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房地產(chǎn)行業(yè)整體性投資機(jī)會深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 上海 萬科 招商 房價 商品房 房貸 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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樓市以銷量繼續(xù)處在"低"位、價格繼續(xù)"調(diào)"整的"低調(diào)"姿態(tài)迎來了萬眾矚目的奧運(yùn)。從我們重點(diǎn)跟蹤大中城市7月樓市的情況看，整體成交量較6月出現(xiàn)了下降，上海、天津等此前表現(xiàn)較好的城市銷量同比萎縮也變得非常明顯；成交價格方面，除深圳因豪宅成交比例較高出現(xiàn)反彈外，其它城市都呈現(xiàn)走低的調(diào)整態(tài)勢�？傮w上來看，房價普遍調(diào)整的跡象已經(jīng)開始出現(xiàn)。
我們認(rèn)為行業(yè)整體調(diào)整的時間和空間都還不夠，房地產(chǎn)整體性的投資機(jī)會仍需等待，當(dāng)然不排除相對大盤超跌所帶來的階段性投資機(jī)會。
在上半年我們就指出，雖然從當(dāng)時來看，地產(chǎn)股的估值已經(jīng)非常具有吸引力，有不少機(jī)構(gòu)也以此作為推薦地產(chǎn)股的主要理由，但業(yè)績在下半年存在下調(diào)的風(fēng)險。從目前中報公布后的情況來看，研究員已開始紛紛下調(diào)業(yè)績預(yù)測，這是一個不好的跡象，也說明所謂的估值優(yōu)勢是建立在前期樂觀預(yù)測的基礎(chǔ)上，存在較大的不確定性。我們并非盯著樓市炒股票，但認(rèn)為脫離實(shí)體市場談股票的估值優(yōu)勢沒有意義。
從公司選擇方面來看，我們前期建議投資者重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)龍頭，以及現(xiàn)金充裕、在行業(yè)調(diào)整時期能夠靈活制定應(yīng)對策略、保持銷售通暢、并積極擴(kuò)張的企業(yè)。但從近期萬科、金地等龍頭企業(yè)的中報情況來看，龍頭企業(yè)受行業(yè)調(diào)整影響的程度超出了我們的預(yù)期，因此，我們的選股思路出現(xiàn)了一定的調(diào)整。
我們認(rèn)為：大公司規(guī)模較大，資金騰挪的空間也相對要大，但由于大公司近幾年的擴(kuò)張速度普遍較快，尤其是06、07年大規(guī)模拿地的公司，目前資金情況確實(shí)比較緊張，好在其可以根據(jù)銷售情況調(diào)整開、竣工計(jì)劃，從而度過難關(guān)。短期內(nèi)業(yè)績增速放緩已不可避免，但生存問題不大，在行業(yè)調(diào)整過后將面臨更大的發(fā)展空間，因而短期予以謹(jǐn)慎推薦，長期予以推薦評級。二線企業(yè)中，對于近年擴(kuò)張較為激進(jìn)的公司，資金緊張狀況也非常突出，同時由于地價較高，未來兩到三年的業(yè)績增長存在較大的不確定性，應(yīng)該予以回避；對于近年經(jīng)營較為穩(wěn)健，同時項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)、業(yè)績相對確定的公司予以推薦評級，這也是我們目前建議的一個選股思路。而對于三線公司，由于規(guī)模較小，抵抗風(fēng)險的能力有限，同時經(jīng)營管理等各方面不確定性的因素較多，仍然持回避態(tài)度。
從上述思路出發(fā)，萬科、招商、金地下調(diào)至"短期謹(jǐn)慎推薦"、"長期推薦"的評級，招商地產(chǎn)雖然NAV折價幅度大，但業(yè)績能否釋放尚存在一定的不確定性。保利因業(yè)績相對較為確定，維持"推薦"評級。
一、長城視點(diǎn)
1.1樓市"低調(diào)"迎奧運(yùn)
