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城市更新激活萬億市場 企業(yè)分食萬億“蛋糕”需更多“技能”

  • 2017年10月20日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1125 72
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近年來,國內(nèi)一些主要城市的更新計劃已經(jīng)起步。北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃。記者注意到,招商、華潤、保利、華僑城和萬科等房企都曾在舊改項(xiàng)目中獲益。

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  城市更新類業(yè)務(wù)的市場?到底有多大?

  中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年的高速發(fā)展后,正在步入存量房時代。這一情況在一線城市尤為明顯, 在新增建設(shè)用地規(guī)模逐步下降的背景下,該如何盤活存量?顯然,在上萬億城市更新的新機(jī)遇面前,脫離了野蠻生長的房企正躍躍欲試。記者注意到,面對一二線核心城市土地越來越少、越來越貴的現(xiàn)實(shí),越來越多的全國性房企也在加強(qiáng)在城市更新方面的布局,尋找更多的機(jī)會。而在這一過程中,對城市居民而言,城市更新改變的是城市顏值,但不能改變的是城市記憶。

  城市“新陳代謝”進(jìn)入新階段

  一座城市不可避免地會出現(xiàn)老化或因外界變化而引起的不適應(yīng)性,局部或整體、有步驟地改造和更新舊城的物質(zhì)環(huán)境就成為必然。而城市更新的背后,是經(jīng)濟(jì)體的更新、產(chǎn)業(yè)的更新、區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新、人群組成的更新和個體生活更新。

  不久前舉辦的“2017中國城市更新論壇”上,住建部政策研究中心秦虹發(fā)布《中國城市更新研究報告》。報告指出,我國已從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新,發(fā)展到城市有機(jī)更新的新階段。

  近年來,國內(nèi)一些主要城市的更新計劃已經(jīng)起步。北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃。記者注意到,招商、華潤、保利、華僑城和萬科等房企都曾在舊改項(xiàng)目中獲益。

  中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束,一二線城市的人口吸引能力也未減弱,但這些核心地區(qū)的土地資源越來越少,城市更新因此迎來了黃金時期。目前城市更新模式主要分為兩大類。一種是以市場為主導(dǎo)、政府做引導(dǎo)的模式,即房企也需要參與拆遷工作,此類模式主要是深圳地區(qū)采用較多;另一種則是政府為主導(dǎo),完成前期拆遷之后再進(jìn)行土地出讓的模式。

  作為歷史名城,北京的胡同文化深入人心。作為城市更新的一部分,首創(chuàng)集團(tuán)承接了位于北京市東城區(qū)東四街道轄區(qū)東四三條至八條歷史文化街區(qū)環(huán)境綜合治理項(xiàng)目。據(jù)首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,未來會將“東四三至八條街區(qū)”打造為保護(hù)街區(qū)文化遺產(chǎn)、塑造典型的、原汁原味的、以“胡同文化體驗(yàn)”為主的國家級歷史文化街區(qū)。這個項(xiàng)目未來不打算盈利,只是把它作為一個社會責(zé)任。

  記者了解到,目前北京市東城、西城兩個區(qū)都在做類似的項(xiàng)目,主要的實(shí)施主體都是市屬國企或區(qū)屬國企,除了首創(chuàng),北京市屬國企首開、北京城建等企業(yè)也有涉獵。

  此前首開曾提出“城市復(fù)興官”的概念。對此,首開股份董事會秘書王怡在接受記者采訪時表示,“城市復(fù)興官”既是對過去的總結(jié),也是面向未來的目標(biāo)和期望。在城市更新方面,首開和高和資本進(jìn)行一些合作,未來也要做一些更加深入的合作。

  記者注意到,與此前拆遷的做法不同的是,各地的城市更新都更加注重對城市歷史的保護(hù)。日前,上海規(guī)土局局長徐毅松在新聞發(fā)布會上公開表示,推進(jìn)石庫門、里弄等舊區(qū)改造工作,將以“保護(hù)保留為原則,拆除為例外”,進(jìn)一步強(qiáng)化城市更新過程中的歷史積淀意識。

  分食萬億“蛋糕”需更多“技能”

  深圳作為我國改革開放的前沿,經(jīng)過30多年的建設(shè),建設(shè)用地占比已經(jīng)達(dá)到50%左右,臨近城市建設(shè)面積的邊界。2009年以來,深圳基本上以城市更新為主渠道,通過土地的二次開發(fā)利用來挖掘空間,增加建筑物的總量來滿足各方面的需求。

  深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰接受記者采訪時表示,深圳的主要城市更新項(xiàng)目是城中村改造和“工改工”,讓企業(yè)參與這類項(xiàng)目也是去除“臟亂差”城市病的一個有效方法。

  記者了解到,目前針對城市更新的眾多細(xì)分市場,開發(fā)企業(yè)也各有側(cè)重點(diǎn)。有聚焦棚戶區(qū)片區(qū)改造開發(fā)的企業(yè);有聚焦改造低坪效空間實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦公的企業(yè);也有聚焦將老工廠改造成為創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè);還有聚焦將老舊物業(yè)改造成為特色酒店的企業(yè)等等。

  首開王怡認(rèn)為,現(xiàn)在的城市更新還只是局限于比較小的一些資產(chǎn),一棟樓、兩棟樓這樣的情況,再大一點(diǎn)的也只是一個廠區(qū)。聯(lián)合辦公、長租公寓等都是城市更新的個案,更多的活躍因素都不屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

  城市更新論壇秘書長、佰仕會創(chuàng)始人陳方勇曾公開表示“保守估計,(城市更新)其中蘊(yùn)含的商機(jī),達(dá)數(shù)萬億元”。而記者注意到,從開發(fā)商的角度,城市更新類業(yè)務(wù)雖然蘊(yùn)含巨大市場,但機(jī)會并不比土地招拍掛和市場并購多,信息也不夠透明,需要更多的特殊經(jīng)營技巧。王怡認(rèn)為,這些業(yè)務(wù)的退出模式也和傳統(tǒng)的銷售模式不一樣,目前創(chuàng)造出的價值在房企各業(yè)務(wù)板塊中的占比也比較少。

  高和資本執(zhí)行合伙人、城市更新論壇主席蘇鑫也曾在公開場合表示,城市更新首先不是開發(fā),而偏商業(yè)地產(chǎn)。原有高周轉(zhuǎn)、高毛利和高負(fù)債的開發(fā)模式不再適用。

  多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn),進(jìn)入城市更新市場,不僅需要雄厚的資金,還需要獨(dú)到的眼光和運(yùn)營能力。在房地產(chǎn)市場的下半場,房企的生存將更加艱難,各方面的綜合實(shí)力將成為決定勝負(fù)的關(guān)鍵。

延伸閱讀

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