超45家房企提千億目標(biāo) ：用利潤換規(guī)模

• 2017年10月24日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 475 25
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規(guī)模正在成為多數(shù)房企的首要目標(biāo)。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億銷售目標(biāo)，其中30%為“閩系”。

房地產(chǎn)調(diào)控下，房企現(xiàn)狀如何？

千億規(guī)模正在成為規(guī)模房企的標(biāo)配，沖擊規(guī)模成為多數(shù)房企的首要任務(wù)。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億銷售目標(biāo)，其中30%為“閩系”。現(xiàn)實(shí)情況是，據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，銷售額超出1000億元的房企合計(jì)11家，包括，碧桂園、萬科、金地、龍湖地產(chǎn)等。就實(shí)現(xiàn)速度而言，大致分兩類，穩(wěn)步向前和“大躍進(jìn)式”。兩類房企同時(shí)呈現(xiàn)了兩種模式，多元化發(fā)展和主要專注高周轉(zhuǎn)住宅項(xiàng)目的并購，鮮有涉及其他產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)下，規(guī)模、利潤、多元化……哪個(gè)才是房企的正確之舉？

45家房企提千億目標(biāo)，截至目前3家實(shí)現(xiàn)

規(guī)模正在成為多數(shù)房企的首要目標(biāo)。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億銷售目標(biāo)，其中30%為“閩系”。有媒體整理此前房企公布的公開信息顯示，克而瑞統(tǒng)計(jì)的房企銷售額排行榜中的前100名房企中，至少45家房企提出了千億目標(biāo)。就實(shí)現(xiàn)速度而言，大致分兩類，穩(wěn)步向前和“大躍進(jìn)”式的。穩(wěn)健型的如，前9個(gè)月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)780億元銷售額,的招商蛇口、以及已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售額475.6億元的遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，在45家提出千億目標(biāo)的房企中，像禹洲地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、中駿置業(yè)等至少13家房企有一個(gè)共同的標(biāo)簽“閩系”?！伴}系”房企的房展多是伴隨“大躍進(jìn)”式的。包括前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額289億元的“閩系”房企禹洲地產(chǎn)；以及經(jīng)過幾年發(fā)展，今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)689億元銷售的旭輝等。

兩類房企同時(shí)呈現(xiàn)了兩種模式，穩(wěn)健型的房企在沖擊規(guī)模的同時(shí)，多數(shù)在拓展多元化；而“大躍進(jìn)”式的房企，首要目標(biāo)是擴(kuò)張，主要通過短時(shí)間內(nèi)，大量并購住宅項(xiàng)目，鮮有涉及其他產(chǎn)業(yè)。

房企集中度正在提高。安信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師稱，近兩年，中國龍頭企業(yè)的市占率上升飛快，其中TOP5房企的市場占率約20%、TOP10的市場占有率市約30%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的總量保持（現(xiàn)有）規(guī)模，未來是強(qiáng)者恒強(qiáng)，2017年千億房企進(jìn)一步擴(kuò)容至16家。

規(guī)模被認(rèn)為是成生存之道。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企集中度越來越高，越來越多的小房企正在失去市場份額，這也就可以理解有的房企甚至犧牲利潤來追求規(guī)模。所以，規(guī)模指標(biāo)對(duì)于房企的發(fā)展依然是有較為積極的意義。

大型房企的多元化之路

單純的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)沖擊規(guī)模，還是走多元化之路尋找新的增長點(diǎn)？

受到政策和市場等多重因素的影響，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)受到越來越多的局限，多元化被認(rèn)為是房企不得不走的道路之一。與此同時(shí)，也有房企直言，規(guī)模第一，堅(jiān)定的住宅開發(fā)之路。越來越多的房企正在向包括商業(yè)地產(chǎn)、房屋租賃、物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等方向拓展，試圖通過多元化尋找新的利潤增長點(diǎn)。

有媒體發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的45家房企中，多元化之路走的比較早的，除了外界所熟知的萬科、恒大等這些龍頭房企之外，還有就是那些久居銷售額排行榜中的房企。

