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中國樓市的美麗與哀愁深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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兩個"發(fā)動機"和一個"燃料庫"讓中國房地產(chǎn)市場這架飛機一飛沖天。
中國經(jīng)濟站在了樓之巔
2008年初，南王北潘在中國房地產(chǎn)界掀起了一股大討論：房價算不算高、會不會拐？萬科董事長王石披掛上陣，說房價已臨"拐點"，SOHO董事長潘石屹應(yīng)聲跳起，還有人稱"大炮"的華遠集團總裁任志強亦前來助陣，好一番論戰(zhàn)。
28年前，也有一場關(guān)于房地產(chǎn)的大爭論上演。這場爭論可謂今日王潘之爭的歷史源頭。
房：從商品"第一房"到房價收入比冠全球
1980年1月，中央機關(guān)刊物《紅旗》雜志發(fā)表署名蘇星的文章《怎樣使住宅問題解決得快些?》，文章指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應(yīng)該走商品化道路。一石激起千層浪。自此，關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討、爭論在全國理論界和實務(wù)界轟轟烈烈地展開。
當北方人熱衷于理論爭鳴時，不太好這一口的南方人悄悄地進行了試驗。這一年，同樣為住房難大傷腦筋的深圳經(jīng)濟特區(qū)干了件未有先例之事：讓特區(qū)房地產(chǎn)公司與香港妙麗集團合作，深圳出地，對方出錢，共同開發(fā)羅湖小區(qū)。一年后，中國第一個準商品房小區(qū)--東湖麗苑建成銷售。這個小區(qū)是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個"起點"：住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理的起點。但土地還是政府劃撥的，所以還不是完全意義上的商品房。
全國的步伐顯然沒有深圳特區(qū)這么快。房改大討論對低租金的種種弊端進行了"痛打落水狗"式的充分分析，作為結(jié)果，全國住房租金改革領(lǐng)導小組在1985年1月成立。一年后，住房租金改革領(lǐng)導小組升格為國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組。
1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議在國人的翹首企盼下召開，提出了我國房改的整體構(gòu)想，勾勒出我國政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃，分期分批推行。中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。
史家會記載：這年4月的一天，鄧小平登上了北京城前三門一座高樓，鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，發(fā)表了如下觀點：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算。他老人家就這么畫了個圈，20年來，人們解決住房問題還在這個圈子里轉(zhuǎn)。
也是在這一年，新中國第一個土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售的完全意義上的商品房小區(qū)--東曉花園在深圳竣工。單價每平方米1600元，上市即銷售一空。
不巧，彼時嚴重的通貨膨脹侵襲了中國。1988年的通貨膨脹率達18.5%，比1986年高出12個百分點。國民經(jīng)濟的治理整頓開始了，此后3年房改基本處于停頓狀況。
真正吹響房改進軍號是在1998年。國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（即23號文）明確指出，從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。以此為標志，住房制度改革全面展開，隨即，老百姓開始進入買房市場。
一個全新的市場--房地產(chǎn)市場從此在中國熊熊燃燒。顧云昌說，中國房地產(chǎn)這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠"兩個發(fā)動機、一個燃料庫"。一架發(fā)動機是房改，如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱；另一架發(fā)動機是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓。燃料庫則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。
房改是個潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房價扶搖直上。21世紀的頭三年，全國房價年漲幅還在百分之三四，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內(nèi)翻一番。
宏觀調(diào)控接踵而至。2005年3月至2006年間，"國八條"（《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施》）、"國六條"（《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》）、"國十五條"（《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》）以及針對放貸的定向加息紛紛出臺。就數(shù)字而言，全國房價平均漲幅下降到百分之七點幾、百分之五點幾。老百姓的感覺則是"按下葫蘆浮起瓢"，從2006年開始，北京、廣州、深圳等地房價一飛沖天；到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房價狂飆突進、東部房價強烈彈升，普漲行情逐月走高，全國房價已無可爭辯地進入了新一輪上行通道。
