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房地產(chǎn)暴利時(shí)代真的終結(jié)了？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-15
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- 中研網(wǎng)訊：
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近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局主管的《中國(guó)信息報(bào)》發(fā)表了題為"2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評(píng)：市場(chǎng)不支持高房?jī)r(jià)"的文章。文章稱，"房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)"。文章一出，全國(guó)樓市輿論嘩然，房地產(chǎn)暴利時(shí)代真的終結(jié)了嗎？本報(bào)就此話題展開討論。
究竟何為房地產(chǎn)暴利？以中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海為代表的一些專家普遍認(rèn)為，聯(lián)系到近期來自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不絕于耳等，這份經(jīng)濟(jì)述評(píng)指出了不少問題，一些判斷和依據(jù)也比較符合實(shí)際。但是，我們?cè)趫?bào)告中看不到敦促擠壓房地產(chǎn)泡沫，或者松動(dòng)房地產(chǎn)政策的建議，也就無法看清楚這份報(bào)告的初衷。
究竟何為暴利？曹建海認(rèn)為，根據(jù)已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率判斷，目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率，大約在3-5倍之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%～400%的暴利，房屋售價(jià)當(dāng)中約有67%到80%的泡沫。
樓市要救的恰恰是房地產(chǎn)暴利
"最近，房地產(chǎn)救市爭(zhēng)論不絕于耳，房地產(chǎn)救市之討論也五花八門，不過，無論這些房地產(chǎn)救市的理由有多少，實(shí)際上這些主張救市的根本目的，就是要救房地產(chǎn)的暴利，就是希望通過救市來維護(hù)房地產(chǎn)的暴利模式不改變。"
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面在叫房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將斷裂，企形勢(shì)但另一方面房地產(chǎn)的價(jià)格就是不動(dòng)。在國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商看來，寧可不賣一套也不降價(jià)。同時(shí)，卻高呼救市。也就是說，就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，房地產(chǎn)的銷售迅速下降，并不是居民不需要住房條件改善，而是過高的房?jī)r(jià)把絕大多數(shù)居民排除在市場(chǎng)之外。
易憲容表示，其實(shí)從2007年開始，中央政府認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的嚴(yán)重性，并開始出臺(tái)一系列政策來調(diào)整這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，來改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，終止房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利�？梢哉f，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對(duì)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的嚴(yán)格區(qū)分，增加了房地產(chǎn)投資成本及準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作等，立即使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化。就目前的情況來看，這種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，所影響的范圍仍然十分有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴(yán)重的地方。盡管看上去，今年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅度有所放緩，但仍然上漲10%。如果說，全國(guó)的房?jī)r(jià)仍然處于一個(gè)上漲的趨勢(shì)，那么應(yīng)該說房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸還是遙遠(yuǎn)的事情。而房?jī)r(jià)不全面地理性回歸，要結(jié)束房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代還言之尚早。
"歷史可能有相似的地方，但絕對(duì)不會(huì)重復(fù)。市場(chǎng)內(nèi)在因素、政府房地產(chǎn)政策、黨中央十七大報(bào)告的精神基本上給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展設(shè)定了方向與趨勢(shì)。只要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)政策一個(gè)又一個(gè)落實(shí)下來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面理性回歸將會(huì)到來。屆時(shí)，中國(guó)每一個(gè)民眾將真正分享經(jīng)濟(jì)改變成果。到了這個(gè)時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利才能說真正終結(jié)！"易憲容說。
房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤(rùn)行業(yè)
就今年的形勢(shì)來說，銷售放緩導(dǎo)致資金回籠速度減慢預(yù)售款減少、建材價(jià)格上漲、建筑標(biāo)準(zhǔn)提高等因素增加了商品房的成本，房?jī)r(jià)上漲幅度減小又抑制了利潤(rùn)率。為了增加銷售，開發(fā)商普遍加大了打折促銷的力度，但打折行為主要針對(duì)少部分朝向與戶型欠佳的房子，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。另一方面，建設(shè)成本的增加幅度對(duì)利潤(rùn)的影響有限。
菲律賓首都集團(tuán)中國(guó)特別代表、南洋地產(chǎn)總經(jīng)理鐘沛說，以南京河西新城區(qū)某項(xiàng)目為例，今年上市的是該項(xiàng)目的第三期。該項(xiàng)目的樓面地價(jià)是1300元/平方米，第一期上市時(shí)的單價(jià)是6000元/平方米，如果扣除全部建設(shè)成本和稅收，利潤(rùn)率并不高。但2007年河西新城區(qū)的房子普遍銷售價(jià)格是8000元/平方米，該項(xiàng)目也推出了第二期，稅前利潤(rùn)大約是1500元/平方米。今年以來，河西的房子普遍超過了10000元/平方米，該項(xiàng)目第三期將獲得超高利潤(rùn)�？傮w上看，該項(xiàng)目三期的平均利潤(rùn)率至少為20%-30%。再比如說，江寧區(qū)普通住宅每平米超過7000元的比比皆是。按照這個(gè)區(qū)今年土地最高拍賣價(jià)格2660元/平方米，再加1500元/平方米的建設(shè)成本，如果今后房?jī)r(jià)穩(wěn)定，建成樓盤的毛利潤(rùn)率將超過70%。事實(shí)上，有許多項(xiàng)目的土地獲取并不是通過拍賣市場(chǎng)，這類項(xiàng)目的利潤(rùn)率將會(huì)更高。也就是說，目前房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤(rùn)行業(yè)。
