樓市調(diào)控壓抑需求釋放 “限價(jià)”造成價(jià)差

• 2018年6月6日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 435 22
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。

去庫(kù)存引發(fā)需求虛增，帶動(dòng)炒作風(fēng)頭

去庫(kù)存引發(fā)需求虛增，帶動(dòng)了一部分資金入市，形成了炒作的風(fēng)頭。

在尹中立看來(lái)，與一二線熱點(diǎn)城市不同，三四線城市在房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況。其中核心在于三四線城市的棚戶區(qū)貨幣化安置。尹中立指出，在貨幣化安置下，三四線城市出現(xiàn)了需求虛增的情況，由于購(gòu)房者手頭有錢，增加了很大的購(gòu)買力，這在一方面減少了庫(kù)存，但另一方面也引來(lái)了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月末，商品房待售面積56687萬(wàn)平方米，比3月末減少642萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少645萬(wàn)平方米。

按照中原集團(tuán)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，伴隨著部分城市庫(kù)存減少，全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月新低。

而庫(kù)存告急也使得部分城市蠢蠢欲動(dòng)，出現(xiàn)“一房難求”的“火爆”場(chǎng)面。

“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市成投資主要目標(biāo)

“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市是樓市調(diào)控下“火爆”的另一個(gè)原因。

在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)帶概念”的城市成為購(gòu)房以及投資的主要目標(biāo)。以西安為例，今年2月，西安獲批建設(shè)國(guó)家中心城市，成為中國(guó)第九個(gè)國(guó)家中心城市。根據(jù)發(fā)展目標(biāo)，到2035年，西安國(guó)家中心城市和功能完備的城鎮(zhèn)體系將全面建成，同時(shí)關(guān)中平原城市群也將成為具有國(guó)際影響力的國(guó)家城市群，引領(lǐng)西北地區(qū)發(fā)展。

根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份西安房?jī)r(jià)同比上漲73%，位居全國(guó)第一。而這已經(jīng)是西安連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅高居全國(guó)前列。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，如果城市的房?jī)r(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是可控的；相反，如果城市的房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有基本面支撐，純粹由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。因此可以看到，一些有預(yù)期、有概念，相對(duì)安全的城市成為炒房的目標(biāo)。

除了西安，國(guó)家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。

人才落戶政策對(duì)沖樓市調(diào)控政策

據(jù)媒體報(bào)道，從2018年開年至今，已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。

有人對(duì)此質(zhì)疑，各地引才新政給了購(gòu)房者甚至炒房者便利，在引才的同時(shí)也在給樓市“松綁”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份以來(lái)，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺(tái)吸引人才政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，房地產(chǎn)限購(gòu)關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，卻用太過(guò)寬松的人才引進(jìn)政策來(lái)擴(kuò)大購(gòu)房窗戶。目前部分城市人口引進(jìn)的門檻過(guò)低是弊病之一。

而在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，隨著部分二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮自然會(huì)帶來(lái)對(duì)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。但在他看來(lái)，這些城市的發(fā)展需要引入人才，同時(shí)也需要提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此人才落戶政策對(duì)當(dāng)?shù)卣曰蛞彩菍?duì)沖嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策的一種手段。

王業(yè)強(qiáng)表示，短期的行政調(diào)控措施可以起到維持市場(chǎng)的穩(wěn)定，但長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，但并不是一蹴而就，未來(lái)更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來(lái)完善。

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