是年末，地產(chǎn)大佬王石忍不住說話了：房價如此漲法讓人"心驚肉跳"。據(jù)萬科計算，目前中國的城鎮(zhèn)居民的房價收入比達到了8.3，而按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8～5.5之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6之間。
有人援引數(shù)據(jù)反對：1998～2006年，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長約9.1%，房價年增長8.2%，收入漲速快于房價。
看似客觀的數(shù)據(jù)掩蓋了基數(shù)問題：一套房子的總價基數(shù)遠遠超過中等家庭年收入基數(shù)（8倍以上），即便收入增幅真是略高于房價增幅，多掙的錢也遠遠趕不上房價漲，到頭來免不了有"多收了三五斗"的感覺。長期以來，在高積累、低消費的政策下，絕大多數(shù)普通家庭積累匱乏。三五年前，因為湊不齊數(shù)十萬首付，認為房子貴，緩一緩；現(xiàn)如今，儲蓄是增加了，可今日之房價已不是昨日之房價，購房夢不是越來越近而是越來越遙遠。
但樓市交投為何火熱？透支消費、分配不均使然：20%的人掌握了大量財富，投資買房盛行，導致高房價、高成交的旺市掩蓋了中等收入人群買不起房的現(xiàn)實。
地：從驚天"第一拍"到囤地資本化歲末年初，最令房地產(chǎn)股"驚魂"的消息莫過于土地流標。自2007年底以來，"長三角土地市場驟然降溫"的消息遍布媒體，最近3個月來，一些地塊以底價成交，甚至流標。而半年前，各地"地王"層出不窮，天價地價的紀錄不斷刷新。
變化似在土地市場發(fā)生了。
20年前那個年底（1987年12月），新中國土地市場發(fā)生了"驚天"之變。那是一個晴日的下午，深圳會堂七百人的會場座無虛席，上至中共中央政治局委員，下至企業(yè)員工。轟動全中國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它"驚天"，是因為在當時那是"違憲"之舉。新中國確立了土地的社會主義公有制，當時憲法明確規(guī)定"任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地"。換句話說，國有土地可以無償使用但不得轉(zhuǎn)讓。
可是，新中國歷史上首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)實實在在地發(fā)生了。"香港人啟發(fā)了我們，香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。于是我們就想到了租地的方法，用土地換資金。"時任深圳房管局副局長的駱錦星回憶，當年深圳發(fā)展急需資金，但"中央沒有錢，要深圳自己去搞，殺出一條血路來!"
4個月后（1988年4月12日），《中華人民共和國憲法》相關(guān)條款得以修改，禁止出租土地的"出租"二字被刪去，并規(guī)定"土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓"。
房地產(chǎn)專家、復旦大學經(jīng)濟學教授尹伯成認為這是中國土地商品化的歷史性突破，沒有那"一拍"、"一改"，就沒有今天的中國房地產(chǎn)市場。
可事物并不總是那么美好。"為錢"的原初目的在土地市場被不斷放大、擴散。并且，在這個問題上，地方政府和房地產(chǎn)商的利益高度趨同。地價越高，政府獲益越多；而在供小于求的情況下，開發(fā)商一來可以輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁地價成本，二來成交的高地價可以迅速拉升其手里儲備的土地溢價。"831大限"在技術(shù)上方便了政府與開發(fā)商綁在同一輛戰(zhàn)車上。
2004年7月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布第71號文，規(guī)定同年8月31日起，采取公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓土地，此即"831大限"。其目的在于消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但結(jié)果成了雙刃劍：消除了制度性腐敗，伴生了地價飛升、房價急漲的"副作用"。以上海為例，"831大限"后的3個月內(nèi)，松江區(qū)地價由每畝50萬元左右飆升到100萬元左右，市區(qū)地價則由每畝100萬元甚至零批租（自行解決動遷安置）上升到300萬至500萬元，個別地段超過1000萬元甚至3000萬元。土地急劇增值帶動房價暴漲。上海松江新城的房價2003年底每平方米為2600元，2004年底增至4800元，2005年初在6000元以上，2007年底達到12000元以上。
