調(diào)控堵漏升級進入新階段 下半年樓市或迎真拐點

• 2018年7月2日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 832 51
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調(diào)控堵漏升級進入新階段，下半年樓市或迎真拐點。

下半年樓市走勢如何？

隨著近日住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，全國房地產(chǎn)調(diào)控步入新階段，“房住不炒”落實進入關(guān)鍵期。

本輪樓市調(diào)控可謂范圍大、頻率高、力度強，哪里過熱哪里就有政策出臺。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，年內(nèi)房地產(chǎn)累計調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過180次。貝殼研究院進一步統(tǒng)計，自2016年四季度開始的本輪調(diào)控至今，全國累計73個城市進行了調(diào)控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，15個城市實行認房認貸，51個城市外加海南全省實行限售。其中，北京共計發(fā)布調(diào)控政策30余次，海南從去年調(diào)控以來共出臺了14次調(diào)控政策。

接受媒體采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，下半年樓市調(diào)控政策依然從緊，經(jīng)過住建部等七部委聯(lián)合整治后，在資金面收緊的背景下，樓市或迎來真正拐點。

投機炒房抬頭調(diào)控堵漏升級

上半年，多地樓市調(diào)控持續(xù)收緊，部分弱二線和三四線城市紛紛出臺新政，這些城市多為前期房價漲幅較大的城市，如東北、西北、西南等省會城市及海南等有利好政策預期的地區(qū)。盡管在持續(xù)調(diào)控下全國樓市整體平穩(wěn)，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分地區(qū)出現(xiàn)了過熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演，原因除了部分城市政策環(huán)境相對寬松外，還與有些城市實行了人才政策有關(guān)，再加上新房限價政策造成的一二手房價倒掛現(xiàn)象嚴重，更加激化了供需矛盾，特別是重慶、沈陽、長沙、西安、杭州等地樓市明顯升溫，市場交易活躍、量價齊升。

“上半年，部分熱門城市實行限價之后，搶房比較火爆，所以有些城市出臺搖號制度，搖號反而使整個新房銷售更加火爆，成千甚至上萬人去參與搖號成為熱門二線城市典型的市場現(xiàn)象，圍繞搖號又有些政策出來，如優(yōu)先本地無房戶、剛需買房等，但依然出現(xiàn)很多亂象?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時說。

“五一”前后，住建部先后約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市，又于5月19日重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施，從規(guī)劃、供應、資金、預期、執(zhí)行等關(guān)鍵方面提出明確要求，這也是住建部年內(nèi)第四次對房地產(chǎn)調(diào)控表明堅決態(tài)度。

盡管如此，6月公布的5月70城房價數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進一步擴大，而且部分城市搖號搶房背后的市場亂象屢禁不止，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。6月24日西安發(fā)文規(guī)范交易秩序，提出暫停企事業(yè)單位在限購區(qū)域購買住房，成為全國首個對公司購房進行管控的城市。隨后杭州、長沙也暫停了企業(yè)在限購區(qū)域購房，長沙還在限公司的基礎上，增加了限離婚、限新落戶、限未成年等限購方面的“堵漏”措施，同時規(guī)定個人購房4年限售，公司已購房5年限售。

6月28日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，將于7月初至12月底在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，打擊重點包括投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。這30個城市包括北上廣深等16個熱點城市，還包括一些潛在熱點城市、媒體曝光違法違規(guī)行為較多的地方以及一些已經(jīng)在進行違法違規(guī)行為整治的城市。其中，重慶、武漢、長沙于同日再次調(diào)控加碼，長沙隨后又緊急對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。至此，樓市調(diào)控進入“反炒房”新階段。

不過，對于上半年部分城市樓市的“熱”，貝殼研究院首席分析師許小樂則認為，這只是表面上看起來挺熱鬧，實際與受限價影響的新房市場相比，整體二手房市場并沒有那么熱，而是以穩(wěn)為主，甚至部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了穩(wěn)中有落?！澳阋姷降臒岵灰欢ㄊ钦娴臒??！彼麑τ浾哒f。

許小樂舉例說，成都此前表面上看市場很火熱，大家都在排隊搶著搖號，其實這只能用“熱鬧”來形容，實際成都的量和價都是往下走的。北京5月市場成交量的回溫，除了需求的自然釋放外，也與政策刺激有關(guān)，但這種小幅升溫態(tài)勢是可控的，并不是居民再度加杠桿帶來的。另外，重慶購房者中戶籍人群占比下降，非川渝戶籍人群占比提升，市場升溫一定程度上由投資驅(qū)動；天津、杭州由于人才吸引政策或搖號引發(fā)的市場預期增強進而導致未來需求前置引起市場升溫。他認為，限價、搖號造成的需求釋放實際上是“管制型繁榮”，人才引進政策是將外來的、未來的需求前置到當下，兩種市場需求都不具有持續(xù)性。

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