大家談
市場(chǎng)說了算
"房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結(jié)",這恐怕是第一次以主流話語的形式戳破了"房?jī)r(jià)只漲不跌"的神話，具有一定程度的時(shí)代進(jìn)步意義，也受到了民眾的認(rèn)同與好感。
然而，"房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結(jié)"究竟是僅僅停留于美好的愿望， 還是已經(jīng)成為事實(shí)，恐怕不來源于某個(gè)政府部門乃至民眾的主觀意志。當(dāng)下房地產(chǎn)格局依然錯(cuò)綜復(fù)雜，房產(chǎn)商的"挺漲派"依然占據(jù)絕大多數(shù)；而地方政府與其他職能部門的意見由于受到多種利益因素干擾，態(tài)度模棱兩可。截止到目前為止，房?jī)r(jià)回調(diào)30%以上的不過是深圳與東莞兩地，中心大城市如北京、廣州的基本形勢(shì)不變；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。歐美國(guó)家的房地產(chǎn)利潤(rùn)一般是5%--6%，而我國(guó)的房地產(chǎn)利潤(rùn)卻是30%--50%之間，甚至更高。在這樣的情況下說"房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結(jié)"，恐怕為時(shí)尚早。
尤其值得注意的是，當(dāng)下的房市遇冷，主要來自于政府監(jiān)管新政下的金融杠桿收緊、各大銀行在三令五申下壓縮房貸規(guī)模，導(dǎo)致開發(fā)商銀根吃緊、按揭購房者成本上升，行政干預(yù)下的雙重壓力使得投機(jī)風(fēng)潮有所減退。但在目前金融信貸模式單一的情況下，擁有較高利潤(rùn)附加值的房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬"績(jī)優(yōu)投資"，是國(guó)內(nèi)各大銀行和國(guó)際投機(jī)資本的心頭所好。一旦行政管制效應(yīng)有所減弱，銀行信貸、國(guó)內(nèi)外游資勢(shì)必再次涌入，掀起又一股炒作熱潮。
政府所面對(duì)的是個(gè)復(fù)雜的形勢(shì)。要讓"房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結(jié)"獲得現(xiàn)實(shí)驗(yàn)證，就應(yīng)在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主的房屋保障體系建設(shè)上下工夫，同時(shí)要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的幕后交易、腐敗尋租現(xiàn)象，最終讓市場(chǎng)來檢驗(yàn)房?jī)r(jià)的合理回歸，還社會(huì)一個(gè)可持續(xù)的良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
網(wǎng)友之聲
■ 房?jī)r(jià)沒降多少就結(jié)束了暴利時(shí)代？開發(fā)商暴富時(shí)代終結(jié)了，為什么房?jī)r(jià)還比建筑成本高幾倍，甚至十幾倍？
■ 樓盤沒有顯著降價(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已終結(jié)的標(biāo)志是什么？是統(tǒng)計(jì)部門得到的數(shù)據(jù)有誤，還是開發(fā)商們?cè)诤鲇迫耍?/P>
■ 沒降多少就結(jié)束了暴利時(shí)代，那什么價(jià)格才是暴利時(shí)代呢？
■ 先要搞清楚房地產(chǎn)的成本是多少，才能知道是否暴利！國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)利潤(rùn)大概是5%左右。
■ 房地產(chǎn)暴利終結(jié)論是沒有依據(jù)的。就像高速路工程一樣，房地產(chǎn)的官商權(quán)利交換的黑幕還未揭開就斷言終結(jié)讓人難以理解。
■ 房地產(chǎn)價(jià)格仍在漲，誰說暴利時(shí)代已終結(jié)？！
■ 國(guó)家應(yīng)加大廉租房、經(jīng)適房、兩限房的建設(shè)力度，為低收入群眾解決安居問題，同時(shí)也給高房?jī)r(jià)以下跌的動(dòng)力，促使房?jī)r(jià)回歸理性價(jià)位。
■ "當(dāng)一種商品的價(jià)格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，或是遠(yuǎn)超國(guó)民的消費(fèi)能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。"沒錯(cuò)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于群眾消費(fèi)能力和心理承受能力，焉有不跌之理？跌30-50%才能回到理性價(jià)格區(qū)域。
■ 這一斷言與事實(shí)完全不符，且不說房?jī)r(jià)并沒有真正回落，有的地方只是增長(zhǎng)幅度下降；即使房?jī)r(jià)真正回落了，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，依然大大高出房地產(chǎn)開發(fā)的成本、依然大大高出群眾的收入水平。
■ 我是建筑設(shè)計(jì)院的。建筑成本：不算土地價(jià)格，6層以下每平米800元。小高層每平米1200元。高層每平米1400元。地區(qū)差別不大。住宅按壽命50年設(shè)計(jì)。最近建材價(jià)格正在上漲，每平米成本增加不超過100元。
■ 買房吸干了人們的畢生積蓄，便基本放棄了其他消費(fèi)，這是國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本原因。
■ 現(xiàn)在說房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結(jié)，為時(shí)過早。因?yàn)檫�有不少官員仍然熱衷于房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，增加GDP，彰顯政績(jī)，這樣的想法對(duì)調(diào)控高房?jī)r(jià)十分不利。
背景鏈接
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)月度數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。
分地區(qū)看，6月份新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%、�？�18.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。環(huán)比價(jià)格下降的城市有14個(gè)，其中，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等。
從總體走勢(shì)看，房?jī)r(jià)漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，從近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)看，推動(dòng)并保持房?jī)r(jià)的理性回歸任重道遠(yuǎn)。
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