如今，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)一席之地的龍湖，在2003年開業(yè)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目之后，一直未房企這塊業(yè)務(wù)，甚至是在2010年，整個(gè)行業(yè)都在追求高增長的時(shí)候，龍湖的實(shí)際控制人重慶女富豪吳亞軍仍堅(jiān)持將10%銷售回款沉淀下來去做持有物業(yè)。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，龍湖有較為切實(shí)的規(guī)劃。2012年，有龍湖高管向外界透露，未來5-10年，商業(yè)板塊將稱為龍湖最重要的利潤和價(jià)值增長點(diǎn)。按照龍湖的計(jì)劃，2020年，來自自持商業(yè)的租金收入要達(dá)到50億元。

相較于龍湖的單領(lǐng)域發(fā)力，另一家提出千億目標(biāo)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其轉(zhuǎn)型則相對(duì)堅(jiān)決，2016年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，業(yè)務(wù)隨之調(diào)整為，住宅、寫字樓與商業(yè)地產(chǎn)、金融、營造、服務(wù)為支撐的投融資集團(tuán)。如今，在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的內(nèi)部，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，但其多元化業(yè)務(wù)正在形成氣候。

住宅業(yè)務(wù)在遠(yuǎn)洋內(nèi)部的權(quán)益比例約40%；不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資，占比30%；物業(yè)、養(yǎng)老等客戶服務(wù)，占比20%，而房地產(chǎn)金融，占比10%。

今年10月，遠(yuǎn)洋商業(yè)獨(dú)立運(yùn)營的首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目遠(yuǎn)洋樂堤港開業(yè)；遠(yuǎn)洋金融事業(yè)部現(xiàn)在資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)超過500億元；物業(yè)服務(wù)品牌遠(yuǎn)洋億家已經(jīng)在2016年登陸新三板市場；長租公寓、醫(yī)療服務(wù)等被認(rèn)為有長遠(yuǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域遠(yuǎn)洋亦已涉足。

多元化的同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。截止9月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年實(shí)現(xiàn)銷售額475.6億元,同比增長39%;按照遠(yuǎn)洋調(diào)整后的700億元銷售目標(biāo),目前已完成67.9%。

多元化的房企仍舊有許多。如綠城中國，在堅(jiān)持傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外，成立綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)、綠城生活四個(gè)業(yè)務(wù)板塊。10月初，綠城中國宣布成立“房屋醫(yī)院”，進(jìn)軍存量房市場，涉及房屋維修、保養(yǎng)、智能家居等增值服務(wù)。

小房企：太小就沒了

這些有一定規(guī)模實(shí)力的房企，選擇多元化的同時(shí)，包括禹洲地產(chǎn)、福晟集團(tuán)、中梁集團(tuán)、和昌地產(chǎn)等眾多的房企則專注于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，將擴(kuò)大規(guī)模視為收益要任務(wù)。

在房地產(chǎn)并購市場上異軍突起的福晟集團(tuán)，年銷售額不足300億元，2年時(shí)間卻并購72個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貨值近7000億元。

規(guī)模、利潤、多元化，這些當(dāng)下爭論最多的話題背后，身處企業(yè)掌控者之位的人，方知其中選擇的邏輯。

2015年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖實(shí)際控制人吳亞軍直言，有的企業(yè)可能關(guān)注到規(guī)模，但利潤可能是下降的；有的企業(yè)可能關(guān)注了利潤也關(guān)注了規(guī)模，但未來可持續(xù)的競爭力在下降。而龍湖是在關(guān)注規(guī)模成長的同時(shí)，也關(guān)注到了利潤，同時(shí)也為未來可持續(xù)增長留下了一張船票。

而對(duì)于小房企而言，規(guī)模是生存。福晟集團(tuán)董事局主席潘偉明道出眾多小型房企的心聲，“巧婦難為無米之炊”，如今的土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)，決定了今后的銷售業(yè)績和江湖地位，“沒有’小而美’，太小就沒了”。

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