為20%。

值得一提的是，持續(xù)從嚴(yán)的市場形勢給房企帶來壓力。為了抓住傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售時點(diǎn)，一些房企在9月份掀起了一波“折價”潮，希望能以價換量。例如，泰禾某項(xiàng)目提出購房優(yōu)惠措施，若購房人全款購房可獲七折優(yōu)惠；恒大在近一個月時間內(nèi)針對旗下數(shù)百個樓盤項(xiàng)目推出了特惠活動；陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據(jù)區(qū)域的不同，制定出不同的降價策略。

業(yè)內(nèi)人士指出，“以價換量”可以歸因于房企自身運(yùn)營的資金壓力。上半年的業(yè)績顯示出，不少房企出現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或縮減的情況。在融資渠道收緊的環(huán)境下，房企需要更多地在周轉(zhuǎn)中獲取充足的現(xiàn)金流。

與此同時，從收入結(jié)構(gòu)來看，多元化企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)收入都占比八九成以上，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)仍是它們的“輸出”主力。但近幾年來，萬科、龍湖、保利等房企該比例都有不同程度的下降，這也反映了房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張趨勢。

“總體來看，2018年1-9月房企銷售步伐較為穩(wěn)健，多數(shù)房企完成全年銷售目標(biāo)問題不大，但有少數(shù)房企完成目標(biāo)仍存在較大壓力?！敝兄冈阂晃环治鋈耸恐赋?，在此背景下，許多房企紛紛提高貨量供應(yīng)，加大推盤和營銷力度，加速項(xiàng)目去化和銷售回款，以促進(jìn)全年銷售目標(biāo)完成，如恒大下半年有近7000億元的銷售貨值；龍湖表示將在下半年集中推盤，下半年貨源可達(dá)2000億元；泰禾將有大體量的項(xiàng)目于下半年集中入市，并把回款定為年度工作重中之重。

未來三年房企償債壓力不容小覷

據(jù)上證報報道，最近，龍頭房企萬科一邊高喊“活下去”，一邊迅勐收購拿地，令不少中小房企“既妒且懼”。對壓力重重的后者而言，如此大手筆已力有不逮，如何活下去或許才是未來必須直面的問題。中國財(cái)政科學(xué)研究院博士后鄭良海向上證報表示，受前三年發(fā)債影響，房企當(dāng)下的融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)變化，未來三年房企償債壓力逐年提高，需引起關(guān)注。

2018年開始，隨著債市的好轉(zhuǎn)，房企債券發(fā)行量驟增，三季度更明顯加快。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至10月12日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債（信用債）規(guī)模達(dá)4843.81億元，已遠(yuǎn)超2017年全年3747.74億元的規(guī)模。其中，三季度規(guī)模高達(dá)2073.62億元，遠(yuǎn)高于去年同期的1409.03億元，也較一季度和二季度的1346.03億元和1352.06億元顯著提升。即便如此，房企發(fā)債總額仍低于2015年和2016年債市火爆時期的三季度，當(dāng)時分別發(fā)行2432.86億元和3142.17億元。

“成也蕭何，敗也蕭何。昔日融得歡，未來償債壓力大。正是由于2015年和2016年房企高達(dá)1.6萬億元的發(fā)債規(guī)模，始有今年的償債壓力。從年償還量看，2018年需償還3963.48億元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分別償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元?！编嵙己Ｕf。

并且，伴隨償債高峰到來，房地產(chǎn)調(diào)控卻沒有放松。銀行和信托融資受窗口指導(dǎo)，非標(biāo)治理之嚴(yán)格前所未有。

據(jù)鄭良海觀察，前9個月銀行房企開發(fā)資金來源上看同比增速均為負(fù)，且降幅擴(kuò)大。前9個月房企資金來源總體保持小幅增長，而貢獻(xiàn)最大的則為定金及預(yù)收款，以及債券融資。一方面是房企通過加快周轉(zhuǎn)去庫存，回籠流動性，應(yīng)對債務(wù)壓力，另一方面則增加國內(nèi)債券發(fā)行，以替代收緊的房企美元債和間接融資收緊。

今年，“對房地產(chǎn)融資打擊較大的就是美元債收緊。外債監(jiān)管收緊、美元加息放大利率風(fēng)險等多重因素導(dǎo)致中資美元債發(fā)行規(guī)模銳減，降幅高達(dá)70%，且信用利差飆升。今年前9個月是兩年來中資美元債發(fā)行規(guī)模的最低點(diǎn)?！编嵙己Ｕf。

“截至2018年8月31日，存續(xù)期內(nèi)房地產(chǎn)債券共計(jì)2189只，規(guī)模共計(jì)2.19萬億元，在信用債市場中占比約為11%?！敝姓\信研究院宏觀金融研究部總經(jīng)理袁海霞說。她也關(guān)注到未來房企償債壓力。

她告訴上證報記者，從債券到期情況看，根據(jù)截至2018年8月31日存續(xù)期房地產(chǎn)債券統(tǒng)計(jì)，考慮100%回售與50%回售情況下，2018年四季度房地產(chǎn)債券到期及回售規(guī)模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較于今年四季度，未來三年地產(chǎn)債到期壓力整體較大。

“如考慮100%回售規(guī)模在內(nèi)，2019年至2021年到期規(guī)模均在6000億元以上，其中2019年與2020年到期規(guī)模分別為7914億元與7959億元?？紤]50%回售規(guī)模在內(nèi)，2019年至2021年到期規(guī)模分別為5726億元、5352億元與7232億元。”袁海霞說，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生境內(nèi)債券實(shí)質(zhì)性違約，且債券違約集中爆發(fā)概率相對較低，但伴隨房地產(chǎn)債券到期高峰到來，必須關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險。

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