樓市以銷量繼續(xù)處在"低"位、價格繼續(xù)"調(diào)"整的"低調(diào)"姿態(tài)迎來了萬眾矚目的奧運(yùn)。從我們重點(diǎn)跟蹤的大中城市7月樓市情況看，整體成交量較6月出現(xiàn)了下降，上海、天津等此前表現(xiàn)較好的城市銷量同比萎縮也變得非常明顯；成交價格方面，除深圳因豪宅成交比例較高出現(xiàn)反彈外，其它城市都呈現(xiàn)走低的調(diào)整態(tài)勢。供應(yīng)方面，雖然各周的新增供應(yīng)量受推盤節(jié)奏的影響而波動較大，但近期新增供應(yīng)量一直大于銷售量，市場可售量在不斷增加。此外，由于上半年成交萎縮情況較為嚴(yán)重，許多開發(fā)商選擇了推遲開盤，因此下半年整體供應(yīng)量將大于上半年，開發(fā)商也將面臨更大的銷售壓力。
具體來看，成交量方面，北京、天津、上海、南京、深圳等城市7月份的銷量較6月份進(jìn)一步下降，廣州、杭州、武漢、重慶成交量有所增加，但同比萎縮情況加劇。
成交價格方面，除深圳外，其它城市7月份的成交均價較6月份出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，而深圳價格的反彈是由于成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的原因，從總體上來看，房價普遍調(diào)整的跡象已經(jīng)開始出現(xiàn)。
1.2關(guān)注業(yè)績確定的房地產(chǎn)公司
從行業(yè)的整體情況來看，我們認(rèn)為行業(yè)調(diào)整的時間和空間都還不夠，房地產(chǎn)整體性的投資機(jī)會仍然還需要等待，當(dāng)然不排除相對大盤超跌所帶來的階段性投資機(jī)會。
在今年上半年我們就指出，雖然從當(dāng)時來看，地產(chǎn)股的估值已經(jīng)非常具有吸引力，有不少機(jī)構(gòu)也以此作為推薦地產(chǎn)股的主要理由，但業(yè)績在下半年存在下調(diào)的風(fēng)險。從房地產(chǎn)市場來看，當(dāng)時只有深圳、廣州的房價出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，其它城市的房價仍在快速上漲，而此次房地產(chǎn)調(diào)整是一個全面、系統(tǒng)的調(diào)整，國內(nèi)的一、二線城市都將或多或少的受到一定的影響，因而下半年可能存在其它城市房價出現(xiàn)調(diào)整的利空影響，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績也將不可避免的受到影響。從目前的情況來看，這個觀點(diǎn)已經(jīng)得到了驗(yàn)證，北京、上海等強(qiáng)勢城市出現(xiàn)了調(diào)整跡象。從上市公司的情況來看，雖然不少公司的中報業(yè)績?nèi)匀槐容^亮麗，但基于對下半年及09年的悲觀預(yù)期，行業(yè)研究員已開始紛紛下調(diào)業(yè)績預(yù)測，這是一個不好的跡象，也說明所謂的估值優(yōu)勢是建立在前期樂觀預(yù)測的基礎(chǔ)上，存在較大的不確定性。我們并非盯著樓市炒股票，但認(rèn)為脫離實(shí)體市場談股票的估值優(yōu)勢沒有意義。
從公司選擇方面來看，我們前期建議投資者重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)龍頭，以及現(xiàn)金充裕、在行業(yè)調(diào)整時期能夠靈活制定應(yīng)對策略、保持銷售通暢、并積極擴(kuò)張的企業(yè)。但從近期萬科、金地等龍頭企業(yè)的中報情況來看，龍頭企業(yè)受行業(yè)調(diào)整影響的程度超出了我們的預(yù)期，因此，我們的選股思路出現(xiàn)了一定的調(diào)整。
我們認(rèn)為：大公司規(guī)模較大，其資金騰挪的空間相對要大，但由于大公司近幾年的擴(kuò)張速度較快，尤其是06、07年大規(guī)模拿地的公司，目前資金情況確實(shí)比較緊張，但其可以根據(jù)銷售情況調(diào)整開、竣工計(jì)劃，從而度過難關(guān)，短期內(nèi)業(yè)績增速放緩已不可避免，但生存問題不大，在行業(yè)調(diào)整過后將面臨更大的發(fā)展空間，因而短期予以謹(jǐn)慎推薦，長期予以推薦評級。二線企業(yè)中，對于近年擴(kuò)張較為激進(jìn)的公司，資金緊張狀況將非常突出，同時由于地價較高，未來兩到三年的業(yè)績增長也存在較大的不確定性，應(yīng)該予以回避；對于近年經(jīng)營較為穩(wěn)健，同時項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)、業(yè)績相對較為確定的公司予以推薦評級，這也是我們在短期內(nèi)建議的一個選股思路。而對于三線公司，由于規(guī)模較小，抵抗風(fēng)險的能力有限，同時經(jīng)營管理等各方面不確定性的因素較多，仍然持回避態(tài)度。