進入2007年，在資本市場財富效應(yīng)的刺激下，土地市場異乎尋常地亢奮。"地王"不斷推陳出新，地價高昂得遠遠超過正常的測算范圍。一些已上市或準備上市的房地產(chǎn)公司均在大量儲備土地。其購買土地的真正目的，并不是為了及時建設(shè)可售房源，而是獲得從證券市場圈錢的籌碼。準備上市的房地產(chǎn)公司拼命增加土儲，以便提高IPO價格，從股市融得更多資金。譬如重慶某地產(chǎn)公司正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市"高地"擁有土地，可以大大提升"公司價值"，所以一擲十億金，不惜將上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊的樓板價打到近10700元/平方米，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價之最。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，或如遠洋地產(chǎn)、SOHO中國等，通過IPO圈錢上百億，或如萬科、金地、保利，通過增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億、逾百億，巨量資本在手，必須持續(xù)地儲地。在相當程度上，土地的用途發(fā)生異化，項莊舞劍，意在"圈錢"。一幅"地股拉扯"圖清晰地呈現(xiàn)在人們面前："圈地-上市/增發(fā)－圈錢－再圈地"。
土地市場的瘋狂一是直接導致地價加速度上漲，出現(xiàn)"面粉"貴過"面包"（樓板價超過周邊現(xiàn)房價）的異常現(xiàn)象，二是形成未來房價繼續(xù)上漲的強烈預期，迅速拉升周邊房價。但羊毛出在羊身上，最終的埋單者還是購房人。
產(chǎn)：從支柱產(chǎn)業(yè)到暴利行業(yè)經(jīng)濟年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價一落千丈，亞洲金融危機席卷而來。中國盡管沒有受到危機直接沖擊，但不可避免地面臨著內(nèi)需不足、消費不旺的局面。要保證經(jīng)濟增長"爭8（8%）保7（7%）"的目標，"拉動內(nèi)需"成為當時經(jīng)濟工作中的迫切任務(wù)。經(jīng)濟學家們認為，值此風口浪尖啟動房改，事實上是政府實施"積極拉動內(nèi)需政策"的重要措施之一。在這樣的背景下，"加快住房建設(shè)，促進住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點"便被明確為房改的指導思想。畢竟，住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，上下游囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數(shù)十個行業(yè)。
曾參與當年房改政策制定過程的顧云昌說，啟動房改的最初動機就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時，目標清楚。
"如果沒有1998年的住房制度改革，就不會有今天中國的房地產(chǎn)市場；如果沒有2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文)，也就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場如此快速的發(fā)展。"房地產(chǎn)名嘴易憲容說。
18號文第一次明確了房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。從此，這個產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，遍地流金。這大抵可從以下兩處管中窺豹：
豪華住交會見證了地產(chǎn)業(yè)的輝煌。在2004年住交會頒獎典禮上，一位主持人插科打諢："都說住交會是中國房地產(chǎn)界的奧斯卡，我看它比電影界的奧斯卡更厲害，起碼我們的獎項就比奧斯卡多得多。"
策劃人王志綱常常出沒于住交會，他調(diào)侃地概括，住交會就是"地產(chǎn)騾馬市"、"現(xiàn)代名利場"。有"錢"的企業(yè)來這里進行交流，尋求合作，同時尋求獎項的"肯定"；而有"名"的人則來此希望更加有名，從而讓"名"變成"利"。
《福布斯》富豪榜則印證了這個行業(yè)的富有。2007年的《福布斯》中國富豪榜百強榜單被譏為"房地產(chǎn)老板名錄"。前十名中國富豪中有5名是主業(yè)涉及房地產(chǎn)的企業(yè)家，占比為50%；前百名中國富豪中有39位從事房地產(chǎn)行業(yè)，占比近40%。這些富豪不是在房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)家致富，就是因房地產(chǎn)業(yè)利潤太厚，令他們無法抗拒，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)這一行。對于房地產(chǎn)業(yè)為什么出了這么多富豪，王石有過一個經(jīng)典的解釋：原因很簡單，房地產(chǎn)行業(yè)是中國所有能夠上規(guī)模的行業(yè)里面，惟一從一開始起就對民營經(jīng)濟完全開放的行業(yè)。
解釋不無道理，但并不完全，其中顯然還有一個行業(yè)利潤率的問題。一些房地產(chǎn)研究者試圖用繁雜的數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)業(yè)的資本高回報，但苦于利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)中的頻繁轉(zhuǎn)移，很難以精密的計算，作出準確的判斷。但一些事實顯而易見：南京某樓盤出現(xiàn)一天內(nèi)每平方米上漲1200元的怪事；上海一些樓盤10月份的售價是2月份開盤價的2倍；杭州的開發(fā)商說，房價高得連他們自己也看不懂。在一個行業(yè)成本不可能出現(xiàn)巨大變動的短時期內(nèi)，房價變動如此之大，此中玄機不言而喻。
房改20年的美麗與哀愁
歷史會銘記房改的功績。20年間，中國住房狀況發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在80%以上的家庭擁有了自己的房產(chǎn)，在城鎮(zhèn)人口大量增加的前提下，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米升至27平方米。"十五"期間，城鎮(zhèn)居民人均居住面積平均每年增加1.02平方米，遠快于全面房改前。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展帶動幾十個行業(yè)，拉動國民經(jīng)濟增長，自不待言。
