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地王的詛咒情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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上海、廣州、成都、重慶、長沙、武漢，大半個(gè)中國七八月坊間流傳著同樣一個(gè)話題：“地王”退地。而幾乎是第一時(shí)間，相關(guān)開發(fā)商便站出來聲明：“我們正按計(jì)劃進(jìn)行。”換言之，這地是不會(huì)退的，日子還是要過的。
股價(jià)、樓價(jià)一齊暴跌，支撐地王們的兩個(gè)籌碼已經(jīng)嚴(yán)重縮水，加之2007年七八月間瘋狂誕生的地王們繳納土地出讓金的期限已近，人們有理由相信，作為“賭局”的輸家，開發(fā)商只剩割肉退地這一條路。
但事實(shí)上，在開發(fā)商與地方政府的“努力”下，正使地王故事向人們難以想象的方向發(fā)展。
魚不能死 網(wǎng)不能破
地王“過冬”秘笈
2008年七八月之交，整個(gè)長沙市地產(chǎn)界和北辰實(shí)業(yè)(601588.SH)被“退地”事件所籠罩。有消息甚至言之鑿鑿地稱，由于無法按時(shí)付清土地出讓金，北辰寧愿損失10億元定金而退出長沙新河三角洲的“中國地王”。
此前，恒大旗下的廣州絹麻廠地塊、九龍倉(0004.HK)旗下的成都紅星路成百家電地塊、信和(0083.HK)旗下的重慶三鋼廠地塊、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)旗下的上海163地塊“草木皆兵”。
似乎2007年七八月間，開發(fā)商們巨資搶拼下的“地王”們將瞬間塌陷。事實(shí)果真如此嗎?
“偉大”的雞肋
2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)聯(lián)手北京城開(北辰占股80%)以92億元天價(jià)奪得此地塊時(shí)，創(chuàng)下了中國土地拍賣史上的單幅土地最高價(jià)。就在2008年7月31日，“北辰退地說”傳出的當(dāng)天下午和晚上，北辰實(shí)業(yè)連續(xù)發(fā)表兩則聲明：退地一事純屬子烏虛有。隨后長沙市國土局也證實(shí)了北辰的說法。
按照北辰實(shí)業(yè)和長沙國土局的說法，長沙地王總體規(guī)劃已基本完成，2008年四季度可進(jìn)行一期開發(fā)，北辰已支付總土地款的70%(約64.4億元)，剩余的款項(xiàng)定于9月10日前付清。
“一切傳言的根據(jù)是，大家計(jì)算開發(fā)商口袋里的錢還剩下多少，還需花出去多少�！背啥家晃坏禺a(chǎn)商負(fù)責(zé)人告訴記者，在銷售回款不甚理想和土地款追繳的形勢下，錢已經(jīng)變成了刺耳的字眼。他們2007年在成都城南拍的一幅地塊每畝在千萬元以上，而今周邊新成交價(jià)格已跌至每畝不足500萬元。
身在旋渦中心的開發(fā)商，經(jīng)常奔走于銀行和土地主管部門之間，有太多的工作要做�！�2007年是銀行和土地部門主動(dòng)找開發(fā)商，現(xiàn)在反過來了�！�
股市方面，北辰實(shí)業(yè)的股價(jià)從2007年8月6日時(shí)的17.6元跌至2008年8月6日時(shí)的6.4元，萬科A(000002.SZ)從2007年8月6日的31元跌至2008年8月6日的7.8元。而樓市上，各地的銷售數(shù)據(jù)也再度探底，萬科甚至放言下半年將進(jìn)一步降價(jià)促銷。
如此形勢下，昔日的地王變成了燙手山芋，加上部分小開發(fā)商的退地退市，為生存計(jì)，為品牌計(jì)，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)“胸悶”。
雪中送炭 杯里分羹
“退地對誰都不是一件好事，開發(fā)商損失數(shù)以億計(jì)的保證金對股東不好交待，地方政府收回土地后幾年內(nèi)都難以原價(jià)賣出，并且雙方都打破了暗地里的游戲規(guī)則。”上述開發(fā)商告訴記者，特別是作為一個(gè)城市樓市風(fēng)向標(biāo)的“地王”而言，退地只會(huì)是一個(gè)雙輸?shù)慕Y(jié)局。
與其魚死網(wǎng)破還不如尋找共贏。
首先行動(dòng)的是帶頭大哥萬科，2008年5月14日，萬科將旗下東莞地王50%股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓給粵宏遠(yuǎn)(000573.SZ)，此后，碧桂園(2007.HK)引進(jìn)恒基地產(chǎn)，新鴻基(0086.HK)向九龍倉和恒基地產(chǎn)原價(jià)轉(zhuǎn)讓旗下成都地王40%股權(quán)。