從上述思路出發(fā)，萬科、招商、金地下調(diào)至"短期謹(jǐn)慎推薦"、"長期推薦"的評級，招商地產(chǎn)雖然NAV折價幅度大，但業(yè)績能否釋放存在一定的不確定性。保利因其業(yè)績相對較為確定，維持"推薦"評級。
二、政策及熱點(diǎn)評述
2.1《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況監(jiān)督檢查的通知》
主要內(nèi)容及點(diǎn)評：
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合監(jiān)察部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況監(jiān)督檢查的通知》(以下簡稱"通知")，要求各地建設(shè)部門和監(jiān)察機(jī)關(guān)積極開展對住房保障政策執(zhí)行情況、房地產(chǎn)市場秩序整頓情況、城市建設(shè)中違法違規(guī)拆遷行為進(jìn)行檢查。重點(diǎn)是檢查各地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況，檢查各地落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等房地產(chǎn)調(diào)控政策文件的情況。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)情況被納入重點(diǎn)檢查對象。此外，城市房屋拆遷中違法審批、壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、野蠻拆遷、安置不落實(shí)等損害群眾利益的問題，也被列為這次督查的重點(diǎn)問題。
從中央部委的行動來看，目前仍然處在落實(shí)宏觀調(diào)控的階段，宏觀調(diào)控政策在實(shí)施上還沒有放松跡象。將城市拆遷列為重點(diǎn)督察問題，主要是近年來各地拆遷上訪案例很多，需維護(hù)社會和諧與穩(wěn)定。另外，在房地產(chǎn)市場趨冷的時候，也有地方政府希望通過拆遷造成城市被動住房需求，以此"救市"。
2.2"宏調(diào)政策微調(diào)"與"房地產(chǎn)救市"
主要內(nèi)容及點(diǎn)評：
7月25日，中共中央政治局召開會議，將下半年宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)更新為"繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲，把抑制通貨膨脹放在突出位置"。胡錦濤總書記也發(fā)表重要講話，要求"穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，合理引導(dǎo)住宅消費(fèi)預(yù)期"。
"宏調(diào)政策微調(diào)"已經(jīng)得到了初步體現(xiàn)，日前，央行決定對全國性商業(yè)銀行在原有信貸規(guī)模基礎(chǔ)上調(diào)增５％，對地方性商業(yè)銀行調(diào)增１０％，但是新增貸款定向投放于"三農(nóng)"、小企業(yè)和地震災(zāi)后重建。此前，中央領(lǐng)導(dǎo)赴各地密集調(diào)研以及調(diào)控政策的調(diào)整給"房地產(chǎn)救市論"帶來了很大的希望，但目前來看，希望已然成空。事實(shí)上，此次宏觀調(diào)控的目標(biāo)并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是針對整個過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在出現(xiàn)微調(diào)，也是為了整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展，而不是拯救樓市。