歷史同樣會記取房改有待完善的缺憾：
其一，在住房體制轉(zhuǎn)換上矯枉過正，甩包袱過疾，"全盤市場化"直接導致保障短腿。保障體系嚴重缺失，百姓對高房價的切膚之痛由此而生。
世界上沒有一個國家和地區(qū)可以全福利的方式解決安居問題，世界上也沒有一個國家和地區(qū)能用全市場的方式破解住房難題。1998年，被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)23號文令新中國延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，"市場化"成了房地產(chǎn)市場的主題詞。同時，23號文提出"建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系"，明確"最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房"，甚至還規(guī)定經(jīng)濟適用房能夠覆蓋的群體占到城市人口的60%～70%。
遺憾的是，在隨后各地掀起瘋狂的"造城運動"的背景之下、在"市場化"的冠冕掩蓋起"借地生財"真實意圖的潮流之中，"多層次住房供應(yīng)體系"被冷落了、遺忘了。經(jīng)濟適用房占住宅總投資的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟沒有經(jīng)濟適用房、廉租房政策。在上海的房地產(chǎn)市場，壓根兒就沒有經(jīng)濟適用房一說，截至2007年，全市享受實物配租的廉租房不過2萬來戶。
斗轉(zhuǎn)星移。十年后，人們無法否認，當年過分強調(diào)房地產(chǎn)全盤市場化對拉動內(nèi)需的作用時，顧此失彼了，甚至走向了極端--重市場、輕保障。由于住房保障體系的虧欠缺失，覆蓋面非常狹窄，大量購買力低下、本該在保障體系內(nèi)解決安居問題的居民，被裹挾進商品房市場之中，從而導致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房價上行。這就是"十年一覺安居夢，房價已上九重霄"的重要原因之一。
其二，城市動拆遷過速，導致大量被動的剛性需求集中釋放，沖進市場，加劇供求緊張；而政府因財力所限，補償、安置又不到位，不和諧因素由此滋生，動拆遷產(chǎn)生的上訪甚至成為一些城市"流動的傷痕"。
1980年代以前，國家城建欠賬太多，舊城改造是改善底層市民居住環(huán)境的重要途徑甚至是惟一途徑，遂有"窮人安居靠動遷"之說。譬如上海，在1988年房改啟動時，有危棚簡屋365萬平方米，市區(qū)住房成套率僅31.6%，絕大部分住房沒有煤氣和衛(wèi)生設(shè)備，100萬只馬桶、80萬只煤球爐仍在這座城市游走。動遷改造是必須的，也是市民期盼的。
問題出在規(guī)模與速度上。以東部沿海某城市為例，最近十年每年的動拆遷戶數(shù)都在7萬～8萬，每年創(chuàng)造出800萬平方米左右的住房需求。2002年，當?shù)刈≌備N售面積為1848萬平方米，動拆遷導致的剛性需求占了近一半。
如此大拆大建盡管能帶來種種好處：促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、政府可以從中獲得大量商業(yè)用地和交通用地、城市面貌和功能得以優(yōu)化，但受限于財力，動拆遷安置、補償普遍引起不滿，前些年強遷大量發(fā)生，甚至流血沖突也時有耳聞。近年來，不滿動拆遷已成為各級上訪的主要誘因。"釘子戶"、"上訪戶"的大量存在需要反省的也許不應(yīng)是個體，而是地方有沒有掘地生財、大搞形象工程、政績工程的成分在？
其三，從房地產(chǎn)市場攫取過多，地方政府對房地產(chǎn)形成了路徑依賴。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會人居環(huán)境委員會副秘書長王振亮博士作過有關(guān)研究，從沿海某城市"十五"期間房地產(chǎn)開發(fā)的詳盡數(shù)據(jù)分析中得出結(jié)論：地方政府是商品住房行業(yè)最大的得利者。
"十五"期間，這個城市的住宅一級市場完成新建住宅銷售11467萬平方米，銷售額達7144億元，具體構(gòu)成如下：
1.建設(shè)安裝費：按低層、多層、高層綜合計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。
2.土地成本費：即土地出讓金，中心城區(qū)與郊區(qū)平均計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。
3.開工前期費用和竣工驗收費用：共計528億元，占房價的7.40%。具體由三項組成：政府行政審批（63項）100元/平方米，計115億元；中介機構(gòu)費用（17項）60元/平方米，計69億元；公共事業(yè)單位（壟斷企業(yè)如電力130元/平方米、上下水、通信、網(wǎng)絡(luò)、燃氣等）300元/平方米，計344億元。
4.大市政配套費和人防費：380元/平方米，本應(yīng)支出436億元，按照政策規(guī)定，動遷安置房減免此項費用。以動遷安置房占一手住宅總量的20%計算，減免數(shù)為87億元。于是，此項費用總計為349億元，占房價的4.88%。
5.住宅小區(qū)道路綠化環(huán)衛(wèi)安保等建設(shè)費：200元/平方米，計229億元，占房價的3.21%。
6.開發(fā)企業(yè)管理、營銷、不可預見費:按照銷售額3%計算：214億元，占房價的3%。
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