“抱團(tuán)取暖對2007年高價(jià)拿地的開發(fā)商來說，是化解風(fēng)險(xiǎn)最有力的辦法�！奔温�(lián)地產(chǎn)土地分析師劉智勇說，地產(chǎn)商之間最明白雪中送炭的道理，況且，2007年的高價(jià)地塊項(xiàng)目，本身極其珍貴，從中分羹也是其他開發(fā)商樂意做的。
除了從伙伴當(dāng)中尋找同舟共濟(jì)者，做夠地方政府的工作也是重點(diǎn)。
長沙當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界人士向記者透露，北辰和長沙國土局同步辟謠，是因?yàn)榈胤秸龀隽嗣饨粩?shù)億元市政配套費(fèi)用的承諾。在此基礎(chǔ)上，北辰方面就已繳土地款的部分進(jìn)行先期開發(fā)，隨著進(jìn)度陸續(xù)履行“協(xié)議”。
據(jù)記者了解，在大部分城市的地王運(yùn)作中，地方政府都會(huì)和開發(fā)商就土地出讓金和開發(fā)方式達(dá)成共識。“開發(fā)多少就繳多少土地出讓金。”和黃在成都城南地王的運(yùn)作過程中，就曾取得了18個(gè)土地權(quán)證。
除了延期繳納土地出讓金外，乘機(jī)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃也是開發(fā)商努力的重點(diǎn)。
據(jù)了解，2007年誕生的地王，大多都受到“90/70”政策的限制，難以做成高端的豪宅產(chǎn)品。但若是規(guī)劃放松條件，從而化解高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對開發(fā)商而言，顯然是一條“放生”之路，對地方政府來說，也是“解困”之法。
“2007年地王得主以港資開發(fā)商居多，在他們眼里，房地產(chǎn)的周期大約多為五六年，”戴德梁行投資部經(jīng)理林玲認(rèn)為，只要不在低潮期死去，地王和地方政府便會(huì)守得春暖花開。
籌碼與犧牲品
“成都、重慶、長沙等中西部城市的房價(jià)和上海、廣州比相距甚遠(yuǎn)，和香港比更是天壤之別�！边@是九龍倉董事吳文偉常常掛在嘴邊的一句話。吳是個(gè)“押”大勢的地產(chǎn)商人，以他為首的港資地產(chǎn)商從2004年進(jìn)軍中西部城市，僅2007年七八月間，便制造了11個(gè)“地王”，地價(jià)一再刷新。
“就像一場賭局一樣，籌碼不斷被提高，地王們?nèi)羰勤A了，中小開發(fā)商也是輸，若是賭輸了，中小開發(fā)商輸?shù)酶鼞K�！敝貞c一位開發(fā)商告訴記者，2007年大家都在算一筆賬，地王們的樓面價(jià)大都等于或超過周邊房價(jià)的情況下，只有保證每年30%的房價(jià)上漲才能保證這些項(xiàng)目三年后達(dá)到10%的盈利水平�！霸诔巴钢磥硐M(fèi)力的情況下，制造地王的上市公司只能期望股市來買單，但股市的急劇下跌是超出所有人預(yù)料的�！�
實(shí)際上，開發(fā)商之所以敢于高價(jià)站崗，充當(dāng)?shù)赝�，還在于他們手中有底牌：熟諳地方政府的心思。
上述長沙地產(chǎn)界人士認(rèn)為，對地方政府而言，并沒有嚴(yán)格追繳土地出讓金的動(dòng)力。“一方面是從其政績角度考慮，政府不希望出現(xiàn)爛尾樓和荒地的情況;而且，敢于天價(jià)拿地的知名企業(yè)都不會(huì)真正資金斷鏈，一時(shí)半會(huì)兒的周轉(zhuǎn)不靈，給予照顧也合乎情理;另一方面，如今的土地市場，兩三年內(nèi)難以恢復(fù)天價(jià)拍地的盛況，真要收回重拍，政府的損失可能更大�！彼f。
在這一方面，成都市政府在6月底出臺的“土地新政”文件中明確提到，開發(fā)商的土地出讓金可延緩半年，政府的姿態(tài)讓一度極為緊張的成都土地市場出現(xiàn)緩和，深圳、南京等地政府批復(fù)的延后開發(fā)也并非個(gè)例。
“在退地的問題上，地方政府遠(yuǎn)比開發(fā)商緊張，不管是出于財(cái)政考慮還是城市形象考慮，地王的一舉一動(dòng)都牽一發(fā)而動(dòng)全身。”劉智勇說，敢于天價(jià)拿地的大型開發(fā)商往往是看到了政府的脈門，而盲目跟進(jìn)的中小開發(fā)商則沒有這么多籌碼，成為地王過冬的犧牲品。 - ■ 與【地王的詛咒情況分析】相關(guān)新聞
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