我們不妨假設(shè)一下，政府現(xiàn)在開始救市，那么可能采取的措施主要有：（1）對房地產(chǎn)行業(yè)采取寬松銀根政策：放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制、擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，降低個人按揭貸款的首付要求，降低利率，降低二套房貸的首付標(biāo)準(zhǔn)及利率；（2）降低外資進(jìn)入門檻，取消"限外令"，讓境外資金進(jìn)入國內(nèi)樓市；（3）放松土地調(diào)控政策，允許開發(fā)商延長開發(fā)周期，放松"閑置土地清理"工作；（4）漠視"囤房"、"囤地"，放松交易秩序的管理，讓開發(fā)商和炒樓者重新主宰微觀市場的交易秩序；（5）放開對地方政府大規(guī)�；A(chǔ)設(shè)施及城市規(guī)劃建設(shè)的管制等。
在"控制通貨膨脹仍擺在突出位置"的前提下，政府顯然是不會采取寬松的貨幣政策或者對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行傾斜的。銀監(jiān)會近期提到的"有保有壓"也是指著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，扶植中小企業(yè)，仍然要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，政府不會讓銀行在這個時候去主動承擔(dān)行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險。外資方面，在人民幣尚處于升值通道中，中央目前正千方百計(jì)的加大對熱錢流入的管理力度，所以指望外資進(jìn)入也是不現(xiàn)實(shí)的。
土地政策方面，嚴(yán)格的土地政策是一項(xiàng)長期國策，不太可能放寬土地調(diào)控政策。其它方面，整頓交易秩序以規(guī)范房地產(chǎn)市場一直是行業(yè)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容；目前的投資增速仍然過快過熱，政府難以放開對地方政府大規(guī)�；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管制。
退一步說，若政府現(xiàn)在開始救市并產(chǎn)生了實(shí)際效果，那么這將使此前的宏調(diào)成果化為泡影，而且房價可能在目前的高位繼續(xù)上漲，這將產(chǎn)生更大的泡沫，相信政府不會采取這種飲鴆止渴的愚蠢做法。當(dāng)然，受制于土地財政，地方政府確實(shí)有救市的沖動，但短期內(nèi)難以改變行業(yè)將繼續(xù)調(diào)整的局面。
那么，"房地產(chǎn)救市"到底會不會有呢？我們認(rèn)為，只有行業(yè)的調(diào)整確實(shí)威脅到宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，或者經(jīng)濟(jì)萎靡到需要房地產(chǎn)拉動，政府才會采取救市措施，而目前的行業(yè)調(diào)整是有利于經(jīng)濟(jì)及行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展的，所以目前救市的基礎(chǔ)尚不存在。
2.3《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012年）》
公布主要內(nèi)容及點(diǎn)評：
7月18日，上海公布《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012年）》（征求意見稿，以下簡稱《規(guī)劃》），明確未來5年上海將竣工住房面積約1億平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等具有保障性質(zhì)的住房共計(jì)3500萬平方米，90平方米以下的住房總面積占新審批、新開工的住房總面積的70%以上。7月22日，政府公布首批160萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房將在今年三季度全面開工，年內(nèi)還將開工240萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房。
2003-2004年，上海房價一路猛漲，政府在2005年3月公布了"兩個一千萬"工程（一千萬重大工程配套商品房，一千萬中低價商品房），然而隨著房價得到控制以及市場趨冷，政府再也沒有提及"兩個一千萬"的工程。這也是不少人懷疑目前各地公布的住房建設(shè)計(jì)劃在房價得到控制后能否得到執(zhí)行的一個重要依據(jù)，這種情況，國外也有，香港在1997年的地產(chǎn)危機(jī)后就取消了"十萬建屋計(jì)劃"并轉(zhuǎn)而救市。我們認(rèn)為，各地公布的住房建設(shè)計(jì)劃能否得到嚴(yán)格執(zhí)行確實(shí)存在一定的不確定性，但政府執(zhí)行計(jì)劃的決心不容置疑。因?yàn)檫@次與以往不同，不是為了調(diào)整短期內(nèi)的房價，而是我國的住房建設(shè)制度發(fā)生了變化，由單純依靠商品房轉(zhuǎn)向商品房與保障性住房的雙軌制，目的是維持行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
我們認(rèn)為，上海的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租計(jì)劃若能嚴(yán)格實(shí)施，應(yīng)該能平抑其過高的房價。上海的居民結(jié)構(gòu)中，中低收入的普通白領(lǐng)占比較高，目前的房價已對其構(gòu)成了巨大的壓力，其對中低價房的期盼也非常高。此外，對于這部分居民，保障性住房的價格會成為區(qū)域內(nèi)房價的一個標(biāo)桿，從而穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期。從目前的情況來看，上海房價已經(jīng)出現(xiàn)了一定的松動，有跡象表明，這個中國房地產(chǎn)市場最后堡壘的基石并不像想象中的那樣牢固。
三、近兩周樓市成交情況回顧
3.1北京：供應(yīng)量持續(xù)放大，成交量回落
供應(yīng)情況：近兩周北京住宅（期房）可售面積分別為1209、1197萬平米,與4月初相比，可售面積增加了約200萬平米，這說明了4月份以來市場供過于求，雖然上半年的竣工面積也同比下降了32%。
銷量情況：最近兩周的住宅期房銷售面積分別為10.48、12.9萬平米，目前銷量較6月平均銷售水平明顯下降。
成交價格：總體上來看，北京房價仍處于高位振蕩的狀態(tài)，但整體房價近兩周出現(xiàn)了小幅下降的現(xiàn)象。其中內(nèi)城區(qū)住宅價格分別為26376元/平米、19226元/平米，沖高回落；外城區(qū)價格分別為15130元/平米、15533元/平米，較前兩周小幅下跌；近郊近兩周價格分別為12375元/平米、11960元/平米，總體基本穩(wěn)定；遠(yuǎn)郊價格分別為5909元/平米、5706元/平米，則出現(xiàn)了較大幅度的下跌。
綜合點(diǎn)評：總體上，北京房價處在高位徘徊，但漲幅回落并呈振蕩態(tài)勢。與此同時，銷量萎縮嚴(yán)重，上半年同比下降約50%，初步統(tǒng)計(jì)，7月份的銷量同比下降60%，接下來的8月是奧運(yùn)會期間，人們出行都受到了限制，那么外出看樓呢？根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)8月份京城約有20個房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤入市，與6、7月份相比項(xiàng)目開盤的個數(shù)下降了一半多。關(guān)鍵的是，北京市場已經(jīng)出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒，有不少人認(rèn)為奧運(yùn)會后房價會下跌，不管到時候房價會不會跌，至少有很多人會等到那一刻再說。這個8月，讓我們期待北京的奧運(yùn)會，而不是北京的樓市。
3.2上海：價格保持平穩(wěn)，銷量持續(xù)低迷
供應(yīng)情況：最近兩周住宅可售量分別為650.6、661.3萬平米，市場可售面積已經(jīng)連續(xù)7周上升，短期內(nèi)市場明顯供大于求。
綜合點(diǎn)評：2008年初以來，幾個一線城市中，上海樓市的數(shù)據(jù)最為樂觀，房價不斷上漲，而銷量卻同比下降不多。以至于不少人認(rèn)為，此次樓市調(diào)整與上海無關(guān)，而坊間不少關(guān)于外資抄底上海樓市的傳言更是堅(jiān)定了這一看法，上海房價依然具備投資價值。年初以來，我們就一直對上海樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度，現(xiàn)在更是認(rèn)為上海房價松動的風(fēng)險進(jìn)一步加大了。08年來，上海住宅銷量同比萎縮的情況逐步加劇，1-4月同比下降15%，1-7月同比下降32.6%，其中4-7月份別同比下降21.5%、32.6%、49%、55.8%。
3.3深圳：成交價格回落，成交量有所放大
供應(yīng)情況：深圳近兩周的新增供應(yīng)較略前兩周大幅增加，分別為1611套/15.82萬平米和1977套/18.08萬平米，預(yù)計(jì)下半年的供應(yīng)量將開始放大，尤其是9、10月份將達(dá)到高峰。
成交情況：近兩周的成交情況分別為649套/5.81萬平米、818套/7.3萬平米，較前兩周有所放大。
綜合點(diǎn)評：從價格上來看，5、6月份的價格低于去年同期的水平，但近兩個月呈上升趨勢，主要原因是豪宅成交情況較好，拉高了成交均價，從實(shí)際價格來看，近期總體上基本穩(wěn)定。銷量上，深圳樓市表現(xiàn)依然低迷，由于去年的銷量在7月份后隨著房價開始飆升而迅速萎縮，至10月份房價高峰期時成交量僅15萬平米，因此，今年9、10月份的銷量有望超越去年，但這樣是否就意味著市場發(fā)生反轉(zhuǎn)了呢？我們認(rèn)為要看屆時的實(shí)際成交量是否能有效放大，樓盤的去化速度是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，如果僅僅是由于去年的基數(shù)小以及今年的推盤量大而造成的，則不能做出樓市反轉(zhuǎn)的判斷。
3.4廣州：新增供應(yīng)回落，成交量有所上升
供應(yīng)情況：近兩周的新增供應(yīng)量出現(xiàn)回落，分別為3424套/ 44萬平米、2264套/25.88萬平米。
成交情況：近兩周的成交情況分別為558套/ 5.57萬平米、627套/6.36萬平米，成交面積較前兩周有所上升。
綜合點(diǎn)評：從廣州的樓市數(shù)據(jù)以及我們近期實(shí)地調(diào)研的情況來看，廣州樓市仍處于調(diào)整之中，各樓盤客戶較少，樓盤去化速度慢，限價房及低價房的銷售情況不錯，房價過高仍是銷售放慢的主要原因。
3.5天津：7月份住宅價量齊跌
銷量情況：7.21-7.27日，商品住宅成交772套/8.2萬平米; 7.28-8.3日,成交715套/7.8萬平米，銷量下降到今年二月底三月初的水平。
價格情況：7.21-7.27日，成交價格為6567元/平方米，環(huán)比下降0.44%；7.28-8.3日，商品住宅成交價格為7410元/平米，環(huán)比上漲12.84%，出現(xiàn)一定回升。
綜合點(diǎn)評：天津住宅成交量在7月份持續(xù)回落，價格雖有反復(fù)，但總體呈下跌趨勢。
08年初以來，天津樓市在二線城市中表現(xiàn)較好，價格一直運(yùn)行平穩(wěn)，成交量同比下降幅度不大，但現(xiàn)在來看，也不可避免的受到了樓市調(diào)整的影響，初步統(tǒng)計(jì)，7月份銷量同比下降58%，下降幅度明顯放大。
3.6杭州：價格略有下降，成交量依然低迷
銷量情況：7.21-7.27日，杭州市八大城區(qū)商品住宅成交394套/4.15萬平米；7.28-8.3日，成交量為491套/5.6萬平方米，成交量有所放大但仍處低迷狀態(tài)。
銷售價格：7.21-7.27日，商品住宅均價為12705元/平方米，環(huán)比下降9.5%；7.28-8.3日，商品住宅成交均價為13906元/平方米，環(huán)比上升9.45%。
綜合點(diǎn)評：1-6月，杭州住宅成交量同比下降約47%，下降幅度呈不斷上升趨勢，6月份銷量同比下降約70%。由于去年銷量在6月份達(dá)到頂峰后逐步下降，導(dǎo)致今年7月銷量同比下降幅度下降至53%，但實(shí)際銷量并沒有有效放大，樓市仍處于調(diào)整之中，江浙地區(qū)投資客雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和買房置地的投資習(xí)慣或許是杭州樓市一直高價低量運(yùn)行的重要原因。
根據(jù)合創(chuàng)行銷機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即使從現(xiàn)在開始3年之內(nèi)不再出讓宅地，未來同一時間段內(nèi)杭州市主城區(qū)（不包括余杭、蕭山）的新增潛在供應(yīng)量，就達(dá)到了891萬平方米。
而根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前在售存量房源共19455套，可售面積266萬平方米，即使不算已有銷售記錄、但還沒有消化完畢的未售余量房源，兩者相加，接下來樓市總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)面積也有近1200萬平方米，以平均每套120平方米計(jì)算，可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)套數(shù)約為10萬套。
同樣根據(jù)合創(chuàng)行銷機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年上半年，杭州住宅房源總供應(yīng)量為18998套（總建筑面積約238.6萬平方米）；而上半年總成交量為9599套，總成交量只占總供應(yīng)量的50.5%。
基于上述數(shù)據(jù)，我們?nèi)匀豢吹贾輼鞘小?/P>
3.7武漢：成交量基本穩(wěn)定，成交價格回落
供應(yīng)情況：7.21-7.27日，武漢商品房新增供應(yīng)168套/2.48萬平米；7.28-8.3日，沒有樓盤入市，與前兩周相比，新增供應(yīng)量大幅下降。
綜合點(diǎn)評：7.14-7.20日，由于大戶型、高價位產(chǎn)品的銷售提升了交易價格，導(dǎo)致商品房成交價格出現(xiàn)大幅反彈，而在最近兩周，價格出現(xiàn)了明顯回落。成交量方面，與前兩周相比基本穩(wěn)定，但今年3-7月，樓市成交量同比萎縮依然嚴(yán)重，樓市仍處于調(diào)整之中。
3.8重慶：銷量大幅上升，價格低位反彈
供應(yīng)情況：7.21-7.27日，重慶商品房新增供應(yīng)面積為39.7萬平米；7.28-8.3日，新增供應(yīng)面積為27萬平米，較前兩周有所上升。
銷量情況：7.21-7.27日，重慶商品房成交量為2654套/26.75萬平米；7.28-8.3日，成交4661套/42.2萬平米，較前期大幅上升。
銷量情況：7.21-7.27日，武漢商品房累計(jì)成交1261套/13.8萬平米；7.28-8.3日，成交1053套/11.7萬平米，基本穩(wěn)定。
綜合點(diǎn)評：7月份，重慶商品房銷售價格較6月份下跌了約6.2%，銷量大幅上升了40%，但由于去年7月份的銷量同樣大幅上升，因此，7月份銷量同比降幅反而從6月份的40%下降至45%。從微觀層面來看，不少區(qū)域的房價回到了2006年底的水平，總體而言，重慶樓市也還處在調(diào)整之中。
3.9成都：新增供應(yīng)與成交面積均大幅上升
供應(yīng)情況：7.21-7.27日，成都商品房新增供應(yīng)量為21.56萬平方米，環(huán)比增加42.6%；7.28-8.3日，成交20.33萬平米，總體上較前兩周大幅上升。
銷售情況：7.21-7.27日，商品房成交面積為11.55萬平方米，環(huán)比上升48%；7.28-8.3日，成交面積為11.1萬平米，較前兩周大幅上升。
綜合點(diǎn)評：5月份，受地震影響，成都商品房銷量同比下降35%，但從6月份的數(shù)據(jù)來看，樓市似乎正在快速恢復(fù)，6月銷量同比下降約14%。對于后市發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為還有待